✅아파트명
포레나부산초읍
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종사자수 17만명
2. 교통
연지동은 자차로 부산 전역의 업무지구까지 꽤 괜찮게 접근할 수 있는 곳
지하철이 없다는 게 가장 아쉬운 부분이기는 하나, 지방에서 교통은 그정도로 중요하지는 않다.
3. 학군
부산진구 연지동은 학군으로 다른 지역 수요를 끌어들일 정도는 되지 않음.
4. 환경
부산에서 사람들이 좋아하는 시민공원 인근에 위치.
연식이 그래도 괜찮고, 환경이 부산 내에서는 나쁘지 않은 편에 속함. +평지
5. 공급
부산 인구수 324만명
적정수요 16,000명
2026년 14,113명
2027년 16,397명
2028년 6,243명
연평균 12,251명
적정수요 1배 이내 A등급
부산은 앞으로 적정 수요 내로 들어오는 시기.
- 부산에서 전체적으로 중심에 위치하며, 평지+시민공원+아이들키우기 나쁘지 않은 위치+(꽤)아파트 밀집구역으로 아이들을 키우면서 출퇴근하기에 나쁘지 않은 가성비 지역 중 하나로 꼽히는 생활권
- 생활권 내에서 1등은 래미안어반파크. 대장단지가 들어오기 전에 생활권 내에서 유일한 신축으로 사람들의 선호를 사로잡았던 단지이기도 하며, 연식이 괜찮기 때문에 전세가도 잘 받쳐주고 전세거래도 수요도 있는 단지 중 하나.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 2022년 2월, 2023년 3월. 두 시기에 투자금이 비슷했지만, 싸게/비싸게 사는 것에 따라 수익이 달라질 수 있다는 것을 알 수 있었다.
- 약 2-3년이 지난 지금, 저점 대비해서 매매가는 6천 정도 올라와줬지만, 전세는 1.5억이 오르면서 투자금이 많이 줄어든 시장. 전반적인 부산 시장을 대표적으로 알 수 있는 단지이지 않나.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 타 지역과 비교했을 때, 부산 내 중간정도 되는 급지의 2020년 신축의 34평이 5억대라는 것은 절대적으로 저렴하다는 생각이 든다. (울산 우정, 송정동 5억대, 창원의 신축 단지들은 6억이 넘어감, 전주 등등과 비교했을때도)
- 부산 내에서 5억대 단지 비교를 한다고 하면 - 장산 좌동 구축. 서구 대신동 신축. 메트로시티, 북구 화명동 선호 구축단지 등등. 물론 중간중간 비슷한 가격대에 비슷한 가치를 지닌 단지들도 충분히 투자할만한 곳들이 있지만, 좌동 메트로시티 화명동에 비교해서 연식이 괜찮기 때문에 전세가가 잘 받쳐줘서 수요는 물론, 투자금 헷지가 된다는 장점이 있음. 대신동 신축과 비교했을 때는 부산 전체에서 입지적인 관점에서 대신동 보다는 부산진구 연지동이 낫다는 생각.
2) 환금성
- 아파트, 연식 굳, 세대수 300세대 이상, 국평
3) 수익률
- 투자금 1.5억. 200% 수익률을 얻으려면 8.4억 / 100% 수익률을 얻으려면 6.9억
- 충분히 전고점은 갈 수 있는 단지라고 생각이 들며, 100% 수익률은 충분히 가능할 수 있을 것.
4) 원금보존
- 전세가율 72%. 지방에서 80%이상이 가장 이상적인 전세가율이기는 하나, 공급이 없는 부산 시장에서 선호도 있는 신축단지를 가져가는 것은 의미가 있다고 봄.
5) 리스크 대비
- 3년 이내 공급물량 : 부산 내에서는 공급이 적정한 수준. 공급에 의한 전세가 하락이 크지는 않을 것이라고 봄.
- 주변 전세물량: 현재 부산의 전세 물량은 씨가 마른 느낌 + 전세가는 계속 상승 거래가 되는 시장
- 잔금 준비: 5억대라면 잔금도 가능한 수준.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자금 1.5억이 있다고 하면, 충분히 투자가능한 단지.
✅ 작성하면서 느낀점
이번 열반기초에서 배운대로 하나씩 저환수원리를 오랜만에 따져보면서
내가 배웠지만 막연하게 넘겼던 것들이 있었다는 것을 깨닫게 됨.
