*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
노량진 우성아파트(1997년 / 901세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(B) 종사자수 106,159만명으로 베드타운이라 교통이 중요함.
2. 교통(A)
강남 35분 / 여의도 19분 / 시청 30분
3. 학군(C)
동양중 80% / 중앙대학교사범대학부속중 81% / 장승중 78%
4. 환경(C)
백화점, 대형마트 없음/ 대형병원(중앙대학교병원, 보라매병원, 성애병원)있음.
5. 공급(S)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(X) : 현재 전고점 회복하고 신고가를 갱신하여 수익률이 제로인 단지로 저평가 아님.
2) 환금성(O): 구축단지 이지만 900세대가 넘는 단지로 동작구의 입지와 주변이 재개발라는 호재로 많이 변모할 것으로 예상되어 사람들의 수요가 있을 것으로 판단되어지므로 1~3층과 탑층이 아니라면 환금성 있음.
3) 수익률(O) : 투자금 66,500만원으로 100%의 수익률을 위해서 10년동안 66,500만원이 상승하여 186,000만원(119,500+66,500)이 될수 있다고 생각함.
4) 원금보존(?) : 공급이 부족하고 입지독점성 있음(빈땅 없음) 현재 전세가율 44%임.
5) 리스크 대비(O): 향후 3년간 공급물량이 부족하여 역전세 리스크는 적을 것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 전고점을 회복하여 안전마진이 전혀 없고 업무지구에 출퇴근하기 용이하지만 6억이 넘는 투자금으로 이 단지를 매수하는 것이 투자자의 관점에 최선인지 생각하여야 할 것임.
✅ 작성하면서 느낀점 : 2024년도에 동작구를 임장을 하면서 투자하기 위해 유심히 보았던 단지였는데 구축이고 단지의 상태도 마음에 안들어 ‘얼죽신’이지 하면서 4급지 신축에 투자를 하였는데 수익률보고서를 작성하면서 동작구 구축의 ‘힘’을 다시 한 번 느낄 수 있었음.😥😣
