[속보] 9월 세제개편안 발표, 직접 세금 계산해봤습니다 (상황별 액션플랜 총정리)

9월 1일, 정부가 2026년 세제개편안 정부안을 최종 확정했습니다.

8월 3일 발표했던 초안과 비교하면

비거주 1주택자에 대한 종부세 부담을 일부 완화하는 방향으로 수정됐습니다.

그렇다면 내 집의 세금은 얼마나 달라질까요?

이번 글에서는 8.3 초안과 9.1 확정 정부안의 차이를 먼저 살펴보고,

무주택자·실거주 1주택자·비거주 1주택자·공동명의·다주택자별로

“그래서 나는 어떻게 해야 하는지”​까지 정리해보겠습니다.

8.3 초안 vs 9.1 확정안, 무엇이 바뀌었을까?

이번 개편의 큰 방향은 그대로입니다.

실거주 1주택자는 보호하고

비거주·고가주택 및 다주택자의 세 부담은 높이는 방향​입니다.

다만 9월 1일 최종 정부안에서는 비거주 1주택자에 대한 부담을 당초보다 완화했습니다.

가장 중요한 변화는 세 가지입니다.

첫째, 실거주 1주택자는 공제가 12억에서 14억으로 늘어납니다.

둘째, 당초 9억으로 낮추려던 비거주 1주택자는 12억으로 원복됐습니다.

셋째, 비거주 공동명의는 1인당 4억에서 6억으로 완화됐지만 현행 9억보다는 줄어듭니다.

즉 9월 1일 확정안은

실거주자는 혜택 확대, 비거주자는 8.3안보다 완화하되 현행보다는 불리

라고 이해하면 됩니다.

상황별 액션플랜 총정리

그렇다면 내 자산과 주거 형태에 따라 세금은 구체적으로 얼마나 달라질까요?

유형별 시뮬레이션과 행동 전략을 명확하게 짚어드립니다. 

1. 무주택자: 세금 걱정 Zero, 내 집 마련 적극 검토 구간

세금 팩트

시가 약 20억 원(공시가격 14억 원) 이하 주택은 종부세가 0원입니다.

또한 1세대 1주택 비과세 요건(취득 당시 비조정지역 2년 보유, 조정지역 2년 거주) 충족 시

양도가액 12억 원 이하 구간은 양도소득세가 전액 비과세(0원)됩니다.

액션플랜

현재 15억 이하 주택 매수를 고려 중인 무주택자라면

세금 폭탄 뉴스를 두려워할 필요가 전혀 없으며

실거주 안정성을 확보하는 매수를 적극 검토해야 합니다.

2. 단독명의 1주택 (실거주): 초고가 증세

기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 올라가면서

시가 약 33억 원 이하 구간은 2028년 개편 완료 시점에도 종부세가 오히려 줄어듭니다. 

반면 시가 약 45억 원 이상 초고가 주택은

세액공제 상한선(2028년 600만 원 캡)으로 인해 세 부담이 늘어납니다.

 [단독명의 1주택(실거주) 시가별 종부세 추이 시뮬레이션]

-기준: 만 50세, 5년 거주

*거주 세액공제 20% 적용, 공정시장가액비율 70%, 농특세 20% 제외, 세부담상한 미적용 기준

*공시지가를 시가의 70% 로 일괄계산

초고가주택보유+고령자+장기보유자 일수록

종부세 부담이 크게 늘어나고 

시가 50억보유자는 종부세 부담이 약 2배정도 늘어날 수도 있습니다.

이 때문에 현재 강남일대에서는 

가격 조정되는 매물이 나오고 있습니다.

액션플랜

33억 이하 실거주 1주택자는

보유세 부담이 거의 없으므로 조급하게 매도하지마세요.

종부세 감당 범위를 계산해보시고

상급지 갈아타기나 추가 자산 증식을 냉정하게 계획하셔야 합니다.

특히, 한참 경제활동을 하시는 연령대라면

현재 상급지 아파트 시세를 주목할 필요가 있습니다.

이는 비거주든 공동명의든 1주택자들은

모두 마찬가지입니다. 

3. 단독명의 1주택 (비거주): 공제는 원복되었으나 실거주와의 격차 심화

이번 최종안에서 가장 크게 달라진 부분입니다.

8월 3일에는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억원 → 9억원으로 낮추려 했습니다.

하지만 9월 1일 정부안에서는 이를 철회하고 12억원을 유지하기로 했습니다.

따라서 비거주 1주택자는 당초 예상했던 것보다 세 부담이 크게 줄어들게 됩니다.

다만 실거주 1주택자는 14억원을 적용받는데다가

종부세 세액공제도 앞으로 보유기간보다 거주기간 중심으로 바뀌는 방향이라

실거주자와 비거주자의 세금 격차가 벌어집니다.

[주택 실거주 vs 비거주 종부세 격차 비교]

기준: 만 60세, 10년 보유 조건

 - 실거주 시 세액공제 60% 적용 vs 비거주 시 공제 0%

 - 60세 이상이기에 연령공제 20% 10년거주 했기에 거주공제 40% 로 계산됩니다.

*공정시장가액 70% 계산, 농특세 20% 제외, 세부담상한 미적용 기준

거주/비거주 종부세 차이가 꽤 큽니다.

뿐만 아니라, 양도세도 생각해보셔야 합니다.

29년 이후 보유관련 세금혜택은 완전히 사라집니다.

액션플랜

고가 주택일수록 실거주하지 않으면

보유세와 양도세 양쪽에서 페널티가 커지므로

실거주 전환을 검토해보세요.

다만, 내가 보유한 주택가액의 총액이 20억이하라면

상급지 갈아타기나 추가주택 매수를

적극적으로 고려해보세요.

(약 20억 이하라면 종부세 부담 적은편)

4. 공동명의 1주택 (거주): 공동명의 유지와 1주택 특례 비교

공동명의 1주택자는 이번 개편에서도 부부 각 9억 원, 합산 18억 원의 기본공제를 유지합니다.

따라서 공시가격이 18억 원을 크게 넘지 않는 주택이라면

공동명의 개별과세를 유지하는 것이 유리한 경우가 많습니다.

시가 약 28억 원(공시가격 약 19~20억 원)을 가정하면

부부 공동명의 합산 기본공제 18억 원과 거의 맞닿기 때문입니다.

반면 주택가격이 높아지고 연령·거주기간에 따른 세액공제를 충분히 받을 수 있다면

1세대 1주택 특례를 신청하는 것이 유리할 수도 있습니다.

즉, 공동명의 1주택자는 집값뿐 아니라 연령과 거주기간까지 함께 비교해야 합니다.

[시가별 공동명의 판단 기준]

※ 위 구간은 특정 연령·거주기간·공시가격 등을 가정한 시뮬레이션을 바탕으로 한 대략적인 판단 기준입니다. 실제 유불리는 개인별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 공동명의 1주택 (비거주): 8억 → 12억으로 완화됐지만 현행보다 불리

공동명의 비거주자는

이번 9.1 확정안을 통해 8.3 초안보다는 혜택이 일부 회복되었지만

현행 세법과 비교하면 공제 혜택이 실질적으로 축소되었습니다.

• 8.3 초안

  비거주 시 부부 각각 4억 원 공제(합산 8억 원) / 1주택 특례 신청 시 9억 원 공제

   

• 9.1 확정안

  부부 각각 6억 원 공제(합산 12억 원) / 1주택 특례 신청 시 12억 원 공제

   

결과적으로 부부 각자의 기본공제 한도는

현행 각 9억 원(합산 18억)에서 각 6억 원(합산 12억)으로 축소되었고

1주택 특례 신청 시에는 현행 12억 공제와 동일하게 맞춰졌습니다.

[비거주 공동명의 주택 시가별 선택 판단 기준]

액션플랜

비거주자의 경우 2028년 이후 '장기보유 세액공제'가 완전히 폐지되지만

만 65세 이상 고령자라면 1주택 특례를 통해 '연령공제(최대 40%)'를 적용받을 수 있습니다.

따라서 만 65세 이상이면서 시가 20억대 중후반~30억대 초반 주택을 보유했다면

‘특례 신청’을 검토하고

만 65세 미만이거나 시가 40억 이상 초고가 주택이라면

과표를 분산하는 공동명의 유지가 실질 세부담 측면에서 유리합니다.

6. 다주택자: 포트폴리오 옥석 가리기와 매도 순서 정립

다주택자의 경우 8.3세제개편안과 동일합니다.

합산 공시가격 9억 원(시가 약 13억 원) 초과 시

기본공제 4억 원에 더해

실제 거주하는 주택 가액 비중만큼만 안분 공제되므로

세 부담이 전반적으로 증가합니다.

[주택총액 19억 2주택자 거주 형태별 종부세 변화 예시]

-12억 원 주택 + 7억 원 주택 보유 기준

액션플랜

다주택자는 세부담이 전체적으로 늘어납니다.

세금이 충분히 감당가능한지 스스로 검토해보세요.

만약 충분히 감당가능하고 

장기보유용 자산을 보유하고 있다면 지키셔야 합니다. 

반대로 중단기 시세차익을 목적으로 가지고 있는 자산이라면

포트폴리오를 어떻게 변경할지 고민하셔야 합니다.

가장 먼저 매도해야하는 자산은 무엇인지 순서를 정해보세요.

지금 당장 한줄로 정리해보세요

복잡했던 세제개편안의 윤곽이 완전히 드러났습니다. 

물론 이번 9.1 발표는 정부의 세법 개정안 확정안이며

본회의 법안 통과 과정이 남아있긴합니다.

이 과정에서 일부 변경될 수 있지만 큰 변동사항은 없을 것으로 보입니다.

그러니 오늘 당장 아래 3가지를 체크하고

나만의 한 줄 액션플랜을 완성해 보세요.

1)내 주택의 현재 시가와 예상 공시가격 확인하기

2)내 상황에 맞는 액션플랜 확인하기

3)한줄 남기기 

“나는 [실거주전환 / 상급지갈아타기 / 포트폴리오 유지 등] 을 실행한다”

세금에 막연했던 불안감은 없애고 나만의 플랜으로 나아가셨으면 합니다.

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