광명시 철산 래미안 자이 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
광명시 철산 래미안 자이 25평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B등급)
종사자수 : 105,342 / 사업체수 : 26,653
2. 교통 (B등급)
강남역 55분 / 여의도역 45분 / 시청역 55분
3.학군 : 철산중 91% (A등급)
하안 사거리 학원가를 이용할수 있고
목동 학원가를 차량 이용시 20분으로 이용할 수 있는 장점
4. 환경 (주변시설) : C등급
광명성애병원 준종합병원 위치
하안사거리에 뉴코아 아울렛, 광명사거리 시장 위치
자차 15분거리에 코스트코 고척점과 광명점 위치
가산동 아울렛, 롯데아울렛
주변에 이용 가능한 것은 있으나 이동거리가 있고 대형마트나 백화점은 거리가 있다.
5. 공급 (C등급)
2025년 12월 부터 입주 물량이 10,253세대 예정
적정수요에 비해 공급량이 많다.
전세가격에 영향을 줄 수 있어 전세가 하락 리스크 있을 가능성
(적정 수요 1,450만보다 3년 평균치로 계산 했을때 2.3배 정도로 높다.)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 중간층 기준 호가는 12억 ~ 12억 3000이며 전세 호가는 54,000~57,000정도
현재 매매가 전세가로 계산했을때 100% 기대 수익률로 잡아도 15.4억인데 광명시 신축 대장 아파트
철산자이더헤리티 25평 기준 마지막 실거래가가 14억인 현시점에서 철산래미안자이가 그정도로 가격이 올라가 줄지 확신이 없다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 같은 투자금으로 다른 단지와 비교평가 필요
2) 환금성 : 300세대 이상 저/탑층은 아님
현재 매매나 전세 거래가 많지는 않은 것 같다.
3) 수익률 : 현재 전고점대비 5,500 오른 상태, 투자금 대비 수익률 100% 기대하긴 좀 어려워 보임
4) 원금보존 : 전세가율 53%, 입주 물량이 적정 수요량 보다 2.3배 많다.
5) 리스크 대비: 역전세 리스크 있어보임, 리스크 대비 가능한 선이라면 가능하지만 전저점의 전세가 보다 떨어져 있는 상태로 2025년~2027년 공급 물량이 많아지면 유지 가능할지 모르겠다. (△)
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 (x)
✅ 작성하면서 느낀점 :
하나의 단지를 판단 하는데도 찾아봐야 할 것들이 많아서 어려웠지만 구체적인 기준을 가지고 평가해 볼 수 있어서
좋았던 것 같다. 투자 결론을 내리기에는 명확하게 판단이 서지는 않는다.
저평가 여부를 판단 하는게 가장 어려운 거 같고 미래 수익률을 판단 하는것도 현재 내 실력으로는 어렵다.
비교 평가할 수 있는 앞마당이 늘어나면 명확한 판단이 가능해질까?
