[열중 4고 8고 성장하고 40억 벌조^^ 박곰돌1] 비교평가 잘하자~ (3주차 강의 후기)

안녕하세요. 

박곰돌1 입니다.

2025년 12월 열반스쿨중급반 3강 제목은 

[잔쟈니님] 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법

입니다.

- 1차시: 스스로 투자 의자결정을 가능하게 하는 비교평가

규제지역에 비해 매물수는 많음. 일부 주요지역 호가 오름.
같은 돈으로 더 좋은 곳을 선택하는 기준은?
매매가만 놓고 보면 된다.
원칙을 따르는 투자자.
광진구는 찐 부자들이 많이 삼.
가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심이다.
임장 다녀왔다면 그 지역에서 중요하게 생각하는 핵심 가치를 알아야한다.
전고점 수준에 따라 좋아하는 가치를 알수 있다.

- 2차시: 비교평가 1단계 - 지역 내 비교평가 (지역 내 OOOO 찾기)

임장을 했을 때보다 지켜보면서 확신이 든다.
10년에 2.5배 오른다.
구축이어도 핵심가치를 만족하며 가치 있다면 전세가격 상승 흐름도 양호함.
20년 연식 차이에도 불구하고 두단지의 가격 격차는 점점 줄어듦.
집이 낡을수록 가격은 가치에 수렴하기 때문에.
신축에 비해 구축 전세가 늦게 오르는 건 맞으나 같은 값에 일부러 덜 좋은 선택을 하는 건 X
하지만 비슷한 가치라면 내 상황에 맞는 단지를 고르는 것이 좋음.
투자 방향성 : 1~2주택 (투자하는 직장인) / 다주택 (직장인 투자자)
투자 방향성에 따라 매수 우선순위가 달라짐.
방향이 있는 것이고, 내 선택에 대한 책임이 따를 뿐입니다.
지역 내 비교평가만 잘하도 이상한 선택은 안 한다.
감이 아니라 기준으로 하는 게 비교평가!
그 지역의 핵심 가치만 제대로 만족해도 장기적으로 더 가치 있는 선택을 할 수 있습니다.
절대적 저평가 : 다 쌀 때는 더 좋은 것 선택. (길게 볼 때)
상대적 저평가 : 가치 있는 것 중 싼 것 선택. (짧게 볼 때)
발품(임장), 손품(입지분석), 가격(전고점 그룹핑)

- 3차시 : 비교평가 2단계 - 지역 간 비교평가 (토허제지역에서)

토지거래허가구역 : 가치, 가격 비교평가.
비규제지역 : 가치, 가격, 투자금 비교평가.
비교평가의 본질은 똑같습니다!
가깝거나, 빠르게 가거나.
비교평가란? 1. 가치에 우선순위를 부여하는 것, 2. 가치대비 가격이 싼지 비싼지 아는 것, 3. 상황상 가치가 덜한 선택을 하더라도 내 선택의 의미를 알고 이후 로드맵 세우는 것.
비교평가는 행동하기 위해 하는 것이다.
10년에 2.5배 이상 상승.
10년의 관점에선 모두 우상향.
꼭지 잡을까 두려워 안살 만큼 나쁜 가격이 아님.
피해야 할 일 = 무주택으로 전세상승기를 맞는 일.

- 4차시 : 비교평가 2단계 - 지역 간 비교평가 (비규제지역에서, 수도권VS지방)

3대 업무지구에 가깝거나, 혹은 빨리 가는 것 = 수요의 크기.
비규제지역은 물리적 거리가 멀어서 빨리 가는 것이 핵심 (교통/소요시간!)
구리 갈매6단지가 20평대 단지 중에 제일 좋아하는 단지이다. 대부분 30평대이다.
예산에 맞는 후보단지 비교평가 후 더 가치가 좋은 곳을 사면 됩니다.
가치 있는 땅에 있는 최선의 단지라면 현재 시장에서 가장 돈 벌 수 있는 선택. 
중장기적으론 비규제지역 또한 싼 구간이기 때문.
현재 시장에서 종잣돈별 투자 지역
 3억 이상 : 수도권 비규제지역
 2억 이상 : 수도권 비규제지역 우선순위
 1~2억 : 광역시vs수도권 비규제지역 비교
 5천~1억 : 연저축 2-3천 이하라면 광역시vs주요도시 비교, 연저축 4-5천 이상이라면 광역시vs수도권비규제 비교.
수도권 선호도(하) 보다 지방 선호도(상)이 더 좋다.
선호도 비슷하면 중기보유 가능한 곳을 선택한다.
내 앞마당의 평균 투자금과 종잣돈 비교하기.
내가 성장했기 때문에 느껴지는 희미함. 
시세트래킹 및 입지분석 하기. 투자후보 순위권 단지 매물 보기. 
비교단지를 쥐고 가야 비교평가가 쉬워집니다.
물건 별 비교평가를 잘하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있습니다.

- 5차시 : 비교평가 3단계 - 물건별 비교평가하고 나에게 맞는 물건 찾기

원래 판상형 좋아하지만, 요즘 젊은 사람들은 타워형 좋아함.
부사님 말씀, 동별 실거래가격 참고.
지방은 RR 정말 중요.
가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록 최대한 RR을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어짐.
화장실, 샷시 이외는 발품 팔면 인테리어 비용 낮출수 있음.
인테리어 수리 24평 견적 2,500만원, 32평 견적 3,500만원.
샷시 교체되어 있으면 전세+1000만원.
매매가가 싼것이 우선순위이다.
임차인 갱신권사용여부 확인 중요.
집주인 수리와 주전 여부 확인.
실거주용 올수리가 임대용 올수리보다 좋음.
조건을 만들어주는 과정이 중요하다.

- 6차시 : 지방에서 비교평가 잘 하는 핵심요소

지방 아파트는 전세가의 움직임이 중요합니다.
천안 우선순위 불당>성성>두정, 백석
실거주자 선호도 = 환금성.
공실은 전세 맞추기 좋음.

- 7차시 : 비교평가 사례와 실전 투자 로드맵

수지 : 풍덕천>동천>상현>신봉=성복>죽전.
연식이 좋으면 전세가가 받춰줌.
일단 싸고, 잃기 어려우며 내가 아는 단지 중 최선.
앞마당 개수보다 훨씬 중요한 기준은 내 투자에 대하 가치와 가격을 설명할 수 있는 것.
투자로 돈 버는 데 가장 중요한 세가지. 1. 투자실력, 2. 환경. 3. 경험.
실력의 영역 : 좋은 투자를 반복하는 것, 오를 때까지 가치를 믿고 보유하는 것, 자산을 지속적으로 불리는 것.
압도적 실행.
책은 그 내용을 삶에 적용한 사람들의 인생을 바꿔줍니다.
내 삶에 적용하는 것.
내용 정리/느낀점/적용할 점. 목차 요약.
가족은 원씽의 대상이 아니다. 가족은 강도보다 빈도가 중요하다.
한번에 많은 일을 하려고 하지 않습니다.
우선순위가 높은 중요한 일.
투자 오래하려면 성과가 나야한다.