✅아파트명 :
남가좌동 래미안 남가좌 2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 - B등급
서대문구 종사자 수 118,256명
2. 교통 - B등급
강남역 69분(환승1회) / 여의도역 30분(환승1회) / 시청역 38분(환승1회)
3.학군 - C등급
가재울중 85.5%, 연희중 73.9%
4. 환경 - C등급
대형마트 - 이마트 1.5km, 홈플러스 1.3km
종합병원 - 세브란스 병원 2.7km
백화점 - 현대백화점신촌 2.68km
5. 공급 - S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단 할 수 없음.
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님.
3) 수익률 : 투자금 7.2억.
100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 7.2억 만큼 올라줘야 12억+7.2억=19.2억
현재 전고점 회복한 뒤 상승 중.
4) 원금보존 : 전세가율 40%, 공급 부족
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다면.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 시장에서 전고점 대비 -10%이면 가격이 저렴한 것으로 판단한다고 했는데, 전고점을 회복해서 가격이 비싸다. 가재울 뉴타운 상권을 같이 사용하면서 가좌역과 가장 가깝고 단지 내 다양한 평수와 구축임에도 지하 주차장을 가지고 있지만 강남이 한 시간 넘게 걸리는 단점과 구축이라 리모델링 추가 비용이 발생할 수 있다. 현재 규제 지역으로 실거주를 해야하는데 앞마당이 없어서 비교 평가가 불가능하니 투자하고 싶지 않다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음이라 어려운데 알아가는 재미를 느꼈다. 아직 투자자의 관점이 부족해서 확신이 없고, 자료를 찾는 것부터 헤매고 시간이 오래 걸렸다. 아파트 하나를 분석해보니 비교 평가를 위해 다른 아파트들도 궁금해졌고 이제 길을 가면서 상권과 도로 좌우 분위기와 사람을 관찰하게 되는 나를 발견하게 되었다.
