✅아파트명
개봉한마을 아파트
24평 - 828세대
32평 - 690세대
45평 - 275세대
54평 - 190세대
여러평수가 있는 단지라 선호 연령층도 다양하다
24평인 제일 작은 평수도 방3,화1이다
32~54평은 1.5억 정도 차이난다
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A
2. 교통 : A
강남역 44분 (환승1회)
여의도역 28분 (환승1회)
시청역 36분 (환승x)
부도심이 30분이 넘기는 하지만 바로 정문 앞에 버스정류장도 위치해있고 정문 외의 개봉역과 가깝게 난 후문이 2개나 존재하기 때문에 동마다 차이는 조금씩 있겠지만 현장 임정시 실제로는 도보8분까지 걸리지 않는다
3.학군 : C
구로구 중에서 학업성취도가 85%이상인 중학교는 신도림동에 신도림중학교 하나이기에 구로구의 그 외 동은 학군이 핵심가치로 보기엔 어려울 것 같다
4. 환경 : B
코스트코 고척점 1개
구로성심병원
고척스카이돔
동양미래대학교 먹자골목을 도보로 이용 가능하다
주변 상가들도 대체로 병원이나 음식점으로 이루어져있다 (건강 상권으로 생각)
개봉역 주변 및 동양미래대 쪽은 대체로 술집이 많다 (비선호 상권으로 생각)
5. 공급 : S
구로구 현재~3년 공급물량
연수요량이 1924~2007인데
현재부터 3년후까지 연평균 공급량이 547로 적정수요의 ½22에 현저히 못 미치기에 S등급이다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
위에서부터 후문 , 125동 놀이터,배드민턴장,아파트 전경,중문(?), 정문, 113동 놀이터
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
아주 조금? 비교군이 없어서 상대적은 모르겠지만 절대적인 부분으로 볼 때 전고점을 돌파하지는 않았지만 거의 가까이 와 있는 상태이고 현재 시점 매매 4건 전세 1건으로 전세난이기에 전세도 조금씩 오르면 매매도 전고 돌파를 언젠가는 할 것 같다
2) 환금성 : O
세대가 크고 평형대가 다양하여 수요 연령층도 다양하고 직장,교통도 A급이기에 괜찮다고 판단된다
3) 수익률 : O
현재 시점에서 투자했을 때 (투자금 3.6억) 100%을 목표로 수익이 연 10프로로 가정하면 1년에 3천만원인데 10년 이내에는 달성할 것 같다
4) 원금보존 : O
공급이 없고 현재 바로 옆 신도림까지 전고점을 돌파한 상태이기에 보존은 가능할 것으로 보인다
5) 리스크 대비: X
현재 싸지 않고 투자금도 크기 때문에 5년 안에 역전세와 같은 리스크나 전세를 못 맞췄을 때 대응 자금이 없기 때문에 대비가 되지 않았다
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 작성해보는 보고서라 시간도 정말 오래 걸리고 내가 느끼는게 이게 맞나 싶고 하나하나 찾아보고 하는데 어려움과 즐거움이 공존해서 신기했습니다 맨날 보던 아파트의 가치를 이렇게 적어보고 끝까지 적은 저에게 기특했고 첫번째 아파트기에 비교가 불가능해서 주변 아파트들도 같은 금액대들도 보고 구로가 완료되면 부천이나 광명까지도 비교해봐야겠다는 생각이 들었다 사실 그냥 내 투자금에 맞게 보고 선정한 아파트는 아니라서 매수 여부? 당연히 X지 였지만 리스크 대비 부분 작성하면서 리스크를 구체적으로 생각해보고 적을 때 이렇게 적어보는게 정말 중요하구나를 또 깨달았습니다 앞으로도 쭉쭉 10개,100개,1000개…… 쭉쭉 가보자!!
