동안구 목련3단지 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

동안구 목련3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

3.학군

범계중 93.1% (특목고 20명) , 평촌중 91.9% (특목고 34명)

→ 학군 A (중학교 성취도평가 90% 이상)

(*특목고는 3명 이상이면 유의미한 숫자라고 생각함)

4. 환경

백화점 1 (롯데백화점), 마트 5(), 스타벅스 16

→ 백화점 1개면 A

5. 공급

인구 수 : 563,349명

적정 수요 : 2,816

년도별 입주량

2026 : 458

2027 : 2737

2028 : 0

합계 : 3,195

연 평균 : 1,065

적정 수요 대비 0.37배

적정수요 ½ 이하 : S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 앞마당이 없어 비교우위가 없음, 리모델링 호재가 생길 여지가 충분하여 매매가는 오를 것 같지만, 이미 호재가 반영된 가격으로 보임

(전고점 가격 - 현재 가격) / 전고점 가격 = 9.8 로 나오고 있음

(전고점 가격 - 현재 가격) / 전고점 가격 = 10 (%) 여도 아직은 괜찮은 가격이다.

현 아파트의 2023년 가격이 전저점으로 실제로 2023년에 좋은 가격이었다.

(*참고, 투자기준 :30% 이면 정말 좋은 가격이고, 20%도 좋은 가격.

2023년에는 30% 였을 정도로 좋은 가격이었음)

2) 환금성 (이 단지가 팔릴지) : 300세대 이상, 4층 이상 인지? (7층), 강남 교통권 1시간 이내, 역세권 지역으로 환금성은 있어보임

3) 수익률 : 전고점 대비 15% 수익률 (투자금 4.5억) / 투자금 대비 수익률이 낮음

4) 원금보존 (전세가율-60%이상일 때 투자하기, 전세가격/매매가격) : 시세를 반영했을 때 원금보존은 될 것 같지만, 수익률이 낮을 것으로 예상. 33000/78000 으로 계산하면 42% 으로 투자에 좋은 가치가 있지는 않음.

5) 리스크 대비 : (공급대비 리스크) 3년 이내 공급이 적고, 입주량은 적정 수요 대비 0.37배이니까 수요는 많은 것으로 예측되므로 리스크 대비는 충분하다. (2,4년 이후에도 수요가 있을 것으로 예상)

나의 투자 결론(매수 여부): 내집 마련이면 매수 고민, 투자로서는 매수 안함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음 해보는 것들이라 다 어렵게 느껴졌고, 공급이 가장 어려웠다. 아무래도 여러 지표를 확인해보고 작성해야하다보니 어렵게 느껴졌습니다. 수익률(저점/고점 대비 수익률) 계산도 어렵게 느껴졌다.ㅇ

또, 비교평가를 어떤 것과 해야할지도 어렵게 느껴졌다.