안녕하세요. 순자산 35억 목표로 달리고 있는 순자입니다.
저는 저의 실패한 2호기 투자 후기를 남기려고 합니다.
등기를 치는데는 실패했지만 그 과정에서 배운 것을 나누고 실패를 반복하지 않기 위해 이 글을 남깁니다.
계기 : 2호기 투자를 결심하게 된 이유
- 화폐의 가치가 떨어지고 있다. 나의 현금을 가치가 있는 자산으로 들고 있는 것이 중요한 시기이다.
- 25.11월 실전반 강의를 들으면서 “24년 12월 자음과모임님이 3개월 안에 등기쳐요” 라는 그 멘트와 현재의 시장이 오버랩이 되었다. “어 나 이거 들었던 말인데”
사실 나는 1호기 투자를 25년 8월에 진행하여 10월에 등기를 친지 얼마 안된 상황이었습니다.
처음 계획했던 서울 투자는 하지 못했지만 투자금을 쪼게 다음 투자를 준비하고 있는 상태였다.
고민 : 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택
- 튜터링데이를 통해 튜터님께 이런 나의 상황에 대해 가이드를 받았고 계산을 해보았다.
공동명의를 할 경우 양도차액이 3억이어도 세금은 -0.65억 정도였다. >> 개꿀이다.
- 무언가에 두려움과 걱정이 있다면 그 문제를 펼쳐서 계산을 해보면 막상 내가 생각했던 것 보다 벌 것이 없다는 것을 나는 이번 과정을 통해 깨달았다.
2. 2호기 투자의 과정 : 실거주 0호기 매도 + 월세집 계약 + 2호기 매수
1) 실거주 0호기 매도
- 매도를 통해 배운 것
(1)나만의 매도 목표 가격, (2)명확한 내 매물의 가치 판단,
(3)특약의 중요성, (4)일잘러 부사님의 중요성, (5)리스크 판단
- 매도는 1주일 만에 3명의 손님을 보여주고 매도를 할 수 있었다.
매도의 과정이 생각보다 쉽지는 않았다. 집을 보러 손님들이 올 때 마다 자신의 집을 침입한다고 느끼는 아이의 울음 소리, 내 집이지만 집을 보여주기 위해 꺠끗하게 정리해야만 했던 것들, 집 보여주기 위해 주말에 어디도 가지 못한다는 상황이 생각보다 어려웠디.
더불어 매임시 집을 보는 것에 대한 감사함을 다시 한번 깨닫게 되는 순간이었다.
(1) 나만의 매도 목표 가격 / (2)명확한 내 매물의 가치 판단
: 역지사지를 이용한 매도 목표가 설정
철저히 매수자의 입장에서 적정 매도가를 설정하였다.
사실 나는 비싼 시기에 매수를 한 상황이라 무조건 손실을 보고 매도를 해야 하는 상황이었다.
하지만 내 주변 단지의 가격과 상태, 현재 내 단지의 매물의 가격과 상태, 실거래가를 기준으로 내가 매수자라면 이정도 가격이면 사겠다는 매도 가격을 잡아 빠르게 매도가 되었던 것 같다.
+갈아타기의 기준 : 내 것보다 더 좋은 자산을 살 수 있으면 하는거다. 현재 자산이 손실이던 이득이던
(3)특약의 중요성
- 내 매도 물건은 토허제 지역의 물건이라 약정서를 작성하고 승인 후 계약을 해야 하는 상황이었다.
*깨달은 것 : 절대 약정금액을 낮게 받지마라
1) 절대 약정금액을 낮게 받지마라
>> 2호기 투자의 문제의 발단은 여기었다.
- 계약의 성사가 목표였던 부사님의 말과 매도를 빨리하고 싶은 나의 욕심으로 약정금을 본계약금의 10%로 설정했다.
토허제 승인까지 1주일에 시간이 걸렸다. 일반적인 매매 계약과 달리 승인이라는 절차가 생기면서 매수자들에게 1~3주라는 시간이 생기게 된 것이다.
>> 대부분의 사람은 선택을 하고 난 다음부터 장점은 보지 못하고 단점 만을 보게 된다.
▶ 내 매수인 또한 이 1주일에 시간 동안 단점 만을 찾고 있었고 토허제 승인 후 본계약 당일 단순변심으로 계약을 파기하였다.
▶▶ 매도를 복기해 본다면 지금과 같은 상승장의 경우 본계약금에 준하는 약정금을 설정할 경우 매수자가 단순변심을 하기 어렵다. 다음 매도시에는 약정금액을 높여 받을 것 이다.
2) 중개보수는 본계약이 체결되고 잔금일에 지급한다.
(4)일잘러 부사님의 중요성 / (5)리스크 판단
- 계약이 파기 되고 나는 어이 없는 중개사의 말만 듣게 되었다.
본 계약 당일 점심시간 중개사에게 연락이 왔다. “매수인이 포기한데요 어떡해요….”
나는 허가를 기다리며 매수할 집에 가계약과 현금전세 가계약, 월세집 가계약까지 모두 한 상황이었다.
중개사는 이 모든 것을 알고 있으면서 나는 몰라요 어떻해요라는 태도를 보였다.
그리고 토허제 승인이 난 것 또한 내가 구청에 확인하여 역으로 통보를 한 상황이었다.
“이때 알았어야 했던 것 같다”
매수인을 잡기 위해 직접 연락을 했고 내 매수 상황 또한 이야기 하였지만 돌아온 답변은 “제가 알빠인가요?”
그 후 매수인은 잠수를 탔다.
매수인은 약정금을 포기하고 잠수를 탔고 중개사는 나몰라요..
나는 3,000만원 손실 억울했다.
그리고 중개사는 나에게 복비를 달라고 전화로 요구했다….
이사람은 인간인가? ;;; 사람이 더럽게 느껴지고 두려웠다.
내가 뭘 잘못한걸까? 너무 욕심을 부렸나? 하늘이 어두웠다.
너무 순차적으로 매도도 잘됐고, 매수할 집도 불장이었지만 잘샀다. 월세집도 잘 구했다. 하지만 토허제 기간동안 매수인의 입장에서 변심을 할 것이라는 생각을 못했다..
엄청 싸게 팔았기 때문이다.
하지만 날 살렸던 것은 상황별 액션 플랜이었다.
2호기 집을 매수하고 나는 리스크 판단을 잘못했다는 것을 뒤늦게 알게 되었고 모든 케이스에 대한 행동 절차를 수립해두었다. 1)허가x , 2) 매도물건 매수자 포기, 3)2호기 매도자 포기, 4)2호기 세입자 포기
생각지도 못했던 2)매도물건 매수자 포기의 상황에서 나는 또 대응 전력을 세웠다.
1)최악의 상황, 2) BEST 상황, 3) 차선책
결론적으로 나는 손실금 0원으로 이 모든 것을 해결했다.
아직도 이상황에 내게 일어났다고 믿겨지지 않는다.
나의 상황은 2호기 투자를 하기 전으로 돌아왔지만 마음의 상처를 받았다.
사실 몇몇 동료들에게 월부를 조금 쉬어야 할 것 같다고 이야기를 했다.
2일 동안 잠만 잤다. 피곤이 풀리니 할게 없다…
투자자로 살아온 시간 5년, 월부를 시작한지 이제 만 3년차에 들어서니 이제 월부말고 할게 없다….
아직 사람이 두렵고, 매임을 할 수 있을까? 약간의 트라우마가 생긴 것 같지만 그냥 또 할려고 한다.
쩔뚝거리겠지만 그냥 할꺼다. 나에게는 해야 할 일과 좋은 동료들이 있기 때문이다.
어찌보면 우울한 글이지만 이글을 남기는 이유는 두번 다시 실수를 반복하고 싶지 않은 마음과 나의 동료들이 나와 같은 상황을 겪지 않기를 바라는 마음에 이 글을 적는다.
부정적인 글이기 때문에 도움을 주신 분들에게 감사의 글을 쓰지 않으려고 합니다.
혹시 저에게 소중한 그들에게 우울한 기운 넘겨드리고 싶지 않아서 입니다.
하지만 제 마음 속에는 너무나도 감사한 마음을 간직하고 있습니다.
정말 감사합니다. 덕분에 잘 해결하였고 다시 해야겠다는 생각을 했습니다.
좀비순자 다시 걸어가 보겟습니다!
혹여 넘어져 있다면 도와주세요 ㅋㅋㅋ 도움이 필요합니다.
오늘도 킵고잉입니다 !!
