*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
군포시 산본동 e편한세상금정역에코센트럴아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
경기 군포시 사업체수 26,843명/ 종사자수 115,375명
2. 교통 A
강남 59분 / 시청 1사건 6분 / 여의도 59분 / 가디 38분 / 구디 55분
3.학군 B
궁내중 89%
4. 환경 B
대형마트 1개(이마트)
종합변원 1개(원광대학교산본병원)
5. 공급 S
총 공급량 : 2,214세대
적정수요 : 1,258세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| e편한세상금정역에코센트럴 (07년/677세대/24평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 07월 | 2022년 11월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 74,000 | 50,000 | 65,000 |
| 전세가 | 47,000 | 40,000 | 45,000 |
| 투자금 (전세가율) | 27000 (64%) | 10000 (80%) | 20000 (69%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -33% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -9,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 150% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 15,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
2) 환금성 : O
- 677세대 4층이상
3) 수익률
- 투자금 2억
100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 2억이 올라줘야
6.5억 + 2억 = 8.5억
전고점대비 -12%
4) 원금보존 :
- 전세가율 69%
- 입지독점성 부족 (빈땅있음)
- 입주물량족
5) 리스크 대비:
- 공급부족
- 전세부족으로 전세낀매물, 주전 등으로 선택하여 세팅하면
나의 투자 결론(매수 여부): 투자X
산본이 부천보다 강남 접근성이 더 뛰어나며 금정역에 GTX 호재도 있으나 아직 가격반영이 안 된듯
멀긴했어도 확정된 호재.
그러나 구축이기는 해도 30평대 부천상동 1등생활권과 가격이 같은 상황이라면 상대적으로 다정한삼성이
더 저평가되어있다고 생각되어 투자하지 않겠다
✅ 작성하면서 느낀점 :
산본에 신축은 커녕 준신축도 거의 없어 07년식임에도 주변에 비슷한 연식이 많이 없어 하이어스 같은 대정을 가지 않으면 꽤 선호도가 있는 단지로 산본역, 금정역 둘다 도보는 안되지만 버스로 다니기 좋고,
산본시장도 크게 위치해있어 생황하는데 나쁜점은 없어보인다.
단지 내에는 경사없이 엘리베이터로 이동이 가능하지만, 차 진입로 등은 경사로 인해 겨울에 괜찮을까싶기도…
2억이란 돈을 넣기엔 살짝 아쉬운 단지란 생각이 든다.
진짜 투자하고 싶어서 고민하느라 한글자한글자 쓸때마다 생각이란걸 깊게했고,
공부할때와 진짜 투자하려고 할때의 자세가 다르다는걸 많이 배운 것 같다.
왜 공부한다고 생각하는게 아니라 진짜 투자한다는 생각으로 임해야한다고 하는지 느끼게해주는 과제였였다.
