비교평가뿌시는 잔쟈니님 강의 후기

같은 돈으로 더 좋은곳!

가치, 선호도, 가격

생활권 내→ 생활권 간→ 물건별

*비교평가 해야하는 이유

-확신을 갖고 투자할 수 있다

-같은돈으로 더 벌 수 있다

-전세, 매도 운영에 도움이 된다

수도권에서는 입지가치로는 교통과 위치가 가장 중요! 나머지는 알파요소

수도권 비규제에서는 어차피 다 멀어서 위치보다 교통(빨리가는것)이 핵심

핵심가치: 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소. 같은 지역에서도 핵심가치가 다른경우도 있음

핵심가치 찾는법

-발품: 언덕이나 산, 고가도로 등등 직접가봐야 알 수 있는 요소들이 잇음!

-손품:입지(위치, 접근성, 직장, 학군, 환경) 

-전고점수준: 2021-2022년간 아실 최고가아파트 검색(30평대로)해서 생활권별로 어디에 최고가아파트가 많이 있는지 확인! 상위단지 밀집일수록 선호도 좋은 생활권이구나!

1단계 지역 내 핵심가치 찾기

-지역내 핵심가치에 우선순위를 두고 비교평가 시작!

-비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가→ 다른가격끼리도 비교

-저평가여부 판단하여 매수 우선순위 참고: 절대적 저평가, 상대적 저평가시기인지에 따라

2단계 지역간 비교평가: 가치의 우선순위 세우기

가격이 비슷하다면 가치가 좋은것: 이게 더 수월

가치가 비슷하다면 가격이 싼것

기본적으로 우선순위 먼저보고 알파요소를 많이 충족하며 실거주자들이 선호하는 단지를 선택

서로다른 사이클, 가치를 가진 두 지역은 절대적 비교기준보다는 선호도 중심으로 비교

지역내 선호도가 좋으면 환금성이 좋고, 비슷하다면 중기보유가능한 수도권이 더 좋을수도!

*비교평가란

-가치에 우선순위를 부여하는것

-가치대비 가격이 싼지 비싼지 아는것

-상황상 가치가 덜한 선택을 하더라도 내 선택의 의미를 알고 이후 로드맵 세우는것(내 상황에 따라 가치가 낮은것을 선택할 수도 있다!)

3단계 물건 별 비교평가: 실제 들어가는 비용 정확히 체크

더 싸고 조건 좋은집사자

샷시 1000만원정도

기본집 수리시 24평 2500만, 32평 35000만

시스템에어컨 4대 500만

**지방

-인구가 곧 수요

-땅의 힘이 약해 낡으면 대체되기 쉬움

-전세가의 움직임이 중요

수도권과 달리 전세가가 오르면 매매가가 바로 영향 받음 *공급*

*적용할점

-나의 희미한 앞마당 처리(이해도가 낮은 앞마당)

시세트래킹 및 입지분석, 투자후보 순위권 단지 매물보기