*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
신도림4차e편한세상
✅위치(지도)
✅입지평가
신도림4차 신도림중90% 학군 A
그외 구 기준 동일함.
5. 공급
| 구로구 | 인구 | 1년 필요수요 | 3년 필요수요 | 3년 공급량 | 공급수준 | 공급등급 |
| 384000 | 1920 | 5760 | 1,342 | 23% | S |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
고점은 돌파됐기 때문에 상대적저평가로 판단해야 함
2.5급지 정도로 생각하는 신도림인데
마포나 성동 단지들이 먼저 가격이 올랐음
약수동 단지들보다 가격이 더 올라서
아쥬싼것같지는 않음.
좋은 위치에 있는 동작구 단지들이 아직 가격이 머물러있음.
이수역리가 18억 / 힐스테이트상도센트럴파크 18.3억
2) 환금성 : O
구로구, 1등 생활권, 1등 단지로 교통/학군/환경 모두 갖춘
입지+선호도 좋은 단지로 환금성 충분
3) 수익률 : O
현재시점 투자시 투자금 10억으로
10년 수익률 100% 위해 28.7억 되어야 함
10년간 매매 148%, 전세 92%로
충분한 수익 가능할 것으로 생각되며
1년 10% 상승시 1억씩 올라야 하며
내년에 19.7억되어야 하는데 충분히 가능한 수익으로 생각됨
4) 원금보존 : X
전세가율 47%로 급격한 가격상승으로 인한 하방압력이 심화됨
입지독점성 최상, 입주물량 매우 부족한 상황으로
전세가격은 지속적으로 상승할 여력이 충분하나
급격한 가격상승 및 전세가율 하락으로
일시적인 조정이 있을 가능성도 염두에두어야 함.
실거주시장이므로 실거주 10년 이상 할 경우라면 원금보존 O
5) 리스크 대비: O
-2억까지 대비 가능하므로 역전세 리스크대비 O
실거주시장이므로 거주할 경우
이자상승에 의한 원리금상환부담만 감당하면되며
저축률로 충분히 감당 가능.
(투자금 저축 → 원리금 상환으로 전환)
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 가격이 아주 비싸지도 않지만
저평가된 가격으로 느껴지지는 않는다
구로구 대장아파트이고 신도림은 2-3급지
버금가는 입지와 선호도를 가진 지역이기 때문에
환금성은 충분하며 입지독점성이 매우 강하므로
원금보존 가능성이 높다
특히 실거주할 경우 10년이상 보유하였을 때
충분히 수익률100% 가능한 단지라고 생각되며
신용대출 -2억까지 감당 가능하여
실거주 후 전세주고 나와서 투자로 돌릴 경우에도 리스크대비가
가능할것으로 생각된다.
다만 강남에 더 가까운 위치에 선호단지들이
18억초반대로 형성된 단지가 있기 때문에 18.7억이라는 가격이
우선순위로 생각되지는 않아 매수보류.
✅ 작성하면서 느낀점 :
전고점을 돌파했다 하더라도 저평가를 판단할 수 있어야 투자가능하다는 점에서
비교평가 실력이 더 중요해지는 시점이 온것 같다.
구로구가 상급지~하급지까지 한 구 안에 생활권격차가 심해서 재밌는 지역인데
신도림이 2-3급지 사이라고 하더라도 온전한 2급지나 3급지로 받아들여지지는
않는 느낌이다. 찐 2급지 찐3급지 가격이 오르는 속도나 폭은 못 따라가는 듯 하고
2-3급지의 1등생활권에 선호단지나 대장단지는 당연히 못 비비고
중간생활권의 선호단지정도와 비교가능하다.
고점에 샀어도 수익이 나는 단지라는 점에서 의미 있었고
현재 고점때보다도 투자금이 많이 드는 것으로 보아서
하방압력이 커진 상황이라 만약 투자가가능했던 시장이라면
매우유의해야했으리라 생각된다.
투자가 가능했다면 10억대 투자금으로 할수있는 3급지 생활권 대장 연식좋은 아파트들이
많이 있어서 비교해볼만한 단지가 많기 때문에 최우선순위는 아니었을 것 같다.
