남양주시 다산롯데캐슬 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 89기 9조 사각휴지]
✅아파트명
다산롯데캐슬
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
남양주시 종사자수 215,236만명 A등급 (A)
2. 교통
강남 50분 / 여의도 68분 / 시청 54분
3.학군
자료없음
4. 환경
구리 한양대병원 3.36km, 자차로 16분
롯데마트 그랑그로서리 구리점 4.2km, 자차로 13분
이마트 다산점 2.4km, 자차로 11분
5. 공급
오남역 서희스타힐스여의재1단지/1308세대 등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 다산롯데캐슬 34평 현재 매매 9.5억, 전세 6.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 월 매매 9.7억 전세 5.6억
5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 6.7억 전세 5.7억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층, 탑층 아님/O
3) 수익률 : 투자금 3.3억, 100% 수익률 위해서는 12.8억 되어야 함.
4) 원금보존 : 강남 접근성이 우수하고, 학원가가 잘 되어있다. 전세로 들어와 사는 사람들이 자녀들이 초중고까지 보낼 가능성이 크다. 원금보존 가능하리라고 생각함. 전세가율 65.3%
5) 리스크 대비: 역전세 가능해도 고려해봄직함
나의 투자 결론(매수 여부): 이미 전고점에 도달했고, 역전세시 투자금 절반정도를 돌려줘야 하는 상황이라 고민이 된다. 이 상황이라면 여기를 투자하지 않고 덜 오른 다른 단지를 찾아보겠다. 그리고 이 단지는 전세가 해석이 어렵다. 같은 평수임에도 전세가에서 억단위의 차이가 난다. 이 부분은 더 배우고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음엔 어려웠지만 해보니 할 수 있을 것 같다. 10~20개 정도 더 해보면 더 잘 할 수 있을 것 같고, 주우이 강사님이 이거 한장이 1억의 가치를 갖는다고 하셨는데 실제 해보니 수익률 보고서가 얼마나 중요한지 께달았다. 제대로 배워서 계속 해보겠다.
