서울투자 기초반 3강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 83조 부동산쇼핑]

서울투자 기초반 마지막 강의인 3강에서도 정말 많은 것을 배울 수 있는 시간이었는데요. 오랜만에 뵙는 주우이멘토님과의 시간을 통해 배운점과 느낀점을 간략히 정리해보도록 하겠습니다.

첫번째 현재 시장상황에 대해 설명해주셨습니다. 현재는 하락장으로 우리에게 투자하기 좋은 기회가 다가오고 있었습니다. 이런 시장에서 우리는 어떤 행동을 해야할까요? 그 답을 주우이멘토님께서 주셨습니다. 현재 우리는 앞마당을 많이 늘려 비교평가 할 지역을 많이 만들어야 합니다. 그리고 전고점 대비 25프로 이상 매매가가 떨어진 곳(년도로는 19년도 가격까지 떨어진 곳) 그리고 전세매물이 줄어드는 곳(매매매물도 함께 줄어들면 더 좋음)을 지속적으로 찾는 것이 현재 시장에서 내가 행해야 할 핵심행동이었습니다.

두번째는 비교평가였습니다. 어쩌면 월부인에게 비교평가는 항상 어렵고, 힘든 과정인데요. 하지만 멘토님께서 아주 이해하기 쉽게 하나씩 설명해주셨습니다. 먼저 지역내에서는 많은 단지를 평가하려고 하기보다는 2개, 3개씩 계속 비교하며 1개를 지우면 다른 1개를 가져와 계속해서 끝까지 비교해 지역 내 1등을 뽑는 것이었습니다. 그 후에는 지역간 비교를 통해 땅의 가치를 보며 선택할지, 단지 선호도를 보며 선택할지에 따라 또 결정이 달라졌습니다. 또한 급지가 높다고 무조건 좋은 것은 아니기에 지역 내 비교보다 지역 간 비교는 좀 더 신중하게 평가를 해야했으며, 마지막으로 20평대와 30평대를 선택하는 시기를 알아야 한다는 것도 의미있었습니다. 보통 20평대는 하락장에서 필수재의 역할로 빠르게 매수, 매도 되고 가격도 먼저 치고 올라갑니다. 하지만 상승기가 시작되면 결국 30평대가 더 가격이 오를 것 같다는 심리로 자극되어 결국 최종적으로는 30평대가 높은 가격은 찍게 됩니다. 이 차이를 알고, 20평대 30평대의 가격이 같다면, 시장상황을 보고 평형대 매수를 의사결정하는 것이 투자자로서의 실력이자, 내가 벌 수 있는 돈의 크기가 달라졌습니다.

마지막은 멘토님 사례를 통한 간접 매수경험이었습니다. 보통 월부인은 나와 맞지 않는 임장지가 배정되면 의식의 흐름대로 생각합니다. 그냥 하라니깐 해야지 라고요. 하지만 우리는 의식의 흐름이 아닌 가격의 흐름으로 생각해야 했습니다. 먼저 후순위생활권이라도 투자가 가능한지 긍정적으로 보는게 중요했고, 단지의 단점이 보여도 장점을 찾아 기회가 될 수 있는지 살펴봐야했습니다. 그리고 상승장, 하락장에 따라 매수가격 결정도 달라야 했습니다. 상승장일 경우 실거래를 보고 비슷하게 매수를 하는게 목표이고, 하락장이면 더 싼 가격 또는 더 좋은 동과 층을 선점해야 했습니다. 마지막으로 서울 자산의 관리방법을 모두 알려주셨는데요. 처음에는 챗수와 실력을 위해 늘려나가고, 내가 감당가능한 챗수가 되면 그 안에서 급지를 바꿔 갈아타고, 그 후에는 올라가는 전세금과 종잣돈으로 부채의 비중을 줄여나감으로서 역전세등의 리스크를 없애 궁극적으로 망하지 않고, 마음편한 투자를 계속 이어나갈 수 있게 하는 것이 목표였습니다.

3강을 통해서는 현재 시장에서 내가 해야할 행동과 앞으로 서울시장에서 내가 어떻게 자산을 쌓고 관리해 나갈지에 대한 방향성을 배울 수 있는 뜻깊은 시간이었습니다. 감사합니다.