✅아파트명: 제주 제주시 화북2동 삼화사랑으로 부영2차아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 자영업자 비중이 높고, 제조업 비중이 3%미만, 농업과 서비스직의 비율 높음.
감귤 등 농업에 종사하는 70~80대의 비율이 높아 전체 고용률은 높으나
실질적인 일자리는 부족. 알바생 많음. 종업원수 1000명 이상의 기업은 없음.
2. 교통 : 공항까지 자차 20~25분.
연삼로, 연북로 두 개 대로를 접하고 있고, 5분거리에 애조로 개통으로 교통환경 좋음.
3. 학군 제주 동중 73.1%, 오현중 74.0%
4. 환경 삼화지구 택지 안에 위치하고 주변에 공원이 여러 개, 가까이에 검은모래해변과 사라봉이
있어 거주 환경은 좋음.
도보 1분거리에 삼화초, 동중, 자동차로 10분 내외에 제주 명문고인 대기고와 오현고.
주변에 중소마트 여러개가 있고, 상권과 학원가가 밀집되어 있으나 고등부 학원은 시내(차량15
~20분)로 가야함.
반경 1Km이내 백화점 대형마트는 없고(c등급), 반경 2.3Km내에 농협 하나로마트.
5. 공급 : 3년내 입주물량 2261세대로 적정수요에 거의 근접함. B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 다른 단지와 비교 평가 후 평가가능.
2) 환금성 : 448세대 아파트, 환금성 O
3) 수익률 : 현재 전고점대비 약 80%
100% 수익나려면 10년 내에 1.8억 올라야 함.
5.3억 + 1.8억 = 7.1억 이고,
7.1억 - 6.66억 = 0.44억(10년내에 전고점+4400만원, 완전 가능해보임)
4) 원금보존 : 전세가율 66.6%
입지독점성은 없음. 3년내 공급많아 전세가율 떨어질 수도.
5) 리스크 대비: 2027년에 2000세대 입주 예정으로 전세가가 더 떨어질 수도 있어 역전세 준비해야.
나의 투자 결론(매수 여부): 전저점 가까운 가격대로 실거주용 매수는 적당해보이나,
낮은 전세가율로 투자금이 많이 들며(약1억8천)
3년내에 입주물량 많아 장기 보유해야 수익이 날 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 여부를 판단하기 위해서는 같은 가격대의 아파트 정보가 많이 필요함.
2. 월부_열반스쿨기초반_아파트수익률계산기(삼화사랑으로부영2차).xlsx
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