안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
수도권에 대한 비교평가를 하다보면 이런 생각들이
자연스럽게 들고는 합니다.
‘서울은 무조건 역세권이지’
‘교통만 보면 얼추 다 맞다고 볼수있지’
정말 그럴까요?
마포구 공덕은 5,6,경의중앙선,공철선이 있는 쿼드러플 역세권입니다.
직장도 있고, 교통도 좋고, 여의도까지는 채 15분이 걸리지 않는
엄청난 교통이점이 있는 지역입니다.
거기에 평지+아파트+고층빌딩이 몰려있는 환경은 쾌적하다는 느낌도 듭니다.
정말 쾌적하죠?
반면 이태원 6호선 역을 앞에두고있는 청화아파트가 있습니다.
주변에 덩그러니 나홀로 아파트고, 연식은 82년식, 거기에 교통은
지하철중에서도 별로 선호하지 않는 6호선입니다.
주변 환경도 그닥 좋지는 않습니다.
그러면 당연히 교통, 연식, 환경이 더 좋은 공덕삼성이 좋은아파트겠네요!
????????????
우리가 생각한 것과는 전혀 다릅니다 ㅠㅠ
즉, 서울은 단순히 교통가치로만으로는 이해할 수 없습니다.
교통뿐 아니라 거기 사는 사람들의 특징과 니즈, 그리고 입지가치를 알때
비로소 투자물건의 가치를 제대로 파악할 수 있습니다.
그래서 오늘은 수도권의 급지별 특징을 다뤄보겠습니다.
서울 앞마당을 만드실때 도움이 되시면 좋겠습니다.
서울 급지별 사람들의 니즈와 지역가치
1급지부터 5급지까지 가장 많이 차이가 나는것은
다름아닌 ‘사람’입니다.
사람마다 가진 니즈가 있고, 그런 사람들이 모였다면
사람들의 니즈가 곧 지역의 가치가 됩니다.
예를들어 학업에 진심인 사람들이 모였다는것은, 그 지역이 학군지라는 거겠죠? ㅎㅎ
따라서 크게 1) 사는사람과 2) 그들의 니즈, 그리고 3) 가치를 보겠습니다.
[1급지] 서초, 강남, 송파, 용산
대한민국의 최고 부자들이 사는곳이 어다냐고 묻는다면
당연히 강남과 용산, 그리고 인근 서초와 송파를 이야기 할것입니다.
이 지역들은 3대 업무지구를 모두 30분이내에 갈 수 있는
강력한 교통수단을 가졌습니다.
그리고, 이들이 가기보다는 다른곳에서 이 지역을 출퇴근으로
오려는 수요가 더 많습니다.
또한 교통 이외에도 직장, 학군, 환경도 다른지역과 비교해서
충분히 만족스럽습니다.
따라서 이곳에 사는 사람들에게는 교통을 포함한 입지요소보다도
더 중요한 요소는 ‘한강’을 볼 수 있다던지 ‘아주 쾌적한 대형공원’이 있다던지
부자들끼리 누리는 ‘커뮤니티’가 있다던지
직장,교통,학군,환경으로는 풀어낼 수 없는 그 이상의 가치를 선호합니다.
대한민국 1등 부촌 압구정입니다.
직장, 교통, 학군, 환경으로 보면 3호선이 지나가지만
그렇다고 직장이 있지는 않습니다. 학군이 좋기는 하지만 최고는 아닙니다.
역삼은 다릅니다.
태헤란로를 기점으로 대한민국 최고의 직장들이 모여있고
2,신분당선,9,수인분당선 등 각종 교통들이 모두 모여있습니다.
그리고 학군은 압구정 이상입니다.
입지가치가 모두 다 압구정을 능가하는데 왜 압구정을 이기지 못하지??
그 이유는 이들이 원하는것은 입지요소 (직장,교통,학군,환경) 그 이상의 무언가이기 때문입니다.
압구정은 역삼과 다르게 ‘한강 프리미엄’과 예로부터 대한민국 최고 부자들이 살아온 ‘커뮤니티’가 존재합니다.
이는 단순히 돈으로 환산하기에는 어려운 가치를 가졌습니다.
그래서 역삼의 입지요소가 더 좋다고 하더라도 압구정을 이길 수 없는 이유입니다.
그 유명한 나인원한남과 한남더힐입니다.
주위를 보시면 균질성이 그렇게 좋은편이 아니고
언덕위에 있습니다.
또한, 6호선 교통 딸랑 하나밖에 없네요.
하지만 가치는 여러분들이 아시는 그대로입니다.
이 지역은 한강을 조망함과 동시에
인근 부자들이 모여사는 고급주택지역과 인접하고
남산과 용산공원을 쉽게 갈 수 있습니다.
부자들만의 방해받지 않는 고급스러운 라이프
“그사세”를 즐기기에 충분합니다.
나인원한남 지금은 76평 136억 매매 매물이 나와있네요 ^^
1급지를 정리해보겠습니다.
사람: 그사세 사람들
니즈: 입지가치(직장,교통,학군,환경) 은 당연하고 그 이상의 무언가
가치: 커뮤니티, 한강, 대공원, 부자밀집지역, 보안성 (교통보다 중요하다)
[2급지] 마포, 양천, 광진, 성동
2급지 사람들은 1급지 사람들보다는 교통이 중요합니다.
교통이 좋기는 하지만 1급지 만하지는 못하고,
직장이 있는 지역이 아니라 찾아가야하는 지역이기 때문입니다.
그리고 2급지의 특징은 지역내 인지도가 있는지역/인지도가 없는지역이
명확하게 나뉜다는 점입니다.
마포의 공덕, 성동구의 성수, 광진의 광장, 양천의 목동
지역내 극선호 지역이 있는 반면 나머지 행정동들은 3,4급지에
밀리는 지역도 있기도 합니다.
마포구의 공덕입니다.
공덕은 아까 말씀드렸듯 교통가치가 좋습니다.
하지만 이뿐만이 아닙니다.
공덕은 한강을 볼 수 있음과 동시에, 직장까지 가지고 있습니다.
단순히 교통이 좋다 이정도가 아니라
교통에 +a가 있습니다.
아까 1급지에서도 입지요소 이상의 무언가를 가져야 한다면서요??
2급지랑 무슨차이가 있는거죠?
크게 2가지 차이가 있습니다.
1) 1급지는 교통보다 훨씬 중요한 요소들이 있습니다.
(한남동 6호선 멀세권 기억나시죠?)
하지만 2급지는 교통 또한 놓을 수 없습니다.
마포는 서울도심접근성과 여의도접근성이 매우 우수합니다.
또한 강남접근성도 준수합니다. 그래서 마포에서는 공덕이 1등입니다.
1급지에서는 압구정보다 역삼이 더 교통이 좋았지만,
한남더힐 교통이 좋지 않았지만 1등이었다는 것을
생각해보시면 도움이 되실겁니다.
2) 1급지는 거기에 사는것만으로 프리미엄이 어느정도 존재합니다.
하지만 2급지는 선호생활권이 아니면 3,4급지에도 밀리는 생활권도 있습니다.
하지만 1급지는 하위생활권이라고 하더라도 하급지에 밀리는 경우는 거의 없습니다.
2급지를 정리해보겠습니다.
사람: 잘사는 고소득자들 (그사세 까지는 아님)
니즈: 교통을 아직 포기할수는 없지만 다른것도 포기못하겠다, +a
가치: 교통을 포함한 직장요소, 한강,강력한 학군 등
다음글은 3,4,5급지로 찾아뵙겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
번외) 왜 광진구는 1급지가 아닐까요?
2급지 예시로 광진구를 분석해보겠습니다.
광진구의 생활권을 간단하게 살펴보면 다음과 같습니다.
- 광장생활권: 규모있는 학군지, 대부분 연식이 좋지않는 단지들이나 균질성 준수함, 부촌, 5호선, 한강
- 자양생활권: 코닿으면청담, 환경안좋음, 재개발 활발, 한강공
- 구의생활권: 강변역, 동서울터미널 개발호재, 한강
- 군자생활권: 대부분 상권(술, 먹자골목)
- 중곡생활권: 어수선한 분위기, 오르막길, 유흥상권
광진구가 만약 1급지였다면 2가지 조건을 충족해야합니다.
1. 입지요소: 입지요소 중 학군과 교통을 가졌지만, 직장,환경을 가지지 못하였습니다.
광장은 균질성이 있는편이나 자양,구의,군자 등 타 생활권의 균질성은 좋다고 보기 어렵습니다.
2. 입지요소 이상의 무언가: 압구정, 한남동 같은 최고 부자들의 커뮤니티, ‘나 강남살아’의 느낌처럼 모든 지역의
가치가 준수한 1급지와 다르게 ‘나 광진구 살아가 아닌 광장살아'라고 말해야 하는 후순위 생활권들의 가치 차이가 있습니다.
+ 2급지 재정비를 하면 1급지의 모습으로 보일 수 있을까요?
광진구는 좋은 학군과 교통을 가지고 있지만 늘 환경때문에 아쉬운 지역이었습니다.
하지만 활발한 재건축, 재개발이 이 부분을 해소해주고 있습니다.
한강이 남쪽으로 보이는 강남과 인접한 한강변 주거단지는 분명 엄청난 가치가 있습니다.
특히 자양4구역은 성수동과 연계되어 개발됩니다.
낡은 빌라촌이 없어지고, 3000세대 이상의 대단지가 들어옵니다.
기존의 안좋은 환경에 재개발 재건축으로 채워지니 입지요소들이 개선됩니다.
특히 광진구는 균질했지만 신축이 거의 없던 아쉬움이 있었는데 개선되게 되고,
자양역시 아주 좋은 위치에 환경이 개선되며 사는 사람들이 달라질 수 있습니다.
1급지가 되기 위해서는 입지요소부터 준수해야합니다. 재개발이 되면 분명 그 가치는
올라갈 수 있지만 후순위생활권이 모두 채워지지 않고, 자양같은 새로운 재개발지역에는
부자들이 유입하는고 커뮤니티를 형성하는 시간이 걸리는 점을 들어서 구 전체가 1급지가 바로 되기는 어렵겠지만
한강남향신축, 정말좋은 로케이션, 학군은 충분히 광진,자양이 1급지의 힘을 가지게 될 만 합니다.
+ 학군지의 모습 - 규모, 질, 위치 어떤 부분이 중요할까?
학군지에서 만약 위치가 중요했다면
학군지는 광장이 아니라 더 위치가 좋은 자양에 있었어야 할 것입니다.
또한 목동도 서울 내에서 위치가 좋다고 하기에는 아쉬운 부분이 있습니다.
질과 규모는 매우 중요합니다. 단순히 학원가가 커서는 안되고 ‘질좋은 입시학원’이
있어야합니다. 또한 그 규모도 커야하고, 선호하는 중학교가 밀집해있어야 합니다.
양진중, 광남중 등이 모여있기에 규모와 질이 더 중요함을 알 수 있습니다.
