관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
"수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트를 찾을 수 있다"[열반스쿨 기초반 89기 23조 율유랄라]
25.12.22[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
안녕하세요~
쌍둥이와 함께 행복한 인생 3장을 꿈꾸는 율유랄라입니다.
너바나님의 열정적인 1, 2강 투자 강의가 끝나고
월부의 대표 미남 멘토이신 주우이님의 3강 수강 후기를 남깁니다.
평소 월부티비 등 매체를 통해서 가끔 뵙던 멘토님이시라 궁금증이 많았는데
역시나 12/16(화) 3강 수강 전 진행한 라이브 코칭에서와 마찬가지로
목이 쉬는 줄도 모르고 강의하시는 열정에 감동을 받았습니다.
그럼 지금부터 월부 대표미남(?) 주우이멘토님의 3강 수강에 대해 느낀 점과
기억에 남는 점을 후기로 복기 해봅니다.
※ 지금부터 반말로 기술하는 점 이해 바랍니다^^;;
■ 강의 목차
- 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자
- 수익률 높이는 입지 분석 방법
- 수익률 놓았던 투자 사례
- 첫 임장지역을 선정하는 방법
현재 부동산 시장은 주우이님이 처음 투자하셨던 2016년과 비슷하다고 한다.
서울과 수도권 상급지는 올랐으나 그 외 수도권 중급지 이하 지역은 가격 상승하기 전 눌려있는 상태로
가치 있는 물건과 덜 가치있는 물건이 비슷한 가격대로 혼재 되어 있는 ‘보물찾기’ 같은 시장.
가치 있는 물건을 바라보는 안목이 있으면 가치 대비 싼 가격에 매수할 수 있는
준비된 투자자에게 좋은 시장이다.
그러나 아무리 좋은 시장이라 해도 성급한 투자는 금물이다.
이럴 때일수록 우리는 임장, 임장보고, 비교평가를 통한 앞마당 늘이기를 미리 준비해야
기회가 왔을 때 좋은 물건을 매수할 수 있다고 한다.
그리고 앞마당 만들기를 하기 위한 가장 중요한 부분은 바로 “수익률 보고서!”
하지만 우리 같은 초보 투자자들에게는 참 생소한 단어이고 너바나님 강의에서도 들었지만 이해가 어려운 부분이다.
바로, 이 초보 투자자에 생소한 ‘수익률 보고서’ 를 하는 이유와 보고서 잘 쓰는 법,
그리고 이 과정을 통한 투자 사례를 설명하고자 한다.
첫째. 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자
“아파트는 아무 것이나 사면 오르는 것일까?”
결론부터 말하자면 맞을 수도 있고, 아닐 수도 있다.
운이 좋아 처음 산 아파트에서 수익을 얻을 수 있지만 이런 운이 다음번에 다시 오기는 쉽지 않다.
아파트를 고르는 법은 가치, 가격, 내 상황에 맞게 가치 대비 싼 아파트를 고르는 것이다.
그리고 가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위해서는
‘투자 기준’ 을 꼭 기억해야 한다.
투자 선택 기준은
저평가
환금성
수익률
원금보존
리스크
“그럼 어떤 부동산이 수익률이 좋을까?”
입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 오르는 폭이 상대적으로 커서 수익률이 크다.
초보 투자자라면 입지가 덜 좋은 신축 아파트 VS 입지가 더 좋은 구축 아파트 중에 신축 아파트를 선호 할 것이다.
하지만 결국은 시간이 지나고 상승 시기에 입지가 좋은 구축 아파트가 훨씬 큰 수익을 올린다.
그래서 어떤 아파트를 사는 지에 따라서 수익이 결정되기 때문에 더 가치 있는 아파트를
싼 가격에 살 수 있는 실력이 중요하다. 그리고 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것이다.
둘째. 수익률 높이는 입지 분석 방법
“보고서까지 쓰면서 왜 투자해?”
우리가 수익률 보고서를 쓰는 이유는 비슷한 돈으로 가치 대비 더 좋은 부동산을 매수해서
더 놓은 수익률을 얻기 위함이다.
그리고 좋은 부동산을 찾는 가치 평가는 ‘수익률 보고서’ 를 통해서 할 수 있다.
◈ 아파트 수익률 보고서 작성 6단계 ◈
STEP 1 아파트 선정
처음 수익률 보고서를 작성한다면 아파트 선정 시 내가 선정한 지역의 랜드마크 아파트,
현재 투자금으로 살 수 있는 수준의 집 그리고 현재 살고 있는집이나, 그냥 관심있는 아파트 뭐든 상관없다.
STEP 2 위치
네이버지도를 켜고 줌인, 줌아웃으로 찾아가며 화면 캡처한다.
STEP 3 입지 평가
“직장, 교통, 학군, 환경, 공급으로 구분 한 부동산 가치를 판단하는 객관적인 지표”
주변에 어떤 것이 둘러 싸여있는 지 입지 평가를 하기 전에는 외관만 보고 판단할 수 없다.
◈ 입지 평가 판단 기준 ◈
● 직 장
“입지 평가 판단 기준 중 가장 중요한 요소”
직주 근접은 부동산에서 가장 중요한 요소이다.
그리고 질적으로 우수한 기업이 있는 지역은 더 좋은 가치를 가진다.
아파트 수익률 보고서 단계에서는 구 단위(중소도시는 시) 종사자수로 양적평가하고
추후 500인 이상 사업체 수(대기업)와 급여액 등으로 직장의 질(지속 가능성)도 함께 볼 것이다.
참고로 좋은 일자리가 빠지면 그 지역(ex: 인천 부평 GM철수)은 큰 타격을 받기 때문에
직장의 지속 가능성도 잘 확인해야 한다.
● 교 통
“직장만큼 중요한 입지 평가 요소”
수도권에서는 교통이 가격에 미치는 영향은 직장 만큼이나 크다.
우리가 다 아는 강남은 양적, 질적 모두 우수한 직장이 많다.
그리고 그 수요만큼 집값도 우리 같은 직장인 투자자는 감히 투자하기 힘든 수준이다.
그러다 보니 “강남 같은 좋은 직장에 얼마나 빨리 갈 수 있는 지”에 따라 그 지역의 가치는 달라진다.
신분당선이 개통으로 영향을 받은 도시(분당, 광교, 수지, 평촌 등)가 개통 전후로 가치가
많이 오른 대표적인 지역이다.
● 학 군
“좋은 교육 환경은 실거주가치와 전세가에 영향”
학군이 좋은 지역은 경제적 여유, 좋은 교육 환경이 고소득 종사자 가족의 수요를 발생 시키고
하락장에는 가격방어를 상승장에서는 가격상승을 이끌어 준다.
그 지역 중학교 학업성취도 평가를 기준으로 작성하면 된다.
● 환 경
“그 지역 백화점 등은 그 소득을 감당할 수 있는 집값에 영향”
아파트 투자와 환경은 그 지역 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소이다.
특히, 2024년 국내 5대 백화점 매출 순위 상위권에 있는 지역은
강남, 잠실 등 누구나 선호하는 곳이란 걸 보면 환경은 집값에 영향을 많이 미치는 걸 알 수 있다.
카카오 맵에서 반경 1km 범위를 설정하여 백화점, 대형마트 개수를 작성하면 된다.
● 공 급
“공급은 투자자에게 기회이자 리스크”
아파트 공급은 투자자에게 기회가 될 수도, 리스크가 될 수도 있다.
그 말인 즉, 대규모 공급은 매매가, 전세가 하락으로 큰 리스크가 될 수 있다.
하지만 시간이 지나 공급 물건이 채워지면서 인구 유입, 주변 환경 개선 등의 장점이 될 수도 있다.
그래서 적정수요 대비 공급 물량을 잘 확인해야 할 필요(역전세 대비)가 있고
투자자가 감당 불가한 대규모 공급에 대비해 고민이 꼭!! 필요하다.
공급은 리스크를 가늠할 수 있으며 투자 시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅에 대한 고민이 필요하다.
특히, 다주택자에겐 정말 중요한 평가 기준이다.
평가 방법은 3년간 예정된 공급 물량(연평균 입주량)으로 한다.
STEP 4 수익률 분석
“가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 수익률 보고서!”
*수익률이란 내가 얼마를 투자했을 때 얼마 만큼의 수익을 내는 걸 말한다.
* 수익률 계산= 수익(매도금액-매수금액)/투자금(매수금액-전세가)*100%
수익률은 똑같은 가치를 가지는 아파트도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익, 수익률이 달라진다.
그러니 시장 상황은 다르지만 그 시기에 맞는 가치 대비 싸게 매수해야 수익과 수익률이 높아진다.
현재 부동산 시장은 지역과 단지마다 가격 회복 정도가 다르다.
수도권 비규제 지역 기준으로 전고점 대비 -10% ~ -30% 정도(무릎 이하) 지역도 있고,
지방(광역시)는 -20% ~ -40% 까지 떨어진 지역이 많아서 서울, 수도권 상급지를 제외하면
투자하기 좋은 저평가 시장이다.
그래서 더더욱 개별 단지 단위로 가치와 가격 판단이 필요하며
꾸준한 투자 공부로 저평가된 아파트를 보는 안목이 생긴다면
잃지 않는 투자와 수익을 올릴 수 있는 시장이다.
◈ 수익률을 높이는 3요소 ◈
너바나님의 저서(나는 부동산과 맞벌이 한다)에서는
"보유하고 있는 돈이 얼마 든 당신이 투자하는 방식의 수익률이 얼마 인지에 따라
그 돈이 눈덩이처럼 터질 수도, 눈 녹듯 사라질 수도 있다" 고 한다.
그리고 재가치를 찾은 수익률은 우리 같은 직장인 투자자의 투자금을 불려주고
지속적인 투자를 가능하게 해준다.
☞ 수익률 분석 정리
수익률은 투자시기에 따라 달라짐
- 싼 시기에 싸게 사는 것의 중요성
지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올 지를 생각
- 가치있는 아파트를 싸게 사면 수익, 수익률을 높일 수 있다는 관점을 가지고 집을 선택
장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법 강구
- 현재 가격이 싸다면 단순히 투자금을 싸게 투자하는 것 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 추천
아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됨
- 가치 대비 저렴한 것을 매수해서 가치를 찾아갈 때까지 기다려야 함
STEP 5 현장 사진
“현장사진을 찍으며 내 머릿속에 지역 이미지를 저장"
이미지화 시킬 수 있는 지역이 많을 수록 투자자로서 자신감과 경쟁력을 높인다.
같은 지역이라도 지역 주민들이 활동이 많은 낮(특히 토요일 낮)과
직장인 들의 퇴근 시간과 아이들의 하원 시간, 주민들이 집에서 쉬는 시간대
지하철, 주변 상권, 아파트 단지 등을 임장하며 사진으로 이미지화 한다.
STEP 6 투자 결론
“잃지 않는 투자 기준 저‧환‧수‧원‧리"
★ 수익률 보고서를 작성 해야만 하는 이유 ★
- 초보 투자자도 잃지 않는 투자이다.
- 더 가치 있는 것을 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회를 준다.
- 가치를 찾아가는 시간에 확신을 가지고, 기다릴 수 있는 힘을 준다.
- 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서
셋째. 수익률 높았던 투자 사례
“수익률 보고서를 통해 비교 평가하여 상대적으로 저평가된 아파트를 찾는 것”
수익률 보고서를 통한 비교 평가 방법은
- 내가 투자 하려고 하는 지역 3군데(앞마당)의 아파트를 각각 A, B, C 3개소 선정.
- A아파트 VS B아파트 → 수익률 보고서를 통한 비교 평가 후 한 아파트 선정(A라 가정)
- A아파트 VS C아파트 → 먼저 비교 평가해서 우위를 가진 A아파트와 C아파트 비교 평가
- 최종 투자 물건 선정
위 비교 평가 방법에서 보듯 비교평가를 위해 서는 최소한 3개의 앞마당이 필요하다.
그리고 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여
입지가 더 좋은 곳을 선택한다. 그곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높다.
하지만 여기서 주의 할 점은 월부의 투자 방식은 가치투자!!
수익이 큰 투자 보다는 잃지 않는 투자를 지향한다.
그리고 가치대비 저렴하게 사는 2가지 방법은
1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(수익을 높일 수 있는 전략)
- 단점은 수익률이 낮을 수도 있다.
2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높일 수 있는 전략)
- 단점은 수익이 낮을 수도 있다.
“수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트를 찾을 수 있다!!”
넷째. 첫 임장지역을 선정하는 방법
“선입견을 버리고 임장 습관을 만들자”
임장 지역을 선정할 때는 선입견을 버려야 한다.
시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다.
가격, 입지에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.
특히, 내가 살던 곳에 대한 선입견이 있을 수 있으니 내 주변을 먼저 알아보자!
아직 나는 초보 투자자라 앞마당이 많지 않다.
그러나 비교 평가할 수 있는 지역이 많아질 수록
좋은 투자를 할 수 있을 가능성이 높아진다.
앞마당이란 언제나 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것이다.
여기서 중요한 것은 마침표를 찍고 넘어가는 것이다.
마침표를 찍지 않는다면 어디서 부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.
그리고 임장지역을 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들자!
나 같은 초보 투자자라면 회사, 내가 사는 주변 같은 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것도 좋다.
제대로 앞마당을 만들지 못했더라도 다음 임장 지역으로 넘어가라. 하지만 마침표는 꼭 찍어야 한다.
“의미 없는 경험이 없듯이 의미 없는 임장도 없다!!”
이렇게 열반스쿨 기초반 3강 주우이님의 강의에 대한 후기를 마무리 하고
얼마 남지 않은 자음과 모음 멘토님의 4강 수강 후 마지막 후기에 다시 만나도록 하자.. 끝!!
