✅아파트명
다정한경남아너스빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천 종사자수 31만명
2. 교통
3.학군
석천중 91%, 중원중 78%
4. 환경
뉴코아아울렛, 현대백화점, 이마트, 순천향대병원
5. 공급
소사역롯데캐슬더뉴엘 27.08 / 983세대
송내역푸르지오센트비엔 26.09 / 1,045세대 등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 16% 하락으로 저평가 직장으로 이동시간이 비슷한 베드타운 성격인 만안구에서 석수e편한세상과 비교평가 했을 시, 가격 6.2억으로 비슷, 학군, 환경은 경남아너스빌이 우위에 있어 더 좋다고 보여져서 저평가라고 판단함.
2) 환금성 : 300세대 이상, 저층/탑층 아님
3) 수익률 : 투자금 1.75억, 100% 수익률 내려면 10년간 1.75억 상승 = 6.25+1.75=8억
현재 전고점 대비 16% 하락한 가격
4) 원금보존 : 향후 3년간 공급부족. 미래 부천대장 입주 있으나 대중교통으로 연결된 구간은 아니라 입지독점성 있다고 보여짐.
5) 리스크 대비: 전세가의 10% 역전세 대비 필요
나의 투자 결론(매수 여부):
투자금이 좁혀지고, 비교평가 시 저평가라고 판단하여 리스트에 올릴 만하다고 생각한다.
다만 더 많은 지역 내, 지역 간 비교평가가 필요할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
방치했던(?) 앞마당 부천을 임장하고, 저환수원리에 따라 평가하면서 객관적으로 바라볼 수 있게 되었다.
직장으로의 교통이 조금 애매하지 않나 생각했는데, 비교평가를 통해 애매하다고 생각한 부분들이 해소되었다.
주변 광명/계양/대장신도시 등이 어떤 영향이 있을지 더 살펴봐야 겠다.
