안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는 돌멩이입니다 🪨
21개월만의 투자 후기.
1편에 이어 투자까지의 과정을
복기해보려 합니다.
(복기#1 : https://weolbu.com/community/3711914)
# 매물코칭 통과 후 자신감을 회복하다
첫 매물코칭을 통과한 이후
실제 매수까지 이어지진 못했습니다.
처음 며칠간은 아쉽다는 생각이 머리를 떠나지 않았습니다.
‘왜 빠르게 확신을 못 가졌을까?’
‘내가 조금만 더 빨리 행동했다면?’
‘이런 물건을 또 만날 수 있을까?’
물건에 대한 아쉬움도 있었지만
‘또 찾을 수 있을까?’란 생각이 잠시 들었는데요.
이내 마음을 다잡고 다시 의지를 불태웁니다.
그 물건은 내 물건이 아니었던 거야.
더 괜찮은 물건 찾을수 있어!
투자까지 이어지지 못했지만 괜찮은 물건은 찾았던거야!
그 동안 헛 배우진 않았던 거야!
나도 할 수 있다!
투자라는 것이 어렵게 느껴지고, 막막했던 저에게는
내가 제대로 하고 있는 것인지에 대한 확신이 부족했습니다.
그렇기에 매물코칭을 통해 점검받고 싶다는 마음도 있었습니다.
내가 올바른 방향으로 가고 있는 것인가?
내가 하는 과정이 맞는걸까?
저처럼 투자가 너무 어렵게 느껴지고
올바른 방향으로 가고있는지에 대해 확신이 부족하시다면
투자코칭 또는 매물코칭을 통해
경험이 많으신 멘토님들과 생각을 맞춰가는
과정을 해보시면 좋을것 같습니다.
# 25년 8월, 두 번째 매물코칭 통과 (좋은 물건부터 봐야 하는 이유)
8월에 감사하게도 다시 한 번 실전반을 듣게 됩니다.
그리고 다시 한 번 다짐합니다.
‘이번에도 매물코칭 쿠폰 반드시 사용하자!’
첫 번째 매물코칭을 받을 당시
투자후보 지역으로 3개의 지역을 생각했었는데요.
당시에는 적극적으로, 빠르게 행동하지 못한 바람에
우선이라고 생각했던 후보지역 한 곳에 대해서만
집중적으로 매물을 보러 다녔고
나머지 두 지역에서는 매물을 많이 보지 못했습니다.
A, B, C 세 개의 지역 모두 저렴하다는 생각은 들었지만
A지역이 가장 우선이라 생각했고 (첫 매코 지역)
다음으로 B지역, 마지막이 C지역이라고 생각했습니다.
그렇게 후보로 생각했던 A,B 지역을 우선으로 보는데
마음에 드는 물건을 만나기 쉽지 않았습니다.
지금 생각해보면, 이때도 적극적으로 많은 물건을 보지 않고
골라서 보곤 했습니다.
그렇게 A,B 지역에서는 어렵겠다는 생각을 하고
개인적으로 후순위라고 생각했던 C지역으로 눈을 돌립니다.
전수조사를 한 이후에
‘내 투자금으로 할 수 있는 단지를 타겟팅 하고 매물을 보러 갑니다’
더 좋은 단지의 물건(투자금을 넘어서는)부터 보려고 하지 않았고
투자금으로 딱 맞춰 할 수 있는 물건을 찾아서 갔습니다.
일주일 정도 매물을 보러 다녔는데
어떤 물건이든 투자금에 들어오는 상황,
그나마 동/층/향/수리가 괜찮은 물건을 발견했는데요.
마음 한 편으로는 ‘아쉽다’라는 생각이 떠나지 않았습니다.
이전부터 ‘좋은 물건부터 봐야된다’라는 말을 수없이 들어왔는데
제가 한 행동은 그렇지 않았습니다.
매물코칭까지 가져가고
투자해도된다는 말을 들었지만
마음의 결정을 하지 못합니다.
마음속에는 ‘아쉽다’라는 생각이 떠나지 않았고
‘더 찾아볼까?’라는 생각이 계속 들었습니다.
그렇게 매물코칭 통과 받은 물건에서
투자를 보류하게 됩니다.
<아쉬웠던 점>
- 좋은 물건부터 보지 않고, 투자금에 딱 맞는 단지를 타게팅 해서 본것
<그 때로 돌아간다면>
- 위에서부터 물건을 보면서 내려와야된다. 그래야 아쉬움이 남지 않는다.
- 위에서부터 물건을 본다면 형식적으로 보는 것이 아니라
‘어떻게든 투자해보겠다’라는 강한 의지를 갖고 물건을 본다.
대충 찔러보고 ‘역시 안 되네~’라는 마음을 갖지 않는다.
사실 좋은 물건부터 보면서 내려와야 된다는 것은
월부에 있으면서 정말 수없이 들었고 배웠던 것입니다.
하지만 당시에는 나약했던 마음(어차피 안 될거야)으로
배웠던 대로 하지 않았습니다.
그렇게 위에서부터 보지 않고 할 수 있는 단지를 보고 물건을 골랐지만,
아쉬운 마음때문에 투자로 이어지지 못했습니다.
왜 위에서부터 물건을 보면서 내려와야 하는지를
직접 경험해보고 깨닫게 됩니다.
투자 물건을 찾으시는 분들께서는
저와 같은 시행착오를 하지 않으셨으면 좋겠습니다.
# 25년 10월 월부학교 입학 (더 이상 물러설 수 없다)
25년 10월 월부학교에 합류하게 됩니다.
‘더 이상 뒤는 없다, 반드시 투자한다'
라는 각오를 다시 다지고 다시 물건을 찾아봅니다.
(1) 투자금 확실하게 정하고 가기
- 종잣돈 + 대출 (감당 가능한 금액 = 1년 저축 금액 이내)
- 잔금 여력 확인
- 규제지역 2년 실거주 후 투자로 돌리는 방향 검토
- 잔금가능한 금액을 확실하게 알아보기
대출상담사를 통한 자세한 확인, DSR로 인해 대출이 많이 나오지 않는 상황
비규제지역 실거주 케이스 고려 제외
(2) 투자 후보 지역 잡고 가기
- 연간 저축액이 적은 싱글 투자자로 지방투자도 고려해볼 수 있으나
지방 앞마당이 적은 상황으로, 수도권 비규제 지역 투자로 방향성 설정
(3) 후보지역 전수조사 및 후보 단지 추리기 (위에서 → 아래로)
(4) ‘전임+매임’ 반복
이전보다 조금 더 적극적인 자세로
물건을 찾고 전화임장/매물임장을 합니다.
보고싶은 물건에 예약을 잡았든, 잡지 않았든
한 번이라도 더 현장에 나가려고 합니다.
그 과정에서 아래의 것들을 직접 경험하고 배울 수 있었습니다.
☆ 전화 10번 하는 것 보다 현장에 한 번 나가는 게 큰 힘이 된다.
(물론 전화 10번 하는 것도 중요하다..!)
☆ 네이버에는 안 나와 있는 매력적인 물건을, 현장에 가서 발견하게 된다.
☆ 부사님이 어떤 태도로 임하는지가, 물건을 찾고 만들어 가는 과정에 있어
큰 부분을 차지한다.
“현장에 자주 가라”는 말
월부에 있으면서 수없이 들었습니다.
하지만 배운대로 하지 않고 있었습니다.
‘예약도 안 됐는데, 가는게 무슨 의미가 있어’
‘어차피 이 단지는 내 투자금에 안 들어올 것 같은데?’
‘할 것도 많은데 그냥 집가서 시세나 다시 보고, 임보나 쓰자..’
라는 생각으로 움직이지 않았으나 이제는 생각하지 않고 그냥 행동합니다.
퇴근 후에 무조건 부동산으로 간다.
예약해서 볼 물건이 있든, 없든 중요하지 않아.
그냥 갈 수 있으면 무조건 간다.
매일 임장 가자.
# 물건을 만들어보자 (1) - 올수리 필요한 물건
위에서 부터 물건을 보며 내려오다가
‘잘 하면 되겠는데?’라는 단지를 만나게 됩니다.
25년 중순 매물을 보러 다니다 눈여겨 뒀던 단지인데
당시에는 저렴하게 나온 물건들은 전부 낮은 전세가 껴져있어
투자금이 많이 드는 상황이었습니다.
25년 10월, 물건을 찾으러 다시 방문했을 때는
이전에 봤던 가격보다 더 낮은 가격의 물건들이 꽤 보였고
이전보다 전세도 소폭 상승하여 전세가도 잘 받쳐주는 상황이었습니다.
그렇게 A단지를 털다가 저렴한 물건을 만납니다.
매매가는 정말 매력적이었으나 수리가 필요한 물건이었는데
수리비를 포함한다해도 저렴하다는 생각이 드는 물건이었습니다.
수리에 대해서는 기초적인 부분들만 알고 있는 상황이었는데요
처음으로 진지하게 수리에 대해 알아가고 견적을 받는 과정에서
‘내가 인테리어에 대해 아는게 하나 없구나’를 느끼게 됩니다.
그리고 수리할 돈이 있다고 해서 끝이 아니라
기간을 맞추는 부분이 생각보다 어려움이 큰 부분이라는 것을 느낍니다.
그렇게 이것저것 알아보는 사이에
실거주자가 해당 매물을 매수해버립니다 🥹
<아쉬웠던 점>
- 투자 물건을 찾다보면 수리가 필요한 물건은 반드시 만나게 된다.
수리에 대해서도 미리 자세히 알아보지 않고, 필요할 때 알아보면 늦을 수 밖에 없다 인테리어에 대한 기초적인 지식은 미리미리 알아두자
<그 때로 돌아간다면>
- 처음 물건을 봤을 때, 수리에 대한 부담감이 있었다.
수리에 대해 자세히 알지도 못하고 있던 터라 빠르게 알아보면서 진행하지 못했다.
적극적이고 발 빠르게 움직였다면? 다른 결과가 나왔을 수도 있을 것 같다.
# 물건을 만들어보자 (2) - 전세리스크가 있는 물건
다시 '전임+매임'의 반복으로 또다른 물건을 찾아옵니다.
이번 물건은 가격은 ‘싸다!’까지는 아니지만 적당한 가격에 수리가 된 물건이었습니다.
현재 세입자가 살고 있지만 이미 만기는 지난 상황이고
세입자는 내년 2월 정도에 나가겠다는 의사를 밝힌 물건입니다.
목표 전세가는 x억으로 생각하고 있었고
단지내 전세가 별로 없고, 인근 단지에도 전세가 많지 않던 상황이라
‘맞출 수 있지 않을까?’라는 생각이 있었습니다.
다만 x억에 맞춘다해도 보유 종잣돈을 넘어서기에
감당 가능한 수준의 대출을 생각하고 있던 상황이라
해당 금액에 전세가 나가지 않는다면 어렵겠다는 생각도 들었습니다.
대출을 사용하지 않고 투자를 한다면
목표 전세가대로 맞추지 못한다고 해도
대출을 통해 커버할 수 있지만, 그게 어려운 상황이었습니다.
Q. 전세 리스크를 어떻게 헷지할 수 있을까?
‘사장님 전세 x억에 하겠다고 하는 사람 있으면, 매수할테니까 광고 올려주세요’
전세 대기자가 있으면 하겠다고 사장님께 말씀드립니다.
이전부터 해당 부동산에 여러번 방문하며
사장님께 ‘살 사람’이라는 확신을 드린 상황이었고
사장님 또한 어떻게든 도와주려고 하셨기에
목표 전세가에 하겠다는 사람이 있으면, 매수하겠다는 플랜을 세웁니다.
<복기 포인트> : 전세 리스크를 어떻게 대비할 것인가?
(1) 대출을 활용하여 전세 리스크를 대비한다
- ‘최악의 상황에서 얼마까지 빠질 수 있을까?’를 생각하고
‘그 금액까지 빠졌을 때 감당 가능한가?’를 따져본다.
- 매수 이후 전세 셋팅 과정에서 상황에 따라
대출을 활용하여 전세가를 낮추는 방식으로 진행한다.
(2) 전세 대기자를 미리 구해본다
- ‘목표 전세가에 하겠다는 사람이 있으면 매수하겠다'는 전략으로
대기자를 구하고 매수를 진행한다.
# 또 다른 후보를 만들러 가보자 (3)
첫 번째 물건은 낚싯대를 던져둔 상태!
다른 후보군을 찾으러 다른 지역으로 떠납니다.
이전 글에서 ‘첫 번째 매물코칭 통과한 물건’을 계속 지켜보고 있었는데요
10.15규제 이후 투자자가 몰렸는지
저렴했던 물건들은 사라지고,
전세는 더 낮게 나오는 모습을 봅니다.
비선호동에 수리도 별로인 물건의 가격이
몇 달 전 로얄동, 수리된 물건의 가격까지 올라옵니다.
(매매가는 오르고, 전세가는 떨어진 상황)
예전에 봤던 가격에서 한 단계 상승한 호가를 보니
마음이 가지 않았고, 이제는 투자후보에서 놔줘야 겠다 생각합니다.
그리고 전세리스크가 있는 또 다른 물건을 찾고
마찬가지로 전세 대기자를 구하며 기다립니다.
<복기할 점>
오른게 중요한 게 아니라
가격이 올라서, 그 가격이 저평가가 아니게 됐는가?
이게 중요합니다.
저는 해당 물건들을 보며
이전에 봤던 가격보다 오른 호가를 보며
‘이 가격이면 하고 싶지 않은데?’
라는 감정적인 생각이 강했던 것 같습니다.
여기서 알아야 할 것은
가격이 올랐다는 사실 자체가 중요한 게 아니라
오른 가격이 여전히 저렴하고,
매매가/투자금으로 할 수 있는 단지 중
여전히 괜찮은 단지라면
투자 후보로 봐도 된다는 것입니다.
단순히 이전에 봤던 가격보다 올랐다는 것만 보고
감정적으로 생각했던 것은 아닌지 돌아봅니다.
# 이제 어디로 가야하죠.. 🥺
낚싯대는 두 개 던져놓은 상태
다음 후보 물건을 찾으러 가보지만
마땅한 물건이 보이지 않습니다.
이전에 던져놨던 두 개의 낚싯대는 반응이 없고
처음에 생각했던 후보 단지들은 다 찾아본 상황..
‘무조건 한다! 무조건 할 수 있어!’
라는 마음으로 달려왔지만
시간이 흐르면서 불안과 걱정의 마음이 조금씩 올라왔습니다.
그래도 해야할 것은 정해져 있었습니다.
“조금 더 넓게 보면서, 후보 리스트 다시 추려보자”
그렇게 다시 전수조사를 하며,
이전에는 눈여겨 보지 않았던 생활권
우선순위가 아니라고 생각했던 곳들도 꼼꼼하게 다시 봅니다.
# 안 보던 곳에서 발견한 매력적인 물건
(1) 후보A
메인 생활권이 아니었고, 이전에 가격을 트래킹 했을 때는
투자금 범위에 올라오지 않았던 단지인지라
이후에 눈여겨 보지 않고 있었던 단지인데요.
이번에 다시 전수조사를 하며
매매가도 저렴하고, 전세도 맞춰져 있고
대출없이 보유 종잣돈으로 투자 가능한 물건을 발견합니다.
바로 부동산에 전화해보지만
세입자가 물건을 잘 안보여줘서 집 보기가 어렵다는 답변을 듣습니다.
(오래 살고 싶은데, 누가 들어와서 산다고 할 까봐 걱정하는 세입자!)
부동산 사장님께 최대한 빨리 날짜를 잡아달라고
요청드리고 전화를 끊었는데요.
이후에 감사하게도 투자 동료 온길님의 도움을 받고
더 적극적으로 행동할 수 있었습니다.
(진심으로 감사합니다 온길님 💛)
해당 물건에 나와있는 모든 부동산에 다시 전화를 하고
적극성을 어필합니다.
투자로만 생각하고 실거주 의사가 없다는 것을 말씀드리며
세입자분이 오래 살아주셨으면 좋겠다고 말씀드립니다.
세입자분 가능한 시간에 무조건 맞출거고,
볼 수만 있으면 언제든 연차써서 바로 달려갈테니
한 번만 볼 수 있게 해달라고 말씀드립니다.
그렇게 중개 부동산 세 곳에 전화를 돌리는데요.
다음날 예약이 잡혔다는 전화를 받았는데
전화를 주신 부사님은 제가 처음에 전화해서 예약 요청을 드렸던 부사님이 아니라
이후에 추가로 전임하며 예약 요청을 드렸던 부사님이었습니다.
그 이후에도 처음에 연락드렸던 부사님으로부터는
아무런 연락도 받을 수 없었습니다.
제가 처음에 예약 요청을 드리고
추가 액션 없이 그냥 기다리고만 있었다면
해당 매물을 보지 못했을 수 있습니다.
<복기 포인트> : 집 보기 어려운 집을 만났을 때
- 세입자가 왜 보여주는 것을 꺼려하는지 이유를 확인한다
=> 위에 상황과 같이 오래 살고 싶은데, 매수자가 입주하는 것을 걱정하는 경우라면
입주 의사가 없음을 명확히 밝힙니다.
- 세입자의 시간에 무조건 맞춘다는 적극성을 어필합니다.
=> ‘집 보기만 하고 안 사잖아~ 그만 귀찮게 하세요!'라는 반응을 보이는 부사님들고 계시는데
‘무조건 세입자분의 시간에 맞추겠다, 미리 말해주면 연차 써서 달려가겠다'
는 강력한 의지를 보여주며 부사님을 설득해본다.
- 일 잘하는 부사님을 찾는다
=> 모든 부동산에 전화해보며 적극적으로 해주실 부사님을 찾는다.
여러 부사님 중 누군가는 세입자와 친분이 있는 부사님이 있을 수 있다.
그 부사님을 공략한다.
(2) 후보B
후보A와 마찬가지로 이전까지 눈여겨 보지 않던 곳이었으나
범위를 넓혀가는 과정에서 괜찮다 싶은 물건을 보게 됩니다.
A와 마찬가지로 입지의 힘이 좋은 메인생활권은 아니지만
연식과 환경의 장점이 있는 단지였습니다.
25년 중순에도 전수조사를 하다가 해당 단지에 관심이 가서 전임은 했었지만
당시에는 투자금도 맞지 않고 우선순위가 아니라고 생각해
매임까지 하며 적극적으로 물건을 보지 않았었는데요.
매매/전세는 당시에 봤을때와 크게 차이가 없었지만
종잣돈이 늘어나며 투자금에 들어오는 단지가 됐습니다.
그렇게 단지에서 선호도 있는 동/층 물건에 전세까지 시세대로 맞춰져 있는
괜찮은 물건을 찾게 됩니다.
# 드디어 매물코칭!!!
그렇게 후보 물건 두 개를 만들고 매물코칭을 신청합니다.
후보로 봤던 물건들에 가격협상은 던져놨던 상황이었고
어떻게 진행됐는지 확인차 회사에 도착하자마자 전화를 해봅니다.
그리고 1순위로 생각했던 물건이,
전날 저녁에 다른 투자자가 가계약금을 넣었다는 소식을 듣게 됩니다…
# 날아가버린 마음속 1순위…코칭 보류?
1순위로 생각했던 물건이 날아가 버린 상황에서
코칭을 보류하고 물건을 더 찾아볼 것인가 vs
2순위와 3순위를 가지고 코칭을 받을 것인가
잠깐의 고민을 하다가 코칭을 받아보기로 합니다.
2순위 물건도 투자하려고 생각했던 물건이었고
결과가 안 좋게 나오더라도 다시 방향성을 잡을 수 있다고 생각했습니다.
그렇게 권유디 멘토님과 매물코칭을 진행합니다.
(매물코칭 후기: https://weolbu.com/community/3666219)
1순위 날아간 거? 오히려 좋아?!
라는 결론을 내리고 2순위 물건으로 마음을 정합니다.
# 코칭 이후, 고민의 시간? (더 싼 물건?!)
코칭 이후 조금이라도 네고를 위해 최종으로 가격을 던지고
단지 내 조금 더 괜찮은 물건이 없는지 마지막 확인을 합니다.
그 과정에서 더 저렴하게 할 수 있는 매물을 발견할 수 있었고
당일 저녁 바로 매물을 보러 갑니다.
매매가는 확실히 메리트가 있지만
전세를 새로 맞춰야 하고 융자가 꽤 많이 낀 물건이었습니다.
부족한 금액은 부사님께서 빌려주겠다고 하셨는데요?!
조건이 까다롭고 난이도가 있는 물건이지만
저렴하다는 점으로 인해 고민됐습니다.
단지 인근에 더 선호도 있는 단지의 전세가 더 저렴하게 있었고
부동산을 돌아보며 여러 부사님들의 말을 들었을 때
전세가 잘 빠지는 분위기가 아닌 것을 알고있었지만
‘매매가가 저렴해지는 만큼 전세가도 내리면 되지 않을까?’
라는 생각을 해봤는데요,,
결론적으로는 코칭 받은 물건을 하기로 결정합니다.
고민의 시간을 줄이는데
자유를향하여 멘토님께서 해주신 말씀이 도움이 됐습니다.
입지가 떨어지는 곳일수록
물건의 선호도가 중요해요.
시장 상황이 안 좋을때는
선호 물건은 가격을 내리면 거래 되지만
선호도가 떨어지는 물건은 가격을 내려도
거래가 안 될 수 있어요
조건이 좋은 물건도 아니기 때문에
훨씬 저렴한 물건이 아니면…
좀 더 싸게 해볼 수 있는 물건이 있다는 것을 알고 있는 상태에서
해당 물건을 하지 않기로 결정한 것이기 때문에
이후에 제가 매수한 금액보다 더 저렴한 물건이 나온다 해도
흔들리지 않겠다고 생각했습니다.
# 고민의 시간2 (낚싯대를 던졌던 단지에서 온 연락)
코칭을 받은 날 저녁에 이전에 전세 대기자를 구하던 단지에서
이틀 뒤 전세를 보러 온다는 연락을 받았습니다.
코칭 전까지 해당 물건은 부사님과 계속 소통하고 있었는데
전세를 올린 처음에만 전세를 보러 오다가
한동안 전세를 보러 오는 사람이 없다는 말을 듣고
거의 포기하고 있던 상태였는데요.
전세를 보러 온다는 말을 듣자 또다시 흔들립니다..
사실 할 수만 있다면 해당 단지를 하고 싶다는 마음이 더 컸거든요.
코칭 받은 물건도 다른 투자자가 보고 있던 상황이라
언제 물건이 날아갈지 모르는 상황
또 다시 고민하게 되고
결국 이틀만 기다려보고, 이틀 뒤에 결정하자고 다짐합니다..🥹
그렇게 이틀 뒤 해당 단지에 전세 대기자가 물건을 보고 갔지만
당일 결정을 내리지 못하는 상황이었습니다.
그리고 부사님이 다시 말합니다.
“내일도 한 팀 보러온다는데,, 하루만 기다려봐..”
‘하루만 더 기다려봐?’라는 생각이 잠시 스쳤지만
이전에 강의를 듣고 후기를 작성한 것이 떠올랐는데요
제가 후기에 적었던 ‘A씨’가 되지 않겠다고 결정하고
후보 물건은 포기하기로 합니다.
그리고 당일 저녁 코칭받은 물건에 가계약금을 넣게 됩니다.
저에게는 쉽지 않았던 1호기 투자.
종잣돈을갖고있음에도투자를못하는시기가길어지면서
자신감, 자기신뢰 밑바닥을찍었었습니다.
1년이넘는기간동안나는무엇을배웠지?
열심히한다고했는데, 나는왜이럴까?
라는생각이계속해서들었습니다.
'잘하고있다, 열심히하고있으니까좋은결과나올거다’
라고 주변에서 말해줘도
못난 나에게 위로의 차원에서 해주는
형식적인 말로만 들렸습니다.
그럼에도 환경에 남아서 끝까지 포기하지 않았습니다.
느려도 괜찮아.
포기만 안 하면 돼.
끝까지 가면 반드시 이긴다.
이 말을, 하루에도 몇번씩 스스로 외치며 힘을 냈습니다.
투자 직전까지도 어려운 부분이 많았지만
끝까지 믿어주고 응원해고 많은 도움과 가르침을 주신
멘토님, 선배님들, 동료분들 덕에
결실을 맺을 수 있게된 것 같습니다.
“느려도 괜찮아요. 포기하지 않고, 끝까지 하면 할 수 있어요”
라는 메시지를 전달 드리고 싶습니다.
