✅아파트명
개봉동 현대1차아파트
현재 20평대와 30평대의 매매가의 차이는 크게 없다.
전체 매물 64개중 20평대는 5개,30평대는 27개이다.
✅위치(지도)
구로구에 있는 단지와 강남과의 물리적거리는 14.9km.
1호선 개봉역까지 104동 기준으로 도보 5~6분정도 소요되는 위치다. 역세권 단지이다.
광명과 인접해 있다.
✅입지평가
1. 직장 : A
수도권 | 서울 | 종로구 | A | 275,063 | 48,361 |
수도권 | 서울 | 강서구 | A | 290,473 | 58,806 |
수도권 | 서울 | 마포구 | A | 279,788 | 56,782 |
수도권 | 서울 | 금천구 | A | 255,449 | 47,964 |
수도권 | 서울 | 구로구 | A | 240,689 | 52,791 |
수도권 | 서울 | 성동구 | A | 203,221 | 41,665 |
구로구의 직장은 A등급으로 자체적인 일자리가 많은편이다.
서울의 3~4급지의 지역과도 비슷한수준을 보이는곳들이 있다. 양적으로는 비슷하겠지만,질적으로 차이는
있을 것 같다.
강남과의 접근성도 나쁘지않고, 자체적인 일자리도 있고 구디,가디와도 가깝기 때문에
직장에 대한 수요도 있을 것 같다.
2. 교통 : A
강남 37분 (환승1회)
여의도20분 (환승1회)
시청28분(환승X)
강남을 1시간이내로 갈 수 있고,부도심은 30분이내로 걸린다.
확실히 주요업무지구와의 접근성이 좋다.
3.학군 : B
구로구 전체적으로 볼때 85%이상 학업성취도평가율을 보이는곳이 신도림동1개이다.
학군은 전체적으로 아쉬운편이고,단지를 기준으로 봣을때도
80%이상 성취도율을 보이는곳은 없다.
학군은 외부수요를 이끌만한 요소는 아닌것 같음.
4. 환경 : B
대형마트 1개 (코스트코)
백화점 X
아이파크몰이 들어와서 단지기준으로 1km이내로,도보로 갈 수 있는 장점이 있다.
구로구 전체적으로 봣을때
백화점 1개
대형마트 2개인데 백화점1개도..외부의 수요를 이끌만한 요소가 있는곳은 아니라 마트와 비슷?해서
아쉽다.
5. 공급 : S
구로구 인구 : 384,525명
적정수요: 1,922
1년:1,922세대/3년: 5,766세대
2026년 356세대
2027년 0
2028년 983세대
연평균:446세대
적정수요 대비 0.25이하
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
33평을 저점에 매수했다면 수익률은 42%!
20평대보다 상대적으로 덜 회복하였다.
지금 투자금이 2.9억으로 수익률 200%달성하기 위해서는 매매가가 14.2억이 되어야한다.
현재 나와있는 매물의 호가중에서도 9억대는 아직 없을만큼 가격이 크게 오르지는 않고 있는 것 같다.
24평을 저점에 매수했다면 수익률은 49%!
30평대와 큰 차이는 없지만 조금 더 높다.
현재 실거래가는 7.6억이지만, 호가는 8억이상으로 나오고 거의 전고점가격으로도
나오고 있는 상황이다.
수익률 200%달성시 매매가는 13.8억이 되어야 한다.
실거래와,호가기준으로 봣을때 20평대는 오르고 있는 상황이고 투자금도 조금 더 드는 상황이기 때문에
아직 덜오른 30평대를 우선적으로 볼 것 같다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
개봉현대1차아파트 33평
1) 저평가 : 적합
전고점대비-27%
2) 환금성 : 적합
2000세대이상 대단지이며,중층,
향은..남동향이라 조금 애매하다.
3) 수익률 :적합
아직 전고대비 가격이 많이 빠져있는 상황이고,매매가 8억대로 투자금이 3억이하라면 나쁘지는
않다고 생각한다.장기적으로 가져간다고 생각하면 수익률 200%는 달성할 수 있을 것 같다.
4) 원금보존 : 적합
현재 전세가율 65%로 서울은 50~60%로 보라고 말씀하셨을때
충분히 괜찮은 전세가율인 것 같다. 전세가도 전고대비 아직 가격이 낮기 때문에
더 오를 가능성이 있을 것 같다.
5) 리스크 대비: 잔금불가..
현재 공급이 많이 줄고 있는만큼 투자하기에는 좋은 시기라고 생각됨.
하지만..대출규제로 인해서 잔금이 불가하다..
전세가를 굉장히 보수적으로 잡아야할 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자보류
현재 저평가이고,역세권의 대단지로 사람들의 선호요소가 있는 단지라고 생각이 든다.
하지만 아직 8억대의 아파트를 많이 비교해보지 못했고
현재 구로구도 앞마당으로 만들지는 않았기 때문에 지역내 비교평가도 잘되지 않는다.
구로구를 앞마당으로 만들어놓고 지역내 비교평가를 했을때도 여기가 가치대비 좋으면서 싼지,
또 인접한 광명이랑도 비교해보고싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률보고서로 손품만 팔아도 그 지역에 대해 어느정도 알 수 있어서 좋았다.
서울의 4급지를 앞마당으로 만들때 서울의 5급지는 확실히 아직 덜올랐다는 기사를 같이 봣었는데
단지를 가지고 와보니 확실히 정말 가격이 많이 빠져있는걸보고
서울의 매매가가 전고점을 뚫은단지도 많지만, 아직 덜 오른단지도 생각보다 많이 있을 수 있겠다는 생각이 들었다.
그리고 이렇게 손품으로 가치를 어느정도 알 수 있었기 때문에
덜 오른단지는 별론가?가 아니라 충분히 가치대비 싸다라는 생각을 할 수 있었다.
이런 요소를 통해서 다른 지역과도 비교해보고,같은 가격끼리 단지 대 단지로 비교해본다면
충분히 저환수원리에 맞는 단지!잃지 않는 투자는 가능하다는 생각이 든다.
