✅아파트명
부산 동래구 사직동 사직쌍용예가
2006.12입주 (19년차) 29개동 2947세대
✅위치(지도)
사직동 학군지의 클래식 2대장 중 하나,사직 쌍용예가. 1차는 단지 내 예원초가 있어 2차보다 선호되는 단지이고
도보 거리에 사직여중, 사직중, 동인고, 사직여고, 사직고 등이 있고 내신 학원가가 상가를 위주로 포진해있어서
맹모 삼천지교를 가성비로 원하는 학부모들에게 꾸준히 수요가 있는 곳이다. 다만, 약간 고바위이고 단지내에도 경사가 있다는 점이 단점이며, 이런 점은 신축 평지 역세권인 아시아드 대로 아파트들과의 가격 차이점 이유기도 하다.
✅입지평가
1. 직장
동래구 종사자수 9.8만명
2. 교통
전철 이용시 사직역까지 도보 11분, 차량 2분 소요
사직역에서 3호선을 타고 연산, 또는 수영역까지 이동시 1,2호선 환승 가능
부산은 대부분 전철로 주요 구간을 이동할 수 있으므로 역세권 여부가 중요하다.
자동차 이용시, 센텀시티까지 약 37분 소요, 강서구의 여러 중소 기업들과 대한 항공 테크센터와, 김해 국제공항이 있는 곳까지도 차량 이용시 약 28분이 소요되어, 대중교통 혹은 차량 이용시에도 출퇴근이 사통팔달로 용이한 편이다.
3.학군
예원초, 사직여중, 사직중, 동인고, 사직여고, 사직고
도보 거리에 초중고가 포진해있으며, 특목고가 아닌 일반고에서 부산대 이상 의치한,sky 진학율이 높은 곳이다.
4. 환경
- 사직 홈플러스 CGV, 부산 의료원, 세계로 병원, 거인병원 등
5. 공급
- 29.2월 1068세대. 사직 힐스테이트 입주 예정으로 전월세 및 매매가 영향이 있을 듯하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
사직 쌍용예가 (2006/2947세대/24,32,42,49, 57평형)
32평형 기준
고점 (5년내 32평형 기준) 저점 현재
매매가 70,700 40,850 54,484
전세가 34,333 30,500 34,490
투자금 36,367 10,350 19,994
고점에 매수시 수익율 -45%
고점 매수시 순수익 -16.216
저점 매수시 수익율 합계 132%
저점 매수시 순수익 13.631
현재 매매가는 저점대비 33.38% 오른 금액이다. 투자금 역시 저점 대비 2배 오른 상황이다. 투자금 1.9994 대비 100%수익율이 되려면 7.4억이 되어야하는데, 전고점보다 3300만원이 더 올라야하므로 현재도 투자가치가 있다. 다만 투자금이 2억 가까이 드는 만큼 더 좋은 저평가 아파트들도 찾아봐야할것 같다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 보통
2) 환금성 : O
3) 수익률 : O (100%시 전고점보다 3300만 더 올라야함)
4) 원금보존 : O
5) 리스크 대비: 29년 공급 (인근 힐스테이트 1000세대 입주)
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않음
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 전고점까지는 회복하지않았으나, 29년 대단지 공급이 있고 투자금 대비 수익율을 따져봤을때, 다른 가치대비 저평가 아파트도 찾아봐야할것 같다. 학군지 수요는 있지만, 29년 공급으로 다시 한 번 가격 하락시점이 온다면 다시 한 번쯤 돌아봐야 할 곳이라 생각된다.
