*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
행신동 샘터마을 2단지 아파트
✅위치(지도)
경기도 고양시 충장로 118-30(행신동 983)
✅입지평가
1. 직장(B등급)
고양시 덕양구 종사자수 140,713명
2. 교통(B등급)
강남 57분 / 여의도 58분 / 서울시청 39분
장점 - 행신중앙로 3분 소요로 광역버스이용 서울(신촌,홍대, 합정, 상수, 시청, 상암, Dmc 등) 출퇴근 편리
단지옆 초중고 아주 가깝고 세대수가 많아 관리비 저렴한편
단지 나가면 바로 중앙로 상권의 스타벅스, 노브랜드, 편의점 등의 편의시설과 있고
중앙로 바로 건너면 큰 롯데마트. 가라뫼 식자재마트와 경의중앙선 행신역 주변 상권이 있습니다.
애들 키우기도 좋고 살면서 단지 조용했고 대체로 실거주 만족도 높다고 합니다.
단점 - 지하철역은 걸어서 이용하긴 좀 불편하여 경의중앙선 행신역까지 10-15분이면 갈수있고
경의중앙선 행신역과 3호선 화정역까지 이동하는 버스를 이용하여 이동할수 있습니다.
층간소음은 이웃에 따라 다름
주차장이 부족해 아파트내 차량이동로의 도보까지 차량이 올려 주차를 하는 경우가 있음.
3.학군(B등급)
학업성취도는 90%이상 1개, 85%이상 4개, 80%이상인 중학교는 5개로 아파트단지 주변에 위치한 덕양구 학업성취도순으로 무원중 87.9%(2위), 지도중 87.3%(3위), 가람중 82%(7위)이 있며 고등학교는 80%이상 1개로 행신고 83%, 무원고 75%, 능곡고 66% 등이 주변에 위치하고 있습니다.
또한 아파트단지에서 13분정도 거리의 화정역부근에 124개 학원가가 형성되어 있고 도보 3분 거리의 행신1동 중앙로에 57개 학원가가 형성되어 있습니다.
장점으론 단지를 중앙으로 행신초등학교, 신능중학교, 무원고등학교가 에워싸고 있음.
4. 환경(B등급)
스타필드고양 자차(15분), 대중교통(36분 ~59분)/ 롯데마트 화정점 자차(7분), 대중교통(12분 ~ 20분) 주변 최기 거리내 대형 병원 2개, 소규모 공원 2개 등이 위치하여 산책하기 좋고 생활 편의성은좋음.
명지병원 자차(9분), 대중교통(25분 ~ 35분), 더자인병원 도보(6분), 자차(2분)
5. 공급(A등급)
고양시 전체에 공급물량은 2026년 ~ 2029년까지 공급물량 : 7,684세대(총 10건)로 2026년 2건, 2027년 6건, 2028 2건이며 덕양구에는 2027년 2건(759세대, 430세대), 2028년 1건(900세대)의 공급물량이 있으나 주변 공급이 없어 일시적인 리스크를 제외하면 큰 전세하락은 없을 것으로 판단됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 행신동 샘터마을 2단지 25평 현재 매매 3.4억, 전세 2.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 5억 전세 2.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 3.1억 전세 2억
✅현장사진
샘터마을2단지아파트(계단식과 복도식 혼재 : 1~4, 1~8, 1~10)
전세가율(67%)이 높은 편으로 주변에 학교와 유치원 등이 잘 형성되어 초, 중, 고등학교 모두 키우는데 불편함이 없을 것으로 파악되며 파출소와 행정복지센터 등 공공기관 인프라가 잘 되어 있고 주변 상권도 발달되어 있으며 장기적으로 볼 경우 31년 완공예정인 고양은평선 행신중앙역이 계획대로 잘 된다면 초역세권 수혜가 있을 것으로 판단됨.
반면 아파트 동간 간격이 좁고 대지형태가 네모반듯하지않고 역삼각형식을 띠고 있어 재건축보다는 리모델링 정도에서 그칠 것 같으며 주변 아파트 단지들에 비해 구축으로 주차장이 좁아 주차공간이 부족함.
샘터마을 2단지 앞 상가 전경
아파트 단지를 둘러싸고 있는 상가가 일부 소규모 분포
앞으로 중앙로 8차선 도로가 뒤쪽으론 6차선도로로 이격되어있고 소음이 있으며 단지 좌, 우측으로 학교들이 위치하여 통학시간은 빠른 편이나 학업성취도를 미고려할수에만 좋음.
샘터마을 2단지 주변 상가
중앙로쪽이나 일부구간을 지나야 상권에 도달할 수 있음.
샘터마을 2단지 앞 중앙로 건너편 아파트(기존 아파트 대비 신축이고 평수가 넓음)
무원아파트 단지쪽에 위치한 하나로마트
단지 좌측에 행신 SK뷰 1~3단지와 하단으로 무원아파트 1~10단지가 많이 형성되어 있으며 상가도 많이 분포되어 있으며 대형마트와 식자재마트, 하나로마트 등이 위치함.
경의중앙선 행신역에서의 주변지역안내도
경의중앙선 행신역
소만마을6단지성원아파트(비교대상)
소만마을6단지성원아파트 출입구
아파트단지외엔 상가와 떨어져 있으나 경의중앙선 행신역이나 강매역으로 근접성이 좋고 조용함.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 행신동 샘터마을 2단지 아파트은 전고점 대비 1.6억이 떨어져 있는 상태로 상대적으로 저평가되어 있습니다. 단기적인 관점보다 장기적인 관점으로 볼때 역세권 개발 및 리모델링으로 매매가 및 전세가가 오를 것으로 판단되나 크게 오를것이라 판단은 되지않음. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 2,920세대로 54~89m2이하 10개 소형평수로 구성되어 있는 초품아 아파트이며, 욕적률222%/건폐율16%로 근처에 학군이 B등급으로 중학교 기준 나름 좋은 학교가 밀집되어 있고 서울로 나갈 수 있는 대중교통(중앙로에 광역버스 수시로 다님)과 경의중앙선 행신역과 강매역(최기역)과 3호선 화정역이 있어 10분 ~15분 정도 소요하면 마포 및 여의도, 시청까지의 출퇴근이 편리한 편이지만 강남으로의 이동은 제한적임. 현재 고양은평선 호재로 인해 거래 회전율은 좋아 그동안 환금성 가능할 것으로 보이지만 구축 아파트라 주차공간이 협소하다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 갭투자를 통한 소액투자는 가능하지만 더 큰 기대는 보기 어렵고 수익률 200%로 올리기는 어려울 것으로 판단됨. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 행신동에서 구축 아파트로 입지독점성은 없을 것으로 판단됨. 편의성이 높아 매매 및 전세 인지도가 높은 듯 하다. 2031년 고양은평선이 개발되어 행신중앙역이 생길 경우 약간의 호재는 있을 것으로 판단되고 향후 경의중앙선 행신역과 GTX대곡역을 주변 재개발을 통한 강남 접근성이 호전될 것으로 판단됨. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 고양창릉신도시의 공급물량으로 일시적인 리스크가 발생할 것으로 판단되나 주변 재개발을 통한 호재 등은 없어 큰 전세가 하락은 없을 것으로 판단됨. 현재 재개발/재건축이 본격화되지 않았으며, 용적률 문제로 재건축보다는 리모델링 가능성이나 역세권 개발(고양은평선 등) 연계한 재정비 방향이 거론되나, 단지 내 주민들은 엘리베이터 고장 등 시설 노후로 재건축을 원하며 통합 재정비 논의가 있는 상황입니다. 인근 행신1-1구역 등 재개발 구역이 있고, 고양은평선(행신중앙로역) 개통 호재가 있어 향후 개발 기대감이 높습니다. |
나의 투자 결론(매수 여부) : 현재 역세권 개발 호재 등으로 교통 해소를 통한 기대심으로 조금씩 호전되는 경향이 있으나 환경에 비해 3년이내 이루어지기보다 10년이상 장기적인 관점에서 지켜봐야 단지임. 소액투자를 통한 매수의향은 있지만 실거주로는 조금 어려울 것으로 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 : 입지조건에 따른 저환수원리 적용으로 비교평가를 통해 더 좋은 아파트를 구매하고 단기가 아닌 장기 보존을 통한 타이밍을 잘 맞춰야겠다는 생각을 하게 되었음.
