*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 다산 롯데캐슬 아파트

✅위치(지도) 경기도 남양주시 다산중앙로146번길 7

✅입지평가

1. 직장.

남양주시 종사자수 215,236명

2. 교통

강남역 33분 / 강동역 18분 / 잠실역 21분

8호선 연장(별내선) 다산역이 개통되면서 잠실역까지 20분대 이동이 가능해졌다.

3.학군

다산역 주변의 핵심 학교인 다산중, 다산새봄중, 다산가람중은 남양주시내에서도 학부모님들의 선호도가 매우 높으며

학업 분위기가 잘 형성되어 있는 편이다.

다산역 인근 주요 중학교 3곳의 최신 공시 자료(2학년 기준)을 바탕으로 분석한 성취도 데이터는 해당 지역의

학업 수준이 매우 높은 것으로 평가된다.

특목고.자사고 진학율도 높은 편이다.

4. 환경

-숲세권

다산 롯데 캐슬의 가장 큰 강점은 ‘선형공원’과 ‘중앙공원’이 가까이 있다는 점이다.

산책로와 공원뷰가 확보되는 세대도 있다. 이외 왕숙천 수변공원까지 자전거 도로와 산책로가 잘 정비되어있어서 가족단위의 여유로운 시간을 즐기기에 좋은 환경이다.

-상권 및 편의시설

병원, 은행, 각종 프렌차이즈가 밀집해 있어서 ‘슬세권’을 할 수 있다.

차로 10분이내에 현대프리미엄아울렛 스페이스원이 위치해 문화 및 쇼핑 인프라가 좋다.

-공공 서비스

남양주 시청 제2청사, 교육지원청, 법원 등 공공기관이 인근에 밀집해 있어 행정 편의성 또한 탁월하다.

5. 공급

다산동 내 민간 분양 아파트 입주예정물량은 거의 없지만 3기 신도시(왕숙지구)가 28년 말경 예정에 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 매매 920,500,000원 전세 549,130,00

5년내 고점 매입시: 매매 103,000,000 전세 451,250,000

5년내 저점 매입시: 매매 681,000,000 전세 386,660,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 잠실역까지 20분대의 다산역세권 입지임에도 불구하고, 유사한 교통망을 가진 성남. 하남 대비 여전히

낮은 시세를 형성하고 있다. 서울 신축 전세가 수준으로 내집마련이 가능한 구간이므로 상대적 저평가

상태이다.

2) 환금성 : 1,186 세대의 대단지 브랜드 아파트이며 초등학교, 공원, 8호선등 환경이 잘 받쳐주고 있어서 매도시

원하는 타이밍에 자금 확보가 가능한 우수한 환금성으로 파악된다.

3) 수익률 : 실투자금 3억원대 초반으로 공급물량이 없는 향후 3년간 전세가가 지속 상승하여 투자금 회수할

가능성이 높다.

4) 원금보존 : 역세권이라는 장점을 안고 있는 아파트이며 다산역 인근은 입지 독점력이 강하고 서울 전세난이

심화될 수록 다산으로의 인구 유입은 가속회되어 원금보존 원금 손실리스크가 낮을 듯 하다.

5) 리스크 대비: 토지거래허가구역 제외지역으로, 서울 대비 거래 규제에서 자유롭긴 하지만 3기 신도시(왕숙천)가

오기전인 지금이 자산 가치를 극대화 할 수 있는 안전한 시기인거 같다.

나의 투자 결론(매수 여부): 다산은 이미 인프라가 완성된 지역이다. 향후 3년내에 입주물량이 거의 없고

전세 물량이 거의 없는 상태라 8호선 구간이라는 단단한 무기를 장착하고 있어서 3년후

왕숙 신도시가 들어온다면 오히려 더 큰 도시로 자리매김할 것 같다. 롯데 캐슬은 브랜드로의

가치도 있고 아파트들 사이에 둘러 있어서 조용하기도 하지만 정문앞 상권 형성이 잘 되어

있어서 생활의 편의성도 있다. 추후 집값 상승 여지가 있어서 매도시의 상승분으로도 투자의

가치가 있다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 프리미엄 아울렛을 애용하며 지나치던 다산을 미니 임장을 위해

걸으니 보이지 않는 것들이 보였다. 작성하는 것이 쉽지 않았지만 순서대로 작성하며

더욱 구체적으로 다산에 대해 알 수 있었다.

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