내게 맞는 투자 전략

현재 시장 - 지역에 따라 매매 물량 감소 추세는 다르지만 줄어드는 방향으로 변하고 있으며, 전국적으로 전세매물 물량 줄어들고 있음.

• 전고점 넘은 아파트 : 리스크를 알고 매수해야 함.

• 지방은 공급을 잘 봐야하고 입지 비슷할때 20평대가 먼저 오르지만 다음번에 30평형대가 더 많이 오른다.

  30평대로 본다

• 내가 가진 종잣돈으로 살수 있는 가장 좋은 집을 매수하는 것이 중요. 최소한 앞마당 3개 만들고 투자진행
• 부천-구리/남양주-노원구-수원 안쪽에 있고 선호도가 있으면 보유한다.
• 선호도가 떨어지는 생활권을 볼때 확인하는 것 : 업무지역 접근성(강남접근성), 시세의 흐름이 조금은 늦더라도 올수 있는 곳인지(아실에서 아파트 비교그래프)

• 20평대와 30평대 중 어떤걸 선택?

  -59가 먼저 오름, 59가 84를 초과할 수 없다. 상승은 84가 더 많이 오름

  -40평 이상은 수요가 있는 곳 (학군이나 수요가 높은 곳)

  -지금 현재 3급지까지는 전고 넘음, 4급지이하는 84랑 같이 본다

• 10평대

  -손바뀜이 자주 일ㄹ어나고, 수요가 한정적, 상승이 많지 않다.

  -늦게 오르거나 작게 오를수 있으나 전세가 떨어질 가능성 작다.

  -20평대가 운영하기 유리

  -지방은 공급이 많을시 리스크 있을수 있음.

  -20평대 광역시 전세가 오르지 않는다. 역전세 날수도 있다.

• 1기 신도시

  - 입지독점성 봐야함. 

  -재건축 : 분담금 + 매매가로 살수 있는 단지를 봐야함. 용적률 210%이하

  - 재건축 또는 리모델링 호재가 있는 것은 땅의 가치가 있는 곳

• 지방아파트 매도시기

  - 목표 매도금액이 되었을때 (매수시 매도금액 정해둠)

  - 목표금액 되지 않았지만 더 좋은 것을 매수 할 수 있을 때

  - 감당할 수 없는 리스크가 있을 때

  - 조금 저렴하게 매도하는 만큼 더 빨리 가치있는 것으로 바꾸자

   

  * 첫 전세만기 잘 보내는 방법

  - 만기때 전세시세 < 보증금 높은 경우 : 재계약의사 일찍 확인, 기존세입자와 재계약 진행이 좋음

  - 만기때 보증금 < 전세시세 높은 경우 : 5% 인상 후 계약갱신청구권

  -  보증금 = 전세시세 : 계약갱신청구권

   

  * 5순위 시세표 활용

  -더 좋은 단지 나오면 밀어내기 방식

  - 업데이트는 한달에 한번

  -투자를 앞두고 있으면 이주에 한번

  -매매 많아지고 전세 적어지면 좋은때

  -좋은 흐름 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수조사

   

  * 후회하지 않는 투자 하는 방법

  - 과거시세흐름 (흐름, 전세가율, 급등급락)

  - 비슷한 가격대의 아파트 비교

  - 투자여부에 대한 생각 (기회와 위기, 투자진행유무)

   

  2026년 지켜야 할 일

  1) 앞마당 1달 1개!

  2) 5순위 시세표

  3) 월1회 시세표 업데이트

  4) 네이버부동산 10-20분 매일보기