안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
세입자와 집주인은 자주 연락을 주고받는 관계가 아닙니다.
연락을 한다고 하면 집에 문제가 생겼을 때, 수리할 일이 있을 때 아니면 계약이 끝나갈 때쯤 정도가 되겠네요.
어쩌면 서로 연락하지 않는 게 편한 관계이기도 합니다.
그래서 세입자 입장에서는 집주인의 개인적인 사정이나 재정 상태를 알 기회가 거의 없습니다.
그런데 어느 날 갑자기 집으로 법원 우현물이 도착해서 확인해보니 ‘개인회생 절차 개시 안내’ 또는 ‘파산 절차 관련 통지’ 이런 문구가 적혀 있죠.
집주인에게 직접 들은 것도 아니고 미리 예고가 있었던 것도 아닙니다.
법원에서 온 우편을 통해서 집주인의 회생이나 파산 사실을 처음 알게 되기도 하는데요.
이런 상황이 되면 보증금은 어떻게 되는 건지, 지금 바로 집에서 나가야 하는 건지 이런 걱정이 들 수밖에 없습니다.
하지만 일단 하나는 분명히 말씀드릴 수 있습니다.
집주인이 회생이나 파산을 신청했다고 해서 세입자가 집에서 당장 쫓겨날 일은 없습니다.
진짜 문제는…
계약 기간이 남아 있다면 그동안은 계속 거주할 수 있습니다.
법으로 정해진 부분이라 집주인 사정과는 상관없습니다.
“회생·파산 신청했으니까 나가주세요.”라는 말은 근거 없는 이야기라고 보시면 됩니다.
그런데 문제는 집이 아니라 보증금입니다.
보증금은 보호 대상이 아닙니다.
회생이나 파산 절차에 들어가면 그 사람 재산은 전부 법원 관리로 넘어갑니다.
이때 세입자의 보증금도 특별히 따로 보호받을 수 있는 돈이 아니라 그냥 빚 중 하나가 되죠.
보증금도 다른 채권들과 함께 순서대로 줄을 서서 나눠 받는 구조가 되는 겁니다.
그래서 상황에 따라서는 전부 못 돌려받는 일도 실제로 발생합니다.
전입신고와 확정일자를 받아두면 아무것도 안 해둔 사람보다는 분명히 유리한 건 맞습니다.
다만, 제일 먼저 받을 수 있다는 의미는 아닙니다.
은행 대출이나 세금처럼 법적으로 우선하는 채권들이 보증금보다 앞쪽 순서인데요.
집에 근저당이 많이 잡혀 있으면 전입신고와 확정일자가 있어도 보증금 전액을 못 받을 수도 있습니다.
전세권을 설정해 둔 경우도 마찬가지입니다.
전세권이 있으면 세입자가 경매를 신청할 수 있어서 대응할 수 있는 선택지는 좀 더 많아집니다.
하지만 이것도 무조건 안전하다는 의미는 아닙니다.
집에 대출이 얼마나 있는지, 누가 먼저 권리를 갖고 있는지에 따라 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지는 달라질 수밖에 없습니다.
그렇다면 세입자는 현실적으로 뭘 해야 할까요?
1️⃣ 등기부등본 확인
처음 계약할 때만 보지 말고 계약 기간 중에도 주택에 설정된 근저당권·가압류·압류 여부를 확인할 필요가 있습니다.
2️⃣ 전입신고 및 확정일자 확보
계약 직후 빠르게 요건을 갖추어야 우선변제권을 안정적으로 확보할 수 있습니다.
3️⃣ 보증금 반환 소송을 통한 집행권원 확보
임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 못 받았다면 민사소송을 통해 판견을 받아 두어야 강제집행이 가능합니다.
4️⃣ 강제집행 및 경매 절차
필요하다면 해당 주택뿐만 아니라 임대인의 다른 재산에 대해서도 압류 및 경매를 통해 회수를 시도해야 합니다.
5️⃣ 보증보험 가입 검토
계약 체결 단계에서 보증보험에 가입해 두면 집주인의 파산과 무관하게 보증금 회수가 가능할 수 있습니다.
다만, 계약 체결 이후에는 가입이 제한될 수도 있어서 미리 준비해야 합니다.
파산했으니까 끝? 아닐 수도 있습니다.
집주인이 파산했다고 해서 모든 빚이 다 없어지는 것은 아닌데요.
채무자가 고의로 채권자에게 손해를 끼친 경우 등 일정한 사유가 있는 채무는 면책 대상에서 제외될 수 있습니다.
예를 들어, 처음부터 보증금을 돌려줄 생각 없이 임대차 계약을 체결한 전세사기 정황이 인정되면 그 보증금은 파산으로도 면책되지 않을 수 있고 형사적으로도 문제가 될 수 있습니다.
이 부분은 고의나 사기성을 입증해야 하는데 쉽지 않기 때문에 증거와 전략이 정말 중요합니다.
여러분 자신을 자책하지는 마세요.
집주인의 사정이 어떻든 여러분의 권리는 법으로 보호받고 있습니다.
지금 당장은 많이 불안하실 겁니다.
어디서부터 어떻게 대응해야 할지 막막하고 시간이 지날수록 더 손해를 보게 되는 건 아닐지 걱정이 앞설 수밖에 없죠.
하지만 가만히 있어서는 안 됩니다.
지금 할 수 있는 것부터 하나씩 해 나가다보면 분명히 좋은 결과로 이어질 수 있습니다.
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