[열중 4방 8방 책 펴고! 2악물고 1(일)독하조!_호섭이] 2주차 강의 후기.

이번 강의에서 가장 중요하지만, 나에게는 아직 너무나 높은 벽처럼 느껴졌던..

'전세' 파트…

다른 내용들도 생소했지만, 전세 세팅이나 계약 관련 실무는 

아직 투자를 해보지 못한 나에게 유독 어렵게만 다가왔다..

하지만 ‘처음부터 완벽한 사람은 없다, 누구도 처음부터 다 알고 시작하지는 않는다!’ 라고 마음을 다잡고..ㅋㅋ

지금은 어렵지만, 언젠가는 꼭 100% 이해하는 투자자가 되겠다는 다짐으로 강의를 들었다..!

그럼, 이번 2주 차 강의에서 배운 내용을 본격적으로 복기해 보겠습니다!

전세 세팅=치밀한 ‘전략’

그동안 나에게 전세란 집을 매수하고 부동산에 맡기면 자연스럽게 해결되는 당연한? 절차라고 생각했다.
하지만 이번 강의를 통해 아..? 이렇게 전세를 전략적으로 설정을 해야 하는구나!!! 배우게  되었습니다!
 전세는 수동적으로 '맞추는 것'이 아니라, 능동적으로 ‘설계하는 것’!!!!!!!

이것이야말로 투자의 성패를 가르고 리스크를 통제하는 가장 핵심적인 과정임을 이해하게 되었습니다.
(매우중요x99999)

투자를 완성하는 전세 셋팅의 유형과 프로세스

강의는 “지금까지 투자하기 쉬웠던 시장이 있었을까?”라는 질문으로 시작되었다!

돌이켜보면 리스크가 없을 때는 가격이 이미 높았고, 악재가 터지면 더 떨어질까 두려움에 휩싸였던 시장들..
(과거의 시장 사이클을 바라보신 선배님의 말씀)

전쟁, 경기침체, 각종 정책 변화까지…투자하기 쉬운 시장은 단 한 번도 없었다는 말씀..!
(이제 공부를 시작한 나는 공감이 되지는 않았다..그전 시장을 몰랐으니

하지만 월부에 들어와서 과거의 패턴과 강의를 들으면서 조금씩 이해가 되고 있다!)
 

이제 공부를 시작한 나는 최근의 규제들을 보며 지금은 힘든 시기 라고만 생각했지만,

이번 강의를 통해 중요한 건 시장이 아니라 ‘내 상황에서 어떻게 판단하고 행동하느냐’ 라는 점을 깨달았다.

"투자의 끝은 매수가 아니라 전세를 놓는 것까지다."

아직 1호기도 없는 나에게 전세 강의를 소화 시킬 수 있을까…?

실제 상황에서는 공부할 시간이 부족할 수 있기에 미리 과정을 익히는 것이 리스크를 줄이는 준비임을 알게 되었다!!

지금 시장에서 알아야 하는 전세 셋팅

전세 대출 여부와 다양한 변수에 따라 전세 셋팅의 선택지가 달라진다는 구조적 이해를 하게 된 시간이었다.

현금 전세, 세 낀 물건, 주인 전세

매도자 전세계약 후 승계, 잔금 후 전세 셋팅 등

그동안 전세입자, 부모님과 같이 살아왔던 나에게는 생소한 개념들이었고 어려웠다..

양파링 멘토님의 실제 경험담을 통해 각 상황별 절차를 익힐 수 있었다.
특히 ‘주인 전세 가능’ 이라는 문구 이면에 주택담보대출 상환이라는 변수가 숨어있을 수 있다는 점은 큰 배움이었다!!! → 앞으로 매물 임장 시 반드시 체크해야 할 포인트!!

"아는 것이 힘이다." 몰랐다면 불리한 선택을 했을 상황들을 이제는 대비할 수 있도록..!

적정 전세가 설정으로 전세 빨리 빼는 법

월부 오기 전까지는 전세가는 '부동산 사장님이 정해주는 것'이라고 막연히 생각했었다..
하지만 투자자 스스로 적정 전세가를 판단하는 기준을 배우게 되었다!!!!

- 단지 내 동일 평형 시세

- 주변 생활권 유사 단지 및 대/소형 평형 비교

- 향후 입주 예정인 신축 전세 시세 고려

전세 가격은 단순한 '감'이 아니라, 경쟁력 있는 선택지를 만들어가는 치밀한 과정임을 배웠다.

이 기준을 몰랐다면 실전에서 가격 결정에…..아찔….ㅠ

리스크를 줄이는 임대기간 설정

"전세는 당연히 2년 계약이다?"

나의 고정관념을 깨는 강의였다!!!!

- 비수기 피하기 : 이사가 적은 여름철, 명절 전후 피하기

- 공급 물량 피하기 : 신규 입주 물량이 쏟아지는 시기 피하기

- 역전세 대비 : 재계약 시점이 한 번에 몰리지 않도록 조절하기 (다주택자)

→ 리스크는 운이 아니라, 철저한 준비와 임대 기간 설정으로 줄일 수 있다는 사실을 다시 한번 깨달았다..!!!!

지금 시장에서 전세 셋팅하기 (적용편)

1~4강의 이론을 실제 매물에 대입해 보는 시간
이런 상황에서는 이렇게 선택하는구나!?

각 매물마다 가능한 선택지와 그에 따른 절차를 짚어주셔서 마치 실전 과외를 받는 느낌이었다…!
전세 셋팅은 매수 후에 고민하는 것이 아니라,

매매를 결정하는 단계부터 시뮬레이션해야 하는 요소임을 확실히 인지했다.

계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

가계약, 매수 계약, 전세 계약 등 각 단계별 계약서 작성법을 배웠다.

만약 이 내용을 모르고 현장에 갔다면, 부사님의 설명만 믿고 덜컥 도장을 찍었을지도 모른다는 생각에 아찔…
비록 아직은 경험이 없는 수강생이지만, 투자자가 되기 위해서는 계약서의 문구 하나하나를

스스로 이해하고 상황을 주도할 수 있는 실력을 먼저 갖춰야 함을 깊이 깨달았다..! 

지금 배우는 특약 사항과 체크리스트들이 훗날 실전 계약 테이블에서 내 소중한 투자금을 지키는 든든한 방패가 되어줄 것이라 확신한다!!!!!!!!!!!

임대 리스크 줄이는 법 (실전 투자 사례)

마지막으로 실제 사례를 통해 임대 리스크 관리법을 배웠다.

- 입주 물량 파악의 중요성 : 피할 수 있다면 기간 조절, 피할 수 없다면 가격 조정으로 대응.

- 욕심 버리기 : 전세 최고가를 고집하다가 발생하는 금융비용과 기회비용 고려.

"안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 안다. 다 가봐야 안다."

→
지역을 비교해봐야 입지의 가치를 알 수 있듯이, 전세 또한 마찬가지였다.
내 물건보다 컨디션이 더 좋은 집과 더 안 좋은 집을 모두 둘러봐야

내 집이 시장에서 가지는 객관적인 위치와 적정 전세가를 정확히 파악할 수 있음을 깨달았다!!!!!

이번 2주 차 강의를 통해 전세는 부동산이 알아서 해주는 과정이 아니라 

투자자가 직접 설계하고 관리해야 할 전략 영역이라는 것을 분명히 깨달았다…!

아직은 모든 게 낯설고 어렵지만, 앞으로 매물을 볼 때는 가격뿐 아니라 

전세 셋팅 전략과 리스크까지 함께 고려하는 입체적인 시각을 갖추야겠다…!

계속 경험하고, 비교하고, 준비하며 100% 이해하는 투자자로 성장하겠습니다!!!!!!!!
감사합니다 양파링 멘토님!!