비교평가 전략

입지가치-교통, 위치, 직장, 학군, 환경

건물가치-연식, 세대수, 그외

=> 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 찾아야 한다

• 지역내 비교

1. 시장에 가장 큰 영향을 주는 지역 내 핵심가치 찾기 (발품-임장, 손품-입지분석, 가격-전고점그룹핑)
2. 비슷한 가격의 단지들을 묶에 비교평가

3. 모두다 싼 절대적저평가 시기 - 다 싸므로 더 좋은것 선택

   싼것/안싼것 섞인 상대적 저평가 시기 = 가치있는 것 중 싼것

    

핵심가치를 더 충실하게 만족하는곳이 상승장에서도, 반등장에서도 좋은 흐름을 가진다.

신축에 비해 구축 전세가 늦게 오른다. 

1. 가치의 우선순위 세우기

   - 가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것

   - 가치가 비슷하다면 가격이 싼 것

2. 비규제수도권  간 비교평가

   - 수도권가치의 핵심은 강남포함 3대 업무지구에 가깝거나, 혹은 빨리 가는 것!

    

   * 비규제지역 투자 수도권과 지방 비교평가 - 서로 다른 사이클, 가치를 가진 두 지역은 절대적 비교기준보다는 선호도 중심으로 비교

   -지역 내 선호도가 높으면 환금성 좋음

   -선호도 비슷하면 중기보유 가능한 곳

    

   * 희미한 앞마당 비교평가 어려울때 - 시세트레킹 및 입지분석, 투자후보 순위권 단지 매물보기

    

   * 물건별 비교평가

   1. 동,층,향 - 해당 단지를 잘 아는 부동산 사장님께 여쭤보기, 아실에 동별 실거래가격 참고해보기

   -지방은 로얄동 로얄층 산다!

   2. 수리상태 - 오래된 집은 샷시를 꼭 교체한다 (양도세..)

   신축은 옵션 비교

   3. 점유자 조건 

   시세보다 낮은 전세 - 투자금이 많이 묶임, 만기시 증액분큼, 매매가 쌈 (갱신권여부 확인!)

   시세보다 높은 전세 - 투자금 적음, 만기시 증액분적음, 매매가 안쌈

   월세 - 매매가 쌈, 월세입자 퇴거 시 수리협조 받기 용이

   집주인 - 신규전세입자 구해야함(조건부 전세대출규제), 매도인이 중도금 받고 집 비워주지 않으면 수리 어려움

               (매도인 전세사는 기간 약 3~6개월)

    

   대출받아서 투자

   1. 가격 : 조건 좋고 싼 물건에

   2. 조건 : 시세보다 낮은 가격의 전세입자가 들어있고

   3. 리스크 : 향후[1년 내 확정적으로] 상환이 가능할 때(연저축애, 전세만기 후 상승분)

   *단, 전세금 올려 받았을 때 그 대출 반드시 상환하기!!

    

   *지방투자

   -인구가 곧 수요. 땅의 힘의 약하므로 집이 낡으면 대체되기 쉽다. 전세가의 움직임 중요

   -도시규모, 환경, 학군, 연식, 세대수, 공급(3년간)

   *

   *앞마당 개수보다 내투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명 할 수 있는것. -선호가치도 알고 아는 지역도 많아야한다.

   *최소 앞마당 3개이상을 목표로 입장하고 지역내 핵심가치 파악을 통해 사람들이 좋아하는 단지 찾기!

   앞마당 계속 늘려가며 투자후보 선별하고 언제 어디서든 투자할 수 있는 실력과 앞마당을 갖춘 투자자 목표로하기!