1.목차

들어가며. 나는 지금 무엇을 소유하고 있는가

1장 Crisis to Opportunity 2026 경제를 전망하다

완화와 긴축, 끝없는 줄다리기

돈의 파도 위, 불확실한 유동성의 시대

굳어지는 저성장의 터널

서울의 독주를 멈추고 지방을 깨우다

돈을 불러오는 TIP. 2026년, 돈의 방향은 어디로?

쪼개지는 세계, 갈라지는 질서

안보와 무기가 만드는 돈

관세 전쟁이 세계를 뒤집다

새로운 돈, 스테이블코인이 온다

돈을 불러오는 TIP. 창업과 폐업의 교차점에 선 자영업

2장 Next Momentum 주식시장의 다음 도약

2025년 한국 증시의 컴백

코스피 5000을 여는 3대 조건

AI 물결 속 한국의 움직임

방산과 케이팝은 여전히 뜨거운가

돈을 불러오는 TIP. 스몰캡이 들려주는 신호

주식시장에서 만난 캐릭터 IP의 힘

코스피를 흔드는 3가지 변수

돈을 불러오는 TIP. 관세 전쟁에서 살아남는 법

인공지능 시대, 빅테크 기업의 성적표

2026년 주목해야 할 테마

돈을 불러오는 TIP. 2026년 한국 주식시장 투자 요령

3장 Real Estate’s Defining Moment 전환의 해, 부동산의 결정적 분기점

2025년, 균형을 향한 전환

2026년을 흔들 3가지 파도

새 정부의 스위치 조절

금리 인하와 기대심리의 줄타기

신도시 3단 전략, 기대와 현실의 간극

돈을 불러오는 TIP. 1기 신도시 재정비 투자 체크리스트

‘얼죽신’의 강세

똘똘한 한 채의 다음 목적지

강남 불패 신화와 투자 맵

다주택자, 2026년을 넘는 법

전세 비중 그리고 월세의 질주

돈을 불러오는 TIP. 2026년 부동산 투자 행동 수칙

4장 Age of Experience 경험 시대의 리얼 라이프 파워

경험 소비 시대의 경험 사치

인 리얼 라이프 소비의 부상

굿즈 힙, 박물관에서 야구장까지

돈을 불러오는 TIP. 손맛을 찾는 사람들

결국은 팬덤 소비다

시대 정신이 된 ‘셀렉티브 인텐션’

자존감의 상징, 슬로우 모닝과 루틴 관리

폭염 소비 그리고 쿨케이션

5장 Digital Asset Revolution 새로운 자산이 된 암호화폐의 미래

2026년, 암호화폐 소비 대국을 넘다

화폐 전쟁의 서막, 스테이블코인 vs CBDC

돈을 불러오는 TIP. 원화 스테이블코인에 관하여

양자컴퓨터, 어떻게 코인 시장을 흔드는가

넥스트 코인 강자는 누구?

디지털 금의 자리에 오른 비트코인

플랫폼 코인의 전성기, 이더리움

코인 상승의 엔진, 탈중앙화

블록체인의 미래 설계도

돈을 불러오는 TIP. 실물 자산을 향해, NFT와 RWA

주민등록번호를 대체하는 기술, DID

테라-루나 붕괴가 남긴 경고

돈을 불러오는 TIP. 좋은 암호화폐를 고르는 법

6장 The Great Rebuild AI 리셋, 세상의 룰이 바뀐다

기술이 바꾸는 부의 지도

AI 빅매치와 스타트업 돌풍

미국과 중국의 피지컬 AI 각축전

미래 의료를 지배하는 인공지능의 힘

돈을 불러오는 TIP. 6G를 주도할 빅 플레이어를 찾아라

자율 에이전트의 시대

데이터 주권 싸움과 소버린 AI

반도체 시장과 반전의 기회

돈을 불러오는 TIP. 친환경 에너지 투자의 가속화

나오며. 변화의 파도 위에서 나만의 지도를 그리는 법

2. 인상깊은 구절

■ 1장. 2026 경제를 전망하다

2026년은 이러한 피벗이 본격적으로 자리 잡는 시기다. 각국 중앙은행은 자국 경제 상황에 맞는 중립금리(한국의 경우 1.5~2.0% 수준)를 찾아가며, 완화와 긴축 사이의 균형점을 모색할 것이다. 따라서 2026년은 극단적 긴축이나 무차별적 완화가 아닌, 방향을 전환한 안정화의 시기로 정의할 수 있다. 문제는 이 과정에서도 자산시장과 실물경제의 흐름이 반드시 같지는 않다는 점이다. 실물경제는 여전히 부담을 안고 가지만, 자산시장에서는 금리 전환의 힘으로 새로운 기회와 위험이 동시에 발생한다.

2025년은 경제 상황이 어렵게 느껴지는 한 해였다. 그러나 팬데믹 당시와 같은 경제위기 국면은 아니었다. 2020년 팬데믹 시기에는 실물경제가 -2.7%까지 역성장하며 충격이 컸고 이에 대응하기 위해 막대한 유동성이 공급되었다. 그만큼 전례 없는 상황이었기 때문에 유동성 확대가 불가피했다. 2025년은 그 정도의 위기는 아니었지만 경제가 뚜렷하게 어려운 국면에 놓였다. 따라서 2026년에는 통화정책이 다소 완화적으로 전환될 가능성이 크다. 이른바 ‘불확실한 유동성의 시대’라 할 수 있다. 2026년의 유동성 확대는 2020년과 2021년에 경험했던 수준과는 다를 것이다. 그때처럼 막대한 유동성이 풀릴 가능성은 작다. 하지만 2026년에도 ‘유동성’이 경기 전환기의 핵심 변수로 작용하며 시장 전반에 걸쳐 영향을 미치게 될 것이다.

IMF를 비롯한 기관들은 현재의 상황을 설명하기 위해 ‘테뉴어스tenuous’라는 표현을 사용했는데, 이는 끊어질 듯 극도로 가느다란 상태를 의미한다. 양쪽에서 밧줄을 강하게 잡아당겼을 때 굵은 밧줄이 점차 끊어지면서 실 가닥이 가늘게 드러나는 모습을 지금의 경제 상황에 비유한 것이다. 즉 당장은 끊어지지 않았지만 불안정하고 위태로운 상황을 나타낸다.

국제기구들이 ‘테뉴어스’라는 개념을 쓴 이유는 현재의 글로벌 및 국내 경제 상황이 그만큼 불안정하고 조심스러운 국면에 있음을 강조하기 위함이다. 물론 이 줄이 끊어진다면 또 다른 경제위기, 즉 금융위기로 이어질 수 있다. 그러나 그 가능성을 누구도 예단할 수 없다. 중요한 것은 끊어질 듯 말 듯한 위험성이 존재한다는 점이다. 세계은행World Bank 역시 이를 ‘다운사이드 리스크downside risks’라는 표현으로 설명한다. 줄이 끊어지지 않는 한 2026년은 2025년에 비해 다소 회복되는 구간이 될 가능성이 높다. 그렇다고 해서 세계 경제나 한국 경제가 본격적인 성장 국면이나 호황에 진입한다고 보기는 어렵다. 오히려 2025년이 지나치게 어려운 해였기에 그에 비해 상대적으로 나아진 듯한 모습이 나타날 뿐이다. 마치 외줄타기처럼 줄이 끊어지지 않는 한 기본적으로 긍정적인 흐름을 기대할 수 있기 때문에, 자본시장과 자산시장은 유동성 장세의 흐름을 타게 되는 것이다. 다소 위험한 유동성이라 하더라도 시장의 흐름에서는 ‘눈덩이를 굴리는 장세’로 전개될 가능성이 있다.

현재 자본시장과 실물경제가 직면한 불안 요인들은 기본적으로 리스크의 영역에 있다. 가느다란 줄로 비유되는 불안정성이 정부와 중앙은행의 관리 가능한 범위에 있다는 뜻이다. 미국의 정책을 살펴보면 통화 당국과 재정 당국은 다양한 방식으로 유동성을 공급하며 시장 안정을 도모하고 있다. 대표적으로 SLR 규제 완화, 추가적인 금리 인하, 대규모 국채 발행과 그에 따른 유동성 공급, 연준의 국채 매입 프로그램(양적완화), 부채 한도 증액 등이 해당된다. 또한 2026년 5월에 연준 의장인 제롬 파월의 임기가 만료되면, 트럼프 행정부가 요구하는 금리 인하 기조를 충족시킬 차기 연준 의장이 지명될 가능성이 커지면서 또 하나의 분기점을 형성하게 될 것이다.

또한 미국은 대규모 국채를 발행하고 있는 상황이다. 문제는 이를 사줄 ‘매입세’가 세계적으로 약해지고 있다는 점이다. 국채를 사려는 힘이 약해진 상태에서 발행량이 늘어나면 국채 금리가 다시 상승할 가능성이 커지고, 이는 시장 불안을 키우는 요인으로 작용한다. 물론 국채를 많이 발행하더라도 연준에서 국채를 매입하는 것으로 문제를 해결할 수도 있다. 이를 국채 매입 프로그램, 즉 양적 완화라고 부른다. 연준이 적극적으로 국채를 매입하면 금리를 내리는 것과 비슷한 효과가 나타난다. 낮은 금리 환경이 조성되면 경기 부양 효과가 생기는데 이는 트럼프 행정부가 원하는 바와도 일치한다.

2026년 11월에는 미국에서 중간선거도 예정돼 있다. 선거를 앞둔 트럼프 대통령은 유권자들에게 ‘사탕’을 던지듯 여러 경기 부양책을 펼칠 것이다. 금리를 인하하고, 유동성을 공급하고, 나아가 관세 수입을 일종의 기본소득처럼 국민에게 나눠주는 정책까지 추진할 수 있다. 추산에 따르면 개인당 약 80만~90만 원 수준이 될 것으로 보인다. 사실상 “나를 뽑아달라”는 메시지를 담은 정치적 유인책이다.

2026년은 분명 유동성 공급이 강화되는 시기다. 그러나 문제는 이 모든 조치가 여전히 높은 물가 상황에서 추진될 수 있다는 점이다. 물가 상승세가 잡히지 않았는데도 금리를 인하하거나, 금융기관이 무리하게 대출을 확대하거나, 정부가 부채 의존도를 지나치게 높이는 상황은 또 다른 불안 요소를 낳는다. 스테이블코인의 과도한 발행, 국채 매입 확대 역시 마찬가지다. 그럼에도 불구하고 이 위험들이 전적으로 제어 불가능한 것은 아니다. 정부와 중앙은행이 이미 상황을 인식하고 있으며 필요할 경우 접착제를 바르듯 보강책을 마련할 수 있다. 즉 통제 가능한 위험의 범주에 속하는 것이다.

유동성 공급은 기본적으로 자본시장과 자산시장에 긍정적 영향을 미친다. 다만 무리하게 추진된다면 금융위기급 충격을 불러올 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.

2020년부터 2024년까지 5년 동안 가해진 충격이 항복점을 넘어서면서 다시 팬데믹 이전처럼 고성장으로 복귀하기 어려워졌고 저성장이 고착화된 것이다.2026년 세계 경제는 사이클상 리커버리 구간, 그중에서도 초입에 해당한다. 2025년이 순환 주기상 바닥을 찍는 해였다는 점은 분명하다. 이제 2026년은 장기간 이어진 어려움에서 벗어나 사이클상 다시 올라가기 시작하는 초입이 될 것이다.

2026년 경제를 긍정적으로 보더라도 그게 ‘마냥 좋은 경제’라는 뜻은 아니다. 실물경제는 구조적으로 저성장 국면에 머무는 반면, 자본시장은 유동성 환경의 영향으로 상대적으로 활기를 띠게 될 수 있다. 이런 차이를 분명하게 인식해야 2026년을 과도하게 낙관하거나 혹은 위기론에 빠지는 실수를 피할 수 있을 것이다.

정부는 부동산 시장 가운데 특히 서울을 향한 쏠림을 차단하는 것을 현재 정책 목표로 삼고 있다.

정부는 지방균형발전 정책도 적극적으로 추진하려 하고 있다. 신도시 건설과 특화 지구 선정, 특정 산업 지정 등을 통해 기업이 이전하거나 분점을 설치하도록 압박하면서, 해당 지역의 수요를 새롭게 창출하려는 움직임이다. 이와 같은 정책적 장치들은 지방 부동산 시장을 지탱하는 안전판 역할을 하게 된다. 새 정부의 이러한 흐름에는 통화정책도 맞물려 있다. 한국은행은 2025년에 이어 2026년에도 낮게는 1.5%, 높게는 2.0% 수준의 기준금리를 유지할 것으로 전망된다. 이로써 유동성 장세를 뒷받침하면서, 시장 자금의 흐름이 서울에만 집중되지 않고 다른 지역으로 기회가 분산되도록 만드는 것이 정부 정책의 목표다. 2026년 부동산 시장은 서울의 과열 억제와 지방의 방어적 부양이라는 이중 전략 아래, 지역별로 서로 다른 궤적을 그리며 분절화될 것으로 예측된다. 서울이 정책적 억제로 상승세가 차단되는 한편, 일부 지방은 정부의 지원과 유동성 유입으로 완만한 회복의 흐름을 보일 수 있다는 전망이다.

유동성으로 2026년에 금리가 낮아지고 돈이 풀리면 기본적으로 자금은 위험 자산으로 흘러 주식, 비트코인 같은 시장이 수혜를 입을 것이다. 하지만 지정학적 리스크가 불거질 때마다 큰 폭의 조정이 발생할 수 있다. 따라서 전체적인 흐름은 긍정적이지만 ‘다운사이드 리스크’를 모니터링하고 이를 해지할 수 있는 전략을 병행하는 것이 필요하다.

부동산 역시 자금의 유입처가 될 수 있다. 서울 등 수도권은 정책적 제약이 있겠지만 정부의 균형발전 정책과 맞물린 일부 지방 유망 지역은 새로운 자금 쏠림 현상을 경험할 수 있다. 즉 부동산 시장도 전면적 회복이 아니라 지역과 섹터에 따라 갈라지는 분절화 국면이 이어질 것이다.

한편 디지털 자산 시장에서도 변화가 눈에 띈다. 미국은 퇴직연금으로 비트코인 투자가 가능하도록 제도를 바꾸고 스테이블코인에 대한 규제 프레임을 정비하면서 자산화 과정을 가속화하고 있다. 반면 중국의 CBDC(중앙은행 디지털 화폐) 확대를 견제하기 위해 미국은 ‘안티 CBDC법’까지 제정하며 통화 패권 경쟁의 장을 디지털 영역으로 끌어올렸다. 이 과정에서 비트코인은 여전히 변동성이 큰 위험 자산이지만, 제도적 뒷받침 속에 점차 제도권 자산으로 자리매김하고 있다.

금과 같은 안전 자산, 주식·비트코인 같은 위험 자산, 그리고 분절화되는 부동산까지 각각의 자산군은 다른 변수를 안고 움직인다. 투자자는 어디로 돈이 흘러가는지, 어떤 변수가 생기는지 모니터링하며 자신의 성향에 맞는 자산 배분 전략을 세워야 할 것이다.

경제학의 수요·공급 이론이나 무역 이론만으로 미국이 중국에 부과한 120~130%의 상호관세를 설명하기는 어렵다. 이는 철저히 지정학적 계산, 즉 패권 경쟁과 전략적 압박이라는 맥락에서만 이해할 수 있는 현상이었다. 바로 여기에 ‘지경학적 분절화’라는 개념의 의미가 있다. 이는 세계 경제가 단일한 글로벌 시스템으로 움직이지 않고 지정학적 대립과 이해관계에 따라 여러 갈래로 파편화되는 현상으로 이해할 수 있다. 무역, 투자, 기술, 금융 등 모든 경제적 의사결정이 지정학적 고려와 긴밀히 얽히면서 과거의 자유무역·세계화 시대와는 전혀 다른 국면으로 들어선 것이다. 2026년 세계 경제를 알기 위해서는 지경학적 분절화라는 키워드를 반드시 머릿속에 새겨두어야 한다.

세계적으로 계속되는 적자 재정 상황에서 미국과 일본, 인도 등 여러 나라들이 잇따라 감세 정책을 발표하고 경기를 부양하겠다는 의지를 드러내고 있다. 이렇게 단기적으로 세입이 줄고 경제가 어려운 국면일 때 국방비 증액은 가혹한 결정일 수밖에 없다. 그럼에도 나토 회원 각국은 국방비 증액의 로드맵을 만들어야 하는 것이다.

2026년은 국방비 지출 확대, 방위 산업 수요 급증, 대규모 계약 체결로 이어지는 흐름이 예상된다. 지경학적 분절화와 긴장 고조가 세계 경제의 불확실성을 키우는 동시에, 방위 산업 시장에는 구조적 호황을 가져오는 것이다.

비트코인은 ‘탈중앙화’라는 장점을 내세웠지만 누가 발행했는지 알 수 없고 가격 변동성이 심해 화폐로서의 기능을 수행하기엔 불안정하다. 이 때문에 ‘디지털 화폐’로서 실질적 결제 수단이 필요해졌고 중앙은행 디지털 화폐를 뜻하는 CBDCCentral Bank Digital Currency와 스테이블코인 두 가지 형태가 등장하게 된 것이다.

스테이블코인은 말 그대로 불안정했던 가상 자산을 ‘안정적stable’으로 만든 것이다. 테더Tether, 서클Circle 같은 민간 기업이 발행하며 가치가 달러나 원화 같은 법정통화에 1:1로 연동되기 때문에 글로벌 무역, 기업 간 결제, 해외 송금, 나아가 개인의 일상적 소비까지 파고들며 디지털 화폐로 자리 잡고 있다.

한편 CBDC는 한국은행, 중국 인민은행, 미국 연준처럼 중앙은행이 발행하는 디지털 통화이자 법정통화다. 현금과 동일한 효력을 지니기 때문에 안정적이며 관리와 감독이 가능하다.

CBDC의 대표적 사례는 중국의 디지털 위안, DCEP이다. 중국에서는 이미 공무원들의 월급 일부가 디지털 위안으로 지급되고 있으며 개인은 일상생활에서 지하철 요금 결제와 물건 구입, 저축 등으로 이미 현금처럼 활용하고 있다. QR코드나 NFC를 활용한 결제 방식이 이미 일상에서 익숙한 간편결제와 비슷하게 보이지만, 스테이블코인과 CBDC는 디지털 화폐고 간편결제는 돈을 편리하게 쓰도록 돕는 서비스라는 점에서 차이가 있다.

미국의 ‘지니어스 법안’ 추진은 스테이블코인의 제도권 편입을 가속하고 있다. 스테이블코인은 이제 제도권 금융 안으로 들어와 글로벌 통화 경쟁의 새로운 변수로 작동하게 되었다.

스테이블코인은 기술이나 금융 상품의 차원을 넘어서며 미국을 중심으로 국제 질서를 둘러싼 패권 경쟁의 무대에 올라섰다. 그리고 그 배경에는 미국의 만성적인 재정 적자도 자리하고 있다. 미국은 부족한 재정을 메우기 위해 국채 발행을 검토하고 있지만 이를 매입해줄 주체가 필요한 상황이다. 주요 국채 매입처였던 일본, 영국, 중국에서의 수요가 최근 눈에 띄게 줄어든 상황에서 국채를 꾸준히 사줄 새로운 수요처의 발굴이 절실해진 것이다.

이 지점에서 스테이블코인이 중요한 역할을 한다. 스테이블코인을 발행하는 기업은 이용자에게서 달러를 받고 그 달러로 단기 국채를 산다. 스테이블코인의 1달러=1코인 원칙을 지키려면 그만큼의 달러나 달러에 준하는 안전 자산을 확보해야 하기 때문이다. 2024년 기준으로 스테이블코인 발행사들이 매입한 미국 단기 국채 규모는 전통적 채권 보유국들과 어깨를 나란히 할 정도로 커졌다. 일부 통계에서는 세계 3위 수준으로 집계되기도 했다. 이제 스테이블코인은 미국 국채의 중요한 매입처가 된 것이다.

미국은 기축통화의 우위, 달러 패권을 지키기 위해 맞대응할 수밖에 없다. 그래서 달러 기반 스테이블코인을 전 세계적으로 확산시키려 하는 것이다. 각국 기업들이 스테이블코인을 쓰게 되면 결과적으로 달러를 쓰는 것이나 다름없기 때문이다. 트럼프 행정부는 이런 흐름을 적극적으로 밀어붙이고 있다. 재정 적자를 메우는 국채 매입 수단으로도, 중국의 기축통화 도전을 막는 수단으로도 스테이블코인이 필요해서다. 스테이블코인은 미국과 중국이 벌이는 경제 전쟁의 한복판에 놓였다. 디지털 시대의 새로운 기축통화 경쟁, 그 전장이 스테이블코인이라는 이름으로 펼쳐지고 있다.

중앙은행이 국채를 매입해 시중에 돈을 푸는 양적완화와 비슷한 효과를 갖는다. 달러가 종이 지폐냐, 카드냐, 아니면 스테이블코인이냐의 차이일 뿐 화폐로서의 역할은 같다. 다만 스테이블코인은 민간 주체가 발행한다는 점에서 전통적인 중앙은행 정책과는 다르다. 그러나 스테이블코인은 ‘위험한 유동성 공급 장치’이기도 하다. 그 원인 중 하나는 통화 주권에 있다. 만약 한국에서 달러 기반 스테이블코인이 광범위하게 사용된다면 한국은행이 금리를 조정해도 효과가 나타나지 않을 수 있다. 쉽게 말해 지금은 카드로 결제하든 지폐를 내든 ‘원화’를 쓰고 있지만 앞으로 많은 한국인들이 ‘달러’ 스테이블코인으로 결제하고 거래한다면 우리는 원화가 아니라 달러를 쓰게 되는 셈이다. 즉 원화의 역할이 점점 줄어들어 통화 주권을 상실하게 되는 문제가 발생할 것이다.

그런 까닭에 한국은행 역시 자국 통화 주권을 지키기 위해 ‘원화 스테이블코인’ 발행에 긍정하는 한편, 디지털 화폐인 CBDC 실험도 이어가는 중이다. 2020년 착수해서 2025년 ‘프로젝트 한강’까지 수행했는데 CBDC 발행을 이제 중단한다는 언론 보도와 다르게, 스테이블코인과 융합된 퓨전 방식을 고려한다. 구체적으로는 한국 주요 은행들이 스테이블코인 합작 법인을 만들어 발행하고 발행된 스테이블코인을 CBDC의 알고리즘, CBDC의 시스템을 활용해서 적용한다면 여러 문제를 사전에 차단할 수 있다고 본다.

■ 2장. 주식시장의 다음 도약

주식시장에서 2025년은 부활의 신호탄이었다. 종합주가지수가 상반기에만 28% 상승하며 시장 참여자들의 마음을 다시 달아오르게 했다.

인공지능 산업의 무게추는 하드웨어에서 소프트웨어로 빠르게 이동하고 있다. 인공지능 구현에는 엔비디아의 GPU, SK하이닉스 HBM 같은 고성능 칩이 필수지만 시간이 지나면 대부분의 기업이 충분한 칩과 데이터센터를 갖추게 된다. 그다음에는 설비보다 활용 능력이 핵심 경쟁력이 된다.

결국 개별주와 개별주 성격의 업종에 관심이 집중되는 시기는 대체로 증시가 방향성을 잃고 횡보할 때다. 2025년 5월 이후 종합주가지수가 급등한 만큼 만약 2026년에도 강세장이 이어진다면 개별주의 틈새보다 반도체, 자동차, 화학 등 규모가 크고 경기순환의 특성을 가진 산업이 더 쉬운 선택이 될 수 있다.

향후 6개월에서 1년 안에 한국 주식시장에 큰 영향을 줄 요소는 무엇일까? 첫 번째는 2025년 8월, 주식시장을 뜨겁게 달군 대주주 양도소득세다. ‘우리나라는 국내 상장 주식의 매매 차익에 세금을 매기지 않는다’라고 생각했다면 당신은 아직 부자가 아니다. 세법에서는 유가증권시장에서 1%, 코스닥 시장에서 2% 이상 지분을 보유하거나, 평가 금액이 10억 원을 넘으면 대주주로 정의하고 양도소득세를 물린다. 대주주 차별이라기보다 주식시장 거래 활성화를 위해 대주주가 아닌 이들에게 비과세 혜택을 주는 구조다.

대주주 기준 보유액 10억 원 원복을 우려하는 것은 주식시장의 큰손들이 이탈할 가능성이 생기기 때문이다. 대주주 결정이 연말에 이뤄지다 보니, 슈퍼 개미들의 세금 회피를 위한 매도세가 수개월에 걸쳐 진행되면서 특히 중소형주와 코스닥 종목에 수급 충격이 반복적으로 나타난다. 일반 투자자가 연말 고점에서 물리는 패턴이 생기는 이유이기도 하다. 물론 특정 주주가 주식을 팔았다 해서 그 기업의 가치는 변하지 않지만 말이다. 앞서 말했듯 개인 투자자들이 반복적으로 성공 공식을 쓰고, 투자 심리가 선순환 구조에 들어서야 하는 때에 찬물을 끼얹는 격이다.

번복의 달인 트럼프, 관세로 시장을 흔들다 두 번째 요소는 트럼프의 관세 정책이다. 트럼프 행정부는 1기 때와 마찬가지로 상대 국가에 고율 관세를 부과한 뒤 협상을 통해 자국에 불리한 비관세 장벽을 낮추는 ‘상호관세’를 추진하고 있다. 자국 기업은 무관세, 외국 기업에는 관세를 부과하려는 양상이다. 2025년 7월 31일 한미 협상에서 한국은 대미 수출품에 15% 관세를 수용하고, 미국 천연가스 프로젝트 등에 3500억 달러를 투자하기로 했다. 농축산물 시장 개방을 최소화하고 방위비 분담금 증액이 의제에서 빠져 성공적이라는 평이지만, 자동차 관세율 목표인 12.5%는 관철하지 못했다.

2025년 4월 관세 전쟁이 시작된 이후 뉴욕 증시의 3대 지수는 이틀간 10%가량 하락하며 6조 6000억 달러의 시가총액이 증발했다. 관세가 어떻게 부과되고 어떤 나비 효과를 일으킬지에 대한 불확실성이 커지면서 선제적으로 반응한 것이다. 다만 2025년 8월 현재는 빠르게 회복해 사상 최고가를 경신 중이다. 문제는 관세 적용이 현실화되며 기업 실적이 줄어들 수 있다는 점이다. 관세가 부과되기 전에는 미국 내 재고를 먼저 소진하고, 미리 구매를 서두르는 재고 축적으로 평소보다 매출이 늘어나는 긍정적 효과도 있었다. 그러나 이제 영업이나 재무상으로 타격이 가시화될 수밖에 없다. 미국 기업과의 경쟁 또는 미국 내에 생산 기반을 갖춘 경쟁사가 있다면 매출액과 이익률 하락은 각오해야 한다.

미국 증시, 한국 증시의 선행 지표 세 번째 요소는 미국 증시다. S&P500 지수는 2025년 8월 4일 6330포인트로 사상 최고치를 갈아치우고 있다. JP모건자산운용에 따르면 2025년 상반기 말 기준 포워드 PER은 22배로, 과거 30년 평균인 17배를 훨씬 뛰어넘었다. 이는 AI 혁명에 따른 생산성 향상 기대일 수도, 버블의 전조일 수도, 둘 다일 수도 있다.

정리하고 보니 가까운 미래에 눈여겨볼 이슈들이 대부분 악재다. 그만큼 2025년 상반기 한국 증시가 선전했다는 뜻이다. 중요한 것은 이 악재가 한국 경제 자체의 문제가 아니라는 점이다. 투자자들은 불확실성을 싫어하지만 역설적으로 불확실성이 클수록 잠재 수익도 커진다. 2008년 금융위기 때 리먼브러더스 채권에 투자해 큰 수익을 올린 아울크리크자산운용의 댄 크루거는 이렇게 말했다. “몇 달, 몇 분기, 몇 년 후면 드러날 답에 지금 억지로 대답하기보다 큰돈을 잃지 않고 확실히 벌 수 있을 때 투자하라.” 경기 전망은 여전히 2025년보다 2026년이 밝다. 수익을 거둔 투자자는 현금을 확보해 숨 고르기를, 아직 시장 진입 시기를 저울질하고 있는 투자자는 조급해하지 말고 기회가 보일 때마다 분산해 접근하는 것이 바람직하다.

창작 보조에서 실행형 비서가 될 AI

인공지능은 대형 언어 모델에서 비서(에이전트) 형태로 진화할 것으로 보인다. 과거 인공지능은 단순한 명령 수행에 머물렀다. 애플의 시리는 “시리야” 하고 부르며 날씨를 확인하거나 알람을 설정하는 정도로, 사전에 기억된 명령어에 정해진 경로를 통해 응답했다. 알파고 또한 바둑 두는 법을 이해한 후 그 일을 반복할 뿐이었다. 알파고가 시리와 다른 점은 바둑을 ‘스스로’ 깨우쳤다는 점이다. 이를 기계 학습(머신 러닝)이라고 한다.

이 시장에서는 기술력과 더불어 플랫폼을 가진 기업이 유리할 것이다. 플랫폼이 있어야 액션을 취할 수 있기 때문이다. 마이크로소프트의 윈도우, 구글의 안드로이드와 크롬처럼 운영 체제를 갖춘 기업이 주도권을 쥘 가능성이 크다. 다만 기술의 충분한 발달과 인간이 최종 검수할 단계에 대한 연구도 병행되어야 할 것이다.

■ 3장. 전환의 해, 부동산의 결정적 분기점

변화의 교차점으로 주목되는 세 가지는 바로 공급 절벽과 전세 소멸 그리고 새 정부의 정책 대전환이다. 즉 2026년 한국 부동산 시장에는 세 가지 결정적 변화의 파도가 동시에 몰아칠 것으로 전망된다.

2026년 수도권 부동산 시장은 공급 부족과 수요 집중이라는 두 요인이 맞물리면서 강력한 상승 압력을 받을 것으로 전망된다.

이런 공급 절벽은 단순한 주기적 현상이 아니라 구조적 문제에서 비롯되는 현상이다. 2022년부터 시작된 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장의 경색이 건설사의 자금 회전 구조를 붕괴시켰고, 수도권 아파트 착공 물량은 2022년 42.8만 호에서 2023년 33만 호로 23% 감소했다. 주택 건설의 평균 소요 기간이 약 2~3년이라는 점을 감안하면 이 충격파는 2026년에 최대 정점에 도달하게 된다. 건설공사비지수가 2020년 대비 30% 이상 상승한 상황에서 건설사들은 분양을 미루거나 사업 자체를 보류하는 선택을 늘리고 있다. 공급 절벽이 현실화되면서 신축 아파트의 희소성 프리미엄 극대화는 이미 나타나고 있다. 2026년 수도권 전체 신축 아파트 입주 물량이 2025년 대비 절반 수준으로 감소할 것으로 예상되는 가운데, 신축 아파트에 대한 프리미엄 폭등이 예상된다.

지방 부동산의 침체와 국지적 회복 반면 지방의 부동산 시장은 2026년에도 구조적 어려움이 지속될 것으로 보인다. 지방 5대 광역시는 지속적인 하락세를 보이고 있으며, 특히 대구는 이재명 정부의 대출 규제 이후 가장 큰 타격을 입은 것으로 나타났다. 지방의 경우 미분양 물량 적체와 인구 감소라는 구조적 문제가 지속되면서 금리 인하의 긍정적 효과보다는 수급 불균형의 부정적 효과가 더 크게 작용할 것으로 보인다. 다만 일부 지방광역시는 일자리가 풍부한 지역을 중심으로 2026년 하반기부터 제한적 회복이 시작될 가능성이 있다.

전세 가고 월세가 몰려온다

2026년 한국 부동산 시장의 두 번째 주요 변화는 전세 시장의 구조적 붕괴다.

2025년 6·27 대책 이후 전세대출보증비율이 90%에서 80%로 하향 조정되고, 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 전세 시장에 구조적 변화가 일어나고 있다. 특히 전세보증보험 가입 요건이 공시가의 126%로 강화되면서 이른바 ‘126% 룰’로 인해 임대인들의 선호도가 전세보다 월세로 기우는 추세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실(아파트실거래가)에 따르면, 서울의 대표적 대단지인 송파구 ‘헬리오시티’의 전세 매물은 6·27 대책 발표 전 307건에서 159건으로 48.3% 감소했다.

2026년 한국 부동산 시장의 세 번째 결정적 변화는 정책 대전환이다. 2025년 새로 출범한 이재명 정부의 핵심 부동산 정책은 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”라는 기조 아래, 공급 확대를 중심으로 한 근본적 접근법을 취하고 있다. 그리고 이 정책의 핵심 축은 재건축 및 재개발 규제 완화다. 이로써 2025년 6월부터 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있게 되었고, 안전진단 명칭도 ‘재건축 진단’으로 변경되면서 주거환경 평가 비중이 10년 만에 다시 40%로 상향 조정되었다.

한편 2026년에는 금리 인하 기조가 본격화될 것으로 전망된다. 한국의 기준금리는 2026년에 약 2.00%로 하락할 것으로 예상되며, 이는 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것이다. 하지만 동시에 2025년 도입된 초강도 대출 규제는 유지될 가능성이 높다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고 6개월 내 실거주 의무를 두어 투기적 수요를 원천 차단하면서도 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 수단으로 작용하는 것이다.

정부는 세제는 느슨하게, 금융은 단단하게 조이는 ‘세금 완화-레버리지 차단’ 모델을 구사하고 있는 셈이다.

정부는 다섯 가지 정책 수단을 조합해 집값 상승에 대응할 가능성이 크다. 첫 번째는 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 확대다.

두 번째는 전매 제한 및 실거주 요건 강화다.

세 번째로 대출 및 유동성 억제 조치 확대가 있다.

네 번째로 거래 추적 및 가격 담합 단속 강화가 예상된다. 정부가 앞으로 실거래가 신고 즉시 조사 체계를 강화하고, 다운계약이나 허위 거래 적발을 위한 단속을 확대할 의지를 표명하면서 특정 지역 내에서 발생하는 가격 담합, 유튜브나 네이버 카페를 통한 호가 담합 등 시장 질서를 왜곡하는 행위에 대해서도 집중 단속이 예고되고 있다. 마지막으로는 맞춤형 규제-완화의 ‘스위치 전략’을 살펴볼 수 있다. 정부는 집값 상승이 과열 양상을 보이는 지역에 대해서는 규제를 신속히 재도입하면서, 반대로 미분양이 늘거나 시장이 침체된 지역에는 대출 완화 및 공급 인센티브를 병행하는 이른바 ‘스위치 전략’을 고수할 것으로 보인다.

부동산 시장의 기대심리 변화 패턴

한국은행의 분석에 따르면, 주택가격 기대심리는 실제 가격에 선행하며 자기실현적 특성을 보였다. 특히 주택가격과 가계부채가 기대심리 상승 이후 7~8개월 후 최대 수준에 도달한다는 분석은, 현재의 기대심리 변화가 향후 실제 가격에 구조적인 영향을 미칠 수 있음을 시사한다.

규제 예고는 ‘막차 수요’를 유발하는 역설적 현상을 낳았다. 5월 기준 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 4조 9964억 원 증가하며 연중 최대 증가폭을 기록했고, 이는 규제 시행 이전에 대출을 받으려는 수요가 몰렸다는 점을 뚜렷이 보여준다.

기준금리가 0.25%p 인하되면 전국 주택가격 상승률은 0.43%p, 서울은 0.83%p 상승한다는 한국은행의 연구 결과가 있다. 그러나 현재는 이러한 전통적 메커니즘이 제한적으로만 작동하고 있다. 고강도의 대출 규제가 기준금리 인하와 주택가격 상승을 잇는 경로를 차단하고 있기 때문이다. 게다가 이런 영향은 지역별로 다르게 나타난다. 서울 강남권과 같은 핵심 지역은 현금 유동성이 풍부한 실수요자 위주 거래가 많아 규제의 영향이 크지 않지만, 지방의 경우 금리 인하가 더 강한 효과를 발휘할 가능성이 있다. 이처럼 정책 효과는 지역, 계층, 수요 성격에 따라 다르게 작용하고 있다.

3기 신도시는 여전히 착공률이 낮고 교통망이 불투명하다. 정부의 의지와 달리 현금 유동성과 PF 리스크가 실행을 가로막고 있어 실질 공급은 2027년 이후가 될 가능성이 높다. 이는 지금 당장의 투자 타이밍이 아니라는 신호로 읽어야 한다.

공급 계획은 많지만 확정된 것은 거의 없다. 발표는 있지만 착공은 적고, 인프라 약속은 있지만 예산은 제한적이다. 실수요자와 투자자 모두 공급 발표를 따라가는 것이 아니라 실행률, 교통망 확정, 재원 확보의 3대 조건이 충족된 곳에만 반응해야 한다. 실수요자는 ‘똘똘한 한 채’에만 집착할 것이 아니라 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하고, 입주까지의 시차와 기회비용을 비용화하는 전략이 필요하다. 한편 투자자에게는 ‘싸게 사서 오래 기다리는’ 전략보다 수급 격차가 벌어질 타이밍에만 참여하는 유연한 전략이 유효하다.

가장 먼저 확인해야 할 요소는 공공기여 부담, 임대주택 비율, 이주 및 금융 타이밍이다.

임대주택 비율과 공공성 항목 역시 수익률을 결정짓는 핵심이다. 정부는 임대비율 12%, 장수명 인증 등 가산점 항목을 통해 공공성을 확대하려 하고 있으나, 이는 일반분양 비율을 축소시키며 분담금 인상 압력을 높이는 구조다. 다만 임대항목이 완화될 경우, 일반분양 확대 및 수익성 개선 여지가 생기므로 지속적으로 규제 수위 변화를 추적할 필요가 있다.

정책적으로는 2025년 하반기 특별정비계획 승인 이후, 기본계획 면제 단지, 안전진단 제외 단지가 확정되며, 본격적인 온도차가 벌어질 것으로 예상된다. 특히 공공기여 축소, 임대비율 완화가 확정되는 단지는 가장 먼저 가격이 1차 점프할 것이다.

2025년 하반기 한국 부동산 시장에서 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 현상은 단순한 선호 트렌드를 넘어 시장 구조를 좌우하는 변수로 부상했다.

한국부동산원에서 발표한 자료에 따르면, 2024년 12월 기준 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 준공 5년 이하 아파트가 1.60%로 가장 높게 나타났다. 이어 10년 초과~15년 이하가 0.88%, 5년 초과~10년 이하가 0.44%를 기록해 연식이 짧을수록 상승률이 높은 경향이 뚜렷하게 확인되었다.

신축 아파트의 가장 두드러진 장점은 하락기에도 강한 가격 방어력을 유지한다는 점이다. 2023년 금리 상승 등의 요인으로 아파트 시장이 조정 국면에 접어들었을 당시, 5년 이하 아파트의 변동률은 -0.27%로 가장 낮은 하락폭을 기록했다. 반면 20년을 초과한 아파트는 -3.70%, 15~20년은 -3.05%, 10~15년은 -2.34%를 기록하며 연식이 오래될수록 하락폭이 커지는 경향을 보였다. 이는 신축 아파트가 시장 변동성에 대한 유효한 헤지 수단으로 작용하고 있음을 보여준다.

10년 뒤에도 팔릴 신축의 조건

장기 보유 관점에서는 첫째, 환금성을 고려한 단지 선택이 중요하다. 다시 말해 미래에도 수요가 유지될 만한 입지와 상품성을 갖춘 신축이 우선 고려 대상이며, ‘30대 자녀가 사고 싶어 하는 집’을 고른다는 기준이 실수를 줄이는 전략이 될 수 있다.

둘째로 커뮤니티 시설의 품질이 거주 만족도는 물론 자산 가치 유지에도 기여한다. 골프 연습장, 수영장, 헬스장 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 아파트는 향후 거래 시 차별화된 경쟁력을 제공한다.

사그라들지 않는 ‘얼죽신’ 현상은 일시적 트렌드가 아닌 구조적 전환의 신호로 볼 수 있다. 공급 절벽과 분양가 상승이라는 이중 압박 속에서 신축 아파트의 프리미엄은 더욱 심화될 가능성이 높다. 따라서 성공적인 시장 대응을 위해서는 신축 선호를 넘어 입지 조건, 상품성, 유동성, 정책 환경 등을 종합적으로 고려한 전략적 접근이 필요하다.

분양가 상한제 단지를 통한 안전 마진 확보, 준신축 아파트로의 수요 이동 활용, 역세권 및 교통 호재 지역 중심의 선별 투자, 현금 중심 투자 구조 구축, 환금성과 커뮤니티 시설을 고려한 장기 보유 전략을 마련할 때, 얼죽신 시대를 성공적으로 통과할 수 있을 것이다.

여러 채를 보유하기 어려운 세금·대출 규제의 환경 속에서, 한 채라도 자산 가치가 높고 방어력 있는 ‘좋은 집’에 집중하려는 전략이 여전히 유효한 흐름으로 나타나고 있다.

토지거래허가제(토허제)의 1차 만료 시점은 2025년 9월 30일로, 연장 여부는 시장 흐름에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 또한 2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출 여력이 한층 더 제한될 전망이다.

2026년까지 서울의 신축 아파트 입주 물량은 3만 호 미만으로 예상되지만, 전세 수요는 23만 호 이상에 이를 것으로 전망된다. 이로 인해 신축 한강변 단지는 매매와 전월세 시장 모두에서 희소성 프리미엄이 작용할 가능성이 높다. 단지별 특성에 따른 구분도 필요하다. 토허제 구역 내 재건축 단지들, 예컨대 압구정이나 이촌은 규제 해제에 대한 기대감이 있지만, 이들 지역에 투자하려면 상당한 현금 여력이 필요하다. 반면 규제 밖에 위치한 신규 분양 단지(잠실 르엘, 하남 시네폴리스 등)는 청약 경쟁이 과열될 가능성이 높다. 끝으로 실거주 요건과 세제 리스크도 간과해서는 안 된다. 토허제 지역 내 주택을 매입할 경우 2년 실거주 의무를 반드시 이행해야 하며, 이를 지키지 않으면 매매계약이 취소되거나 실거래가의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있다.

글로벌 경제의 불확실성과 부동산 정책의 온오프 스위치(조정대상지역·DSR 등)도 투자 심리에 영향을 준다. 하지만 경기 불안이 클수록 자본은 더 안전하고 검증된 자산으로 몰린다. 결국 시장은 단기 수익보다 강남 신축, 한강벨트, 초고가 주택 등 희소성 높은 부동산에 더 주목하게 될 것이다.

재건축 단지별로는 사업 속도의 단기 둔화 가능성이 제기되고 있다. 거래 자체가 위축되면 조합원 교체나 지분 쪼개기, 투자자 신규 유입 등이 어려워지고, 이는 곧 거래절벽과 사업 추진 동력 약화로 이어질 수 있다. 그럼에도 불구하고 가격 하방 경직성은 여전하다. 실수요 위주의 호가는 강세를 보이고 있으며, 해제와 재지정이 반복되는 구간에서도 강남구 아파트는 오히려 61% 가까이 상승한 사례도 있어, 거래는 없지만 신고가가 갱신되는 상황이 이어지고 있다.

이런 상황은 ‘단기 브레이크, 장기 프리미엄 방어’라는 이중 구조로 해석할 수 있다. 실수요 중심의 건전한 시장 질서를 정착시키고 단기 급등을 억제하는 데 효과가 있지만, 동시에 거래 위축과 사업 추진 동력 약화, 규제 해제 시의 급등 리스크 등 부작용도 공존하기 때문이다. 결론적으로 강남과 송파 주요 재건축 단지의 토지거래허가구역 재지정은 단기적으로는 거래를 멈추게 하지만, 장기적으로는 실수요 기반의 질서 정착과 자산 프리미엄 방어 효과를 동시에 유발하며, 투자 수요의 외곽 확산 및 향후 변동성 확대라는 다층적 결과를 불러오고 있다. 따라서 조합원과 투자자는 토지거래허가구역 내에서 실거주 또는 분양전환 전략을 세우는 한편, 향후 규제 해제 가능성과 추가분담금 부담, 매도 타이밍 등을 종합적으로 고려한 복합 전략을 마련해야 할 시점이다.

다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일까지 1년 더 연장되었다. 현행 세법에 따르면 조정대상지역에서 주택을 매각할 경우 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 추가로 중과하지만, 유예 기간 동안에는 기본세율(6~45%)만 적용된다. 이러한 유예 조치는 2022년 5월 이후 매년 1년씩 연장되어 왔으며, 정부는 침체된 부동산 경기의 활성화를 위해 완화적 조치를 유지하고 있다. 다만 이는 항구적인 폐지가 아니라 한시적 유예라는 점에서 장기 보유 전략 수립 시에는 주의가 필요하다.

현재 종합부동산세 체계는 다음과 같다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 면제되고 일반 주택 보유자는 9억 원까지 면제 대상이 된다. 다주택자 중과세는 과세표준 12억 원 초과 구간에서 3주택 이상 보유자에게만 적용된다. 2025년 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR은 수도권 차주에게 1.5%의 스트레스 금리를 적용함으로써 대출 가능 한도를 대폭 축소시켰다. 연소득 1억 원 차주의 경우, 주택담보대출 한도는 기존 6억 2700만 원에서 5억 9400만 원으로 약 3300만 원 줄어드는 효과가 발생했다.

2025년 6월 4일부터 6년 단기임대주택 제도가 다시 도입되었다. 해당 제도는 아파트를 제외한 비아파트 주택(빌라, 연립, 다세대, 오피스텔 등)을 대상으로 하며, 의무 임대 기간은 기존 4년에서 6년으로 연장되었다. 등록 요건은 수도권의 경우 건설형은 공시가격 6억 원 이하, 매입형은 4억 원 이하이며, 비수도권은 2억 원 이하로 제한된다. 제도 등록 시에는 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 및 법인세 중과 배제, 1주택자 특례 유지 등 다양한 세제 혜택이 주어진다.

비아파트를 보유한 다주택자의 경우, 6년 단기임대 등록을 통해 종부세 합산 과세에서 제외될 수 있다. 1주택자가 빌라를 구입해 단기임대로 등록하면 1가구 1주택 특례를 유지한 채 임대수익을 확보할 수 있다.

기존 다주택자(3주택 이상)의 경우, 2026년 5월까지 양도세 중과 유예 혜택을 활용하기 위해 조정대상지역 내 일부 주택을 우선적으로 처분하는 것이 유리하다. 동시에 비아파트를 보유하고 있다면 6년 단기임대 등록을 검토함으로써 종합부동산세 합산을 회피할 수 있다. 나아가 전체 보유 자산의 종부세 부담을 줄이기 위해 보유 구조를 재편하는 작업도 병행해야 한다.

전세가격의 반등은 크게 두 가지 요인이 맞물려 발생했다. 첫째는 2026년까지 수도권 입주 물량이 48% 감소할 것으로 예상되는 공급 절벽이다. 둘째는 지난 임대차 3법 시행으로 연장되었던 계약들이 최근 잇따라 만료되면서 전세 수요가 시장에 다시 등장했기 때문이다. 반면 월세 비중이 급격히 상승한 배경에는 세 가지 구조적 요인이 있다. 먼저 정부가 전세대출보증비율을 기존 90%에서 80%로 인하하면서 전세 수요자의 레버리지 여력이 축소되었다. 전세사기에 대한 불안감이 확산되며 심리적 리스크 또한 커졌다. 이에 더해 고금리 기조가 유지되면서 월세가 보다 현실적인 선택지로 떠오른 것이다.

살아남는 투자자는 수익보다 리스크를 먼저 본다. 분산, 헷지, 손절매, 리밸런싱은 평상시 해야 하는 체계적 리스크 관리의 기본이다. 수익률 1%를 높이기보다 손실 확률 1%를 줄이는 데 집중하는 것이다. 이들은 시세 차익보다 현금 흐름을 우선한다.

중요한 것은 ‘가격’보다 ‘구조’다. 입지, 공급 파이프라인, 연식, 교통망, 수급지표 같은 구조적 요소를 분석하고, 공급 절벽이나 GTX 개통 같은 변수에 따른 시나리오를 작성한다. 고령화, 1인 가구 증가, 월세화 같은 수요의 질적 변화도 반드시 반영해야 한다. 실패는 자본이 깎이는 것이 아니라 경험을 사는 일이다. 손실 원인을 기록하고 분석해 재현을 막고 실패를 공유하며 학습하는 커뮤니티를 적극 활용하는 것도 하나의 전략이다.

■4장. 경험 시대의 리얼 라이프 파워

Z세대뿐만 아니라 지금 이 시대를 살아가는 대부분의 사람도 이런 욕망이 있다. 우리가 소셜미디어와 스마트폰의 시대에 살고 있기 때문이다. 누구든 자신의 일상을 실시간으로 드러내면서, 서로 비교하고 과시하며 부러워한다. 누군가는 트렌드를 이끌고 누군가는 그것을 추종하며 살아간다. 그래서 ‘경험의 시대Age of Experience’는 세대나 동서양을 막론하고 전 세계적으로 통용되는 화두가 되었다. 즉 경험 소비는 한국뿐 아니라 지금 이 시대 전 세계에서 가장 주목받는 소비 트렌드 코드다.

돈이 남아서 경험 소비를 하는 것은 아니다. 어느 정도의 소유는 충족된 상태이기도 하고 삶의 즐거움이 물건이 아닌 경험에서 온다는 것을 사람들이 점점 더 깨닫고 있기 때문이다. 그리고 누구나 소셜미디어를 통해 자신의 일상을 드러내는 시대이기 때문이기도 하다. 이제는 단순히 비싸고 유명하다는 이유로 물건을 자랑하는 것이 다소 시시하게 느껴진다. 반면, 경험 소비는 그 자체로 취향이자 개성이 된다. 그렇게 우리는 경험 소비를 넘어 ‘경험 사치’로 이동하는 시점을 맞이하고 있다. 경험 소비가 확산되고 보편화될수록, 그 안에서도 더 특별하고 더 비싼 경험이 만들어내는 ‘경험 사치’가 대두될 수밖에 없기 때문이다.

벤츠를 사느냐, 포르쉐를 사느냐보다 그 차를 타고 어디에 가서 어떤 경험을 하느냐가 더 중요해진 시대다. 솔직히 이제 비싼 자동차는 그다지 특별하지 않다고 여기는 분위기도 있다. 억대의 차를 타고 출퇴근하거나 마트에 장을 보러 다니는 일은 물질 소비의 관점에선 과시의 대상이 될 수 있겠지만, 경험 소비의 관점에서는 다소 밋밋하게 여겨진다. 마찬가지로 비행기 일등석을 타고 해외로 떠나 누구나 갈 수 있는 관광지와 정형화된 여행 코스를 밟고 오는 것은 경험 소비이긴 하지만, 경험 사치라고 보긴 어렵다. 오히려 물질 소비에 더 가까운 방식이다.

경험의 시대는 인 리얼 라이프소비를 더 증폭시킨다. 이 장의 제목인 ‘리얼 라이프 파워’를 다른 말로 표현하자면 ‘오프라인은 여전히 강력하다’가 될 것이다. 비싸고 귀한 것은 오프라인에서 벌어지는 진짜 경험, 즉 리얼 라이프에서 비롯된다는 점에 주목하자. 요즘 인플루언서들이 자랑하는 대부분의 콘텐츠 역시 오프라인 경험이다. 그들은 디지털과 온라인 공간에서 영향력을 얻고 비즈니스 기회를 창출하지만, 그들이 드러내는 경험의 실체는 아날로그와 오프라인에 있다.

‘인 리얼 라이프’가 주목받는 가장 큰 이유는 AI 열풍 속에서 기계에 의해 인간의 노동력이 대체되고, 사람의 존재 가치와 존재 이유에 대해 질문하는 시대가 되어서다. 디지털이 만들어내는 기회가 커질수록 아날로그와 오프라인이 만들 기회도 커진다. 햇살이 짙어질수록 그림자도 짙어지고, 산이 높으면 골짜기도 깊어지는 것과 같다. 욕망은 한쪽으로만 일방적으로 쏠리지 않는다. 아무리 좋은 것도 흔해지면 그 가치는 떨어지기 마련이다. 세상의 모든 것이 아날로그와 오프라인이던 시절에서 출발해 점차 디지털과 온라인의 비중이 높아졌고, 21세기를 기점으로 디지털과 온라인이 주류로 여겨질 정도로 성장했다. 그럼에도 불구하고 우리는 결코 아날로그와 오프라인을 버릴 수 없다. 디지털이 아무리 커진다 해도 우리가 진짜 살아가는 세상은 오프라인에 존재하기 때문이다.

팬덤이란 공통의 관심사를 공유하는 사람들이 모여 서로 공감하고 우정을 나누는 문화다. 단골 소비자나 어떤 것을 좋아하는 사람에 그치지 않고, 커뮤니티를 통해 함께 어울리며 자신이 좋아하는 대상에 시간과 에너지를 쏟는다. 나아가 소비 또한 아끼지 않는 이들이 팬덤을 이룬다.

앞서 다룬 ‘경험 사치’는 경험 중심 시대의 최상위 소비 욕망인데, 이는 부자들만의 것이 아니다. 부자가 아니어도 종종 특별한 분야에서만큼은 경험 사치를 누리려는 이들이 늘고 있다. 이것이 셀렉티브 인텐션이며 이런 소비를 실현하기 위해선 일상 소비부터 달라져야 한다.

모든 것을 화려하고 사치스럽게 하는 것이 아니라 불필요한 것을 제거한 린 럭셔리도 부각된다. 하이엔드 호텔만 봐도 특정 콘셉트와 목적에 집중된 럭셔리, 즉 누군가는 공간 디자인에 집중하고, 누군가는 미식에 집중하고, 누군가는 전통에 집중한다. 럭셔리마저도 선택과 집중을 한다. 소비자가 똑똑해지면서 모든 것을 다 만족시키기란 어려워졌다. 그리고 모든 것에 힘을 쏟으려면 비용이 무한히 들어간다. 럭셔리 소비에서도 가성비를 따진다. 이는 절대적으로 싼 가격을 말하는 것이 아니다. 비싸더라도 그 속에서 제값을 하는지를 따지는 것이다. 셀렉티브 VIP는 더 똑똑하고 단호하게 자신이 원하는 것을 아는 소비자들이다. 시장은 ‘누가 많이 가졌는가’가 아니라 ‘누가 잘 고르는가’로 판이 바뀌었다. 앞으로는 선택받기 위해 얼마나 진정성 있게 자신을 증명할 수 있는지가 기회를 가를 것이다.

미라클 모닝과 슬로우 모닝은 방향성이 다르다. 슬로우 모닝의 목적은 자기계발이 아니라 웰니스, 즉 신체적, 정신적, 사회적 건강의 조화를 지향한다. 그래서 아침을 활용해 운동, 독서, 명상 등을 하며 심리적 안정을 추구한다. 바쁜 직장인은 미라클 모닝, 중장년이나 은퇴자는 슬로우 모닝이라는 식으로 구분하기도 하지만, 슬로우 모닝은 2030대에게도 필요하다. 바쁜 일상에서 잠시 멈춰 오늘 무엇을 할지 생각해보는 것만으로도 우리는 삶의 주도권을 되찾을 수 있다. 시간, 일, 돈에 쫓기며 남과 경쟁하고 비교하고 뒤따라가기만 하는 삶에서 슬로우 모닝은 일상의 방향성과 주도권을 되찾는 루틴이 된다.

자기계발이 목적인 미라클 모닝은 ‘오늘’보다 ‘더 나은 미래’가 중요하다. 반면 웰니스를 지향하는 슬로우 모닝은 미래가 아니라 바로 오늘, 현재가 중요하다. 오늘과 일상에 집중하지 않은 채 너무 빠르게 살아가다 보면, 삶의 주도권을 잃고 생각 없이 관성적으로 일하며 살아가게 될 수 있다. 슬로우 모닝은 바로 그렇게 되지 않기 위해 실천하는 루틴이다. 보통의 직장인이 슬로우 모닝을 실천하고자 아침을 여유롭게 보내려면 결국 일찍 일어나야 한다. 이런 생활 패턴은 자연스럽게 수면 시장, 루틴 앱 시장과도 연결된다. 슬로우 모닝이라는 하나의 트렌드 속에는 마인드풀니스와 명상, 슬립 테크 및 슬리포노믹스, 루틴 관리, 멘탈 헬스, 웰니스 등 다양한 트렌드 이슈들이 녹아있다. 명상 센터에 다니고, 명상 앱과 루틴 관리 앱을 사용하고, 스마트워치를 구매하고, 프리미엄 침구를 고르고, 멜라토닌이 함유된 건강기능식품을 섭취하고, 신경정신과에서 상담을 받고, 맞춤형 건강식을 구독해 먹고, 비싼 러닝화를 사서 러닝 크루와 함께 달린다. 욕망은 그렇게 하나씩 소비로 이어진다.

그런데 왜 사람들은 아침에 주목하는 걸까? 미라클 모닝 이전에는 ‘아침형 인간’이라는 개념이 있었고 지금은 슬로우 모닝이 있다. 여기에 기상 후 30분 또는 1시간 동안 스마트폰을 사용하지 않기, 가벼운 스트레칭, 콜드 플런지(찬물 목욕), 오전 명상이나 요가 등 다양한 아침 루틴도 존재한다. 아침은 하루의 시작이기 때문에 동서양을 막론하고 자기계발과 웰니스 영역에서 아침 루틴, 아침 리추얼이 언제나 주목받아왔다. 아침에 루틴 관리가 잘 되면 하루 전체의 루틴도 잘 이어질 수 있기에 더욱 그렇다. 지금의 2030대에게 루틴 관리는 자존감의 요소이기도 하다. 이들은 다양한 루틴 앱을 적극 활용하며 자신만의 루틴을 만든다. 루틴Routine은 효율성과 반복을 중심으로 한 습관이고, 비슷해 보이는 리추얼Ritual은 자신에게 의미와 가치를 부여한 의식적인 활동이다. 두 가지 모두 반복적으로 한다는 점은 같지만 본질은 다르다. 매일 저녁마다 라면을 먹는 것이 루틴이라면, 퇴근 후 매운 라면을 먹으며 스트레스를 날리겠다는 마음으로 먹는다면 그것은 리추얼이다

■ 5장. 새로운 자산이 된 암호화폐의 미래

2025년이 암호화폐 소비 대국으로서의 위상을 확립한 해였다면, 2026년은 그 소비를 바탕으로 ‘디지털 자산 인프라를 설계하고 제도화를 마무리하는 시기’가 되어야 한다. 한국은 이제 단순히 많은 사람이 코인을 사고파는 나라를 넘어 암호화폐 생태계를 설계하고 글로벌로 수출하는 디지털 자산 강국으로 도약할 수 있는 기로에 서 있다.

비트코인의 변동성을 보완하고자 2014년 등장한 것이 스테이블코인이다. ‘안정적’이라는 뜻의 ‘Stable’과 화폐를 뜻하는 ‘Coin’의 합성어인데, 달러 등 실물자산을 담보로 하는 ‘담보형’과 별도의 담보 없이 알고리즘으로 가격을 안정화하는 ‘무담보형(알고리즘형)’으로 나뉜다.

담보형 스테이블코인은 발행사가 예치한 달러, 국채, 암호화폐 등에 가치를 연동(페깅)해 가격을 유지한다. 대표적으로 USDT, USDC, DAI가 있다. 사용자는 1:1 상환을 요청할 수 있으며 발행사는 담보 자산에서 수익을 창출한다. 예를 들어 발행량이 1000억 달러라면 이 돈을 단기 미국 국채 등에 투자해 연 4~5%의 수익을 올린다. 미국 기준금리가 높을수록 발행사의 수익도 늘어나며 환전 수수료 등을 통해 추가 수익을 얻을 수도 있다. 일부 발행사는 보유자에게 이자를 배당 형식으로 지급하기도 한다. USDC 발행사 서클과 코인베이스는 2024년 말, USDC 보유 개인에게 연 4.7%의 이자 제공 계획을 발표한 바 있다. 이와 같은 방식을 택하는 이유는 발행사가 직접 이자를 지급할 경우 미국 법상 해당 스테이블코인이 ‘증권’으로 간주될 가능성이 있기 때문이다. 이러한 맥락에서 원화 스테이블코인의 경쟁력을 확보하기 위해 발행사의 이자 지급을 허용해야 한다는 주장도 제기되고 있다.

중앙은행 디지털 화폐인 CBDCCentral Bank Digital Currency는 정반대다. CBDC는 중앙은행이 직접 발행하며 개인이 중앙은행에 계좌를 보유하는 구조로, ‘100% 지급준비제’ 또는 내로 뱅킹Narrow Banking과 유사하다. 은행이 예금을 100% 안전 자산에만 투자하고 대출 기능은 최소화하는 모델로, 현재의 ‘부분지급준비제Fractional Reserve Banking’와 대비된다. CBDC의 목표는 민간은행의 과도한 신용 창출 억제, 시스템 리스크 완화, 통화정책 효과 증대다. 실시간 결제, 낮은 송금 수수료, 금융 포용성 확대, 디지털 지급 인프라 고도화 등의 장점이 있다. 현금 대체로 탈세와 불법 금융을 차단하고 은행 계좌가 없는 금융소외층에도 접근성을 제공할 수 있다.

비트코인, 스테이블코인, CBDC는 철학과 구조가 다르지만 모두 현재 통화 시스템의 취약성을 인식하고 과거 안정성 모델을 기술적으로 복원하려는 시도라는 점에서 맞닿아있다. 긍정론자들은 기술과 탈중앙화 네트워크가 금융의 효율성과 투명성을 높일 수 있다고 믿지만, 비판론자들은 화폐의 신뢰는 결국 법, 제도, 국가의 안전망에서 비롯된다고 본다. 기술은 빠르게 진화하지만 신뢰는 오랜 시간에 걸쳐 쌓인다.

제도화 과정에서 스테이블코인이 일정 부분 중앙화될 수밖에 없다면 기술은 이를 다시 분산시키는 방향으로 진화할 것이다. 영지식 증명 기반의 준비금 공개, 온체인 실시간 회계 감사, 스마트 계약 기반 담보 관리 같은 기술은 중앙집중 요소를 줄이는 유력한 도구들이다. 향후 이런 기술을 선제적으로 도입하는 것이 장기적으로 경쟁력을 확보할 가능성이 크다. 규제 변화와 기술적 진화까지 이뤄지는 상황에서, 앞으로 누가 통화 주권을 가질 것인지 주목하자.

한국 기업들은 신중해야 한다. 스테이블코인의 진짜 강점은 국제 송금이나 복잡한 금융 거래처럼 절차가 복잡하고 중간 비용이 많은 분야에서 드러나기 때문이다

스테이블코인의 필요성보다 중요한 것은 도입의 타이밍을 판단하는 일이다. 기술은 목적이 아니라 문제 해결의 수단이 되어야 한다. 지금은 디지털 화폐가 실제로 쓰일 환경과 생태계를 먼저 만드는 것이 우선이다. 성급한 혁신은 오히려 실패를 부르는 법. 기술 자체보다 언제 시장이 이를 받아들일 준비가 되었는지 살펴야 한다.

양자컴퓨터는 1982년 미국의 이론물리학자 리처드 파인먼이 처음 개념을 제안했고, 1985년 영국 옥스퍼드대학교 물리학자 데이비드 도이치가 체계화한 연산 장치다. 양자역학의 고유한 성질인 중첩Superposition과 얽힘Entanglement을 활용하면 기존 컴퓨터로는 풀기 어려운 문제를 훨씬 효율적으로 해결할 수 있다는 점이 입증됐다. 1994년, 벨연구소의 피터 쇼어가 큰 정수를 빠르게 소인수분해하는 쇼어 알고리즘을 발표하면서 기존 공개키 암호(RSA 등)를 무력화할 가능성이 현실적으로 제시됐다.

다만 양자컴퓨터는 원자나 전자처럼 극도로 작은 입자를 정보 단위인 큐비트Qubit로 사용하기 때문에 외부 환경의 미세한 진동이나 온도 변화에도 쉽게 오류가 발생한다. 이런 노이즈 문제를 해결하고 수십~수백 개 큐비트를 안정적으로 제어하기까지 수십 년의 연구와 시행착오를 거쳤다. 지금도 오류 교정과 대규모 확장성은 상용화의 가장 큰 과제다. 결국 양자컴퓨터 시대가 오면 암호화폐 생태계는 보안 인프라를 전면 재설계해야 할 것이다. 안전한 암호 체계와 블록체인의 불변성을 함께 지켜내는 것이 암호화폐 기술 혁신이 신뢰로 이어지는 최소 조건이다. 양자컴퓨터 리스크에 대비한 기술 전환을 선제적으로 준비하는 코인과 프로젝트를 주목하는 것이 향후 시장에서의 생존력과 성장 가능성을 가늠하는 중요한 기준이 될 수 있다.

고위험 주택담보대출(서브프라임 모기지) 부실이 촉발한 세계적 금융위기를 생생하게 지켜본 그는 기존 금융 시스템에 대한 불신이 있었는데, 중앙은행과 상업은행이 만든 신용 버블을 비판하며 누구의 통제도 받지 않는 전자화폐를 목표로 하면서 이전에 닉 재보와 웨이 다이가 제안한 탈중앙형 전자화폐 모델에 주목했다. 그 해법이 바로 블록체인이었다.

AI 분야에서도 탈중앙화 흐름이 본격적으로 논의되고 있다. 리눅스 재단과 MIT 미디어랩 등은 중앙집중형 AI가 빅테크의 독점적 데이터 수집과 권력 집중을 초래한다는 문제의식을 공유하며, ‘탈중앙 AI’ 모델에 대한 연구와 개발을 추진하고 있다. 이는 블록체인과 결합해 AI, 데이터, 토큰을 연결하는 새로운 투자 시장을 만들 가능성이 있다. 결국, 탈중앙화는 기술적 트렌드가 아니라 투자자산의 철학이다. 중앙집중의 편리함과 탈중앙의 자유로움, 그 균형을 누가 먼저 시장에서 구현하느냐가 향후 디지털 자산 가격과 투자 기회를 좌우할 것이다.

L1은 쉽게 말해 블록체인의 ‘기본 뼈대’다. 비트코인, 이더리움, 솔라나 등 각 암호화폐가 사용하는 블록체인 본체가 여기에 해당한다. L1 확장 솔루션은 블록체인의 기본 데이터 구조를 개선하거나 더 효율적인 합의 방식을 도입해 성능을 높인다. 예를 들어, ‘가장 무거운 체인 선택 규칙’과 ‘지분증명’을 결합하는 식이다. 하지만 블록체인 본체를 직접 수정하는 만큼 실패 시 위험 부담이 크고, 모든 참여자의 동의를 얻어야 한다는 현실적 어려움도 따른다.

L2는 이름 그대로 기존 L1 위에 덧붙이는 보조 층이다. 비유하자면, 막힌 고속도로L1를 넓히는 대신 옆에 새로운 우회도로L2를 만들어 일부 차량(거래)을 분산시키는 방식이다. 대표적인 기술인 ‘롤업Rollup’은 다수의 거래를 L2에서 먼저 묶어 처리한 뒤, 결과가 맞는지 검증할 수 있는 요약 정보만 L1에 기록한다. 이렇게 하면 L1이 모든 거래를 직접 확인할 필요가 없어져 속도는 빨라지고 수수료 부담은 줄어든다. 예를 들어, L2에서 1000건의 결제를 처리한 뒤 ‘이 거래들이 모두 올바르게 처리됐다’라는 압축된 증거 데이터를 L1에 남기는 식이다.

블록체인의 미래는 L1의 성능 개선과 L2의 탈중앙화 설계가 병행되는 방향이다. 속도와 신뢰성 사이에서 최적의 균형을 찾는 경쟁이 앞으로도 계속될 것이다.

속도를 높이는 기술이 L1과 L2라면, 네트워크의 에너지 효율성과 보안성 그리고 장기적으로 토큰의 가치 안정성을 좌우하는 핵심 변수는 PoW와 PoS다. 암호화폐는 대표자나 중앙 관리자 없이 협동조합처럼 운영되기 때문에 보유자는 소프트웨어 업데이트, 운영 규칙 개정, 거래 검증 등 중요한 의사결정에 참여한다. 모든 결정은 합의로 이뤄지는데, 여기서 합의 구조의 효율성이 곧 네트워크 가치와 시장 신뢰로 연결된다. 그러나 온라인 합의에는 시빌 공격이라는 난제가 있다. 한 명이 여러 개의 ID를 만들어 시스템을 조작하는 방식으로 네트워크의 신뢰성과 공정성을 위협한다. 이를 막기 위해 비트코인은 ‘작업증명PoW’ 방식을 채택했다. 원래는 대량 스팸메일을 방지하려는 기술이었지만, 사토시 나카모토가 이를 합의 메커니즘에 응용했다. PoW는 높은 보안성을 제공하는 대신 막대한 연산과 전력 소모라는 치명적인 단점을 안고 있어, ESG 트렌드 속에서 비트코인이 지속적으로 친환경성에 대한 비판을 받는 데 일조했다.

이를 극복하기 위한 대안이 ‘지분증명PoS’이다. 2011년 등장한 PoS는 보유한 암호화폐의 양과 기간에 따라 검증 권한을 부여하는 구조로, 대규모 연산이 필요 없어 에너지 소비를 획기적으로 줄인다. 이더리움은 2022년 ‘더 머지The Merge’ 업그레이드로 PoW에서 PoS로 전환하며 에너지 사용량을 무려 99.95% 절감했다고 밝혔다.

NFT와 RWA는 블록체인 기술이 지향하는 웹3 철학을 실생활로 확장해가는 진화 단계다. 특히 앞으로는 메타나 애플의 스마트 안경 등 현실과 가상을 잇는 기기와 결합해 단순한 디지털 자산 관리가 아닌 몰입형 소유 경험과 새로운 소비 시장을 창출할 것으로 예상된다.

암호화폐 시장은 신뢰와 구조적 안정성을 기반으로 살아남는다. 같은 실수를 반복하지 않기 위해선 단기 수익보다 위기 대응 능력과 장기 지속 가능성에 주목해야 한다.

먼저 기술적 신뢰성과 혁신성이다. 아무리 그럴듯한 아이디어라도 보안이 취약하거나 운영체계가 불안정하면 결국 무너진다. 비트코인이 지금까지 살아남을 수 있었던 것은 누구도 임의로 조작할 수 없도록 설계된 강력한 블록체인 구조 덕분이다. 이더리움은 한 걸음 더 나아가 스마트 계약 기술을 통해 중앙 서버가 수행하던 프로그램을 탈중앙 방식으로 자동 실행하게 했다. 새로운 암호화폐에 투자할 때는 어떤 기술적 혁신이 담겨 있는지, 그 기술이 안전한지 반드시 살펴봐야 한다. 기술주에 투자하듯 장기적 관점이 필요하다. 현실에서는 복잡한 용어로 포장되어 있고 실질적인 기술 성과는 없는 경우가 많다. 전문가들이 “해당 기술이 국제 학술대회나 논문을 통해 객관적으로 검증됐는지 확인하라”고 조언하는 이유도 여기에 있다.

두 번째는 커뮤니티의 규모와 활성화 정도다. 훌륭한 기술도 이를 지키고 발전시킬 사람들이 없다면 의미가 없다. 앞서 말했듯 비트코인은 세계 최초의 전자화폐라기보다 기술적으로 완성된 최초의 탈중앙형 전자화폐다. 사실 탈중앙화 개념 자체는 새롭지 않다. 협동조합이나 오픈소스 등 이미 일상에 자리 잡은 형태였다. 비트코인은 이를 디지털 화폐로 확장한 결과물이다.

세 번째 기준은 글로벌 확장성이다. 좋은 암호화폐일수록 국경을 넘는 글로벌 서비스를 지향한다. 단순한 시장 확장 전략이 아니라 블록체인이 본질적으로 국가 간 시스템 간극을 메우는 중간 표준이 될 수 있기 때문이다. 블록체인의 진가는 복잡한 국제 금융, 무역 시스템에서 발휘된다. 중개 비용과 신뢰 확보 비용을 줄이고 글로벌 거래 투명성을 높일 수 있다.

마지막으로 규제 리스크를 살펴야 한다. 증권으로 분류되어 소송에 휘말리거나 정부 규제로 거래가 차단될 가능성은 없는지, 친환경성 기준을 충족하는지도 중요하다.

■ 6장 The Great Rebuild AI 리셋, 세상의 룰이 바뀐다

2026년에 우리가 주목해야 할 포인트는 AI 에이전트 서비스, AI 기반의 헬스케어 시장, 그리고 피지컬 AI 시장의 확대다.

2025년 돈의 흐름을 보아도 역시 AI 에이전트 대표 기업들에 관심이 높은 것을 알 수 있다. 이미 많은 사람이 사용하고 있고 실현 가능성도 높기 때문이다.

GPT-5가 AGIArtificial General Intelligence에 도전했다가 큰 진전이 없자 업계에서는 분야별 성능을 강화하는 버티컬 AI를 개발해 매출을 확보하는 데 주력하는 쪽으로 개발 방향을 전환하기 시작했다. 이렇게 되면 대형 LLM이 싹쓸이할 가능성은 낮아지고 가성비 높은 LLM이 전문 분야별로 등장해 시장을 나눠 가질 가능성이 높아진다. 2026년은 버티컬 AI의 등장과 이들이 전문적 시장을 두고 치열하게 경쟁하는 모습 또한 두드러질 것으로 전망된다.

물류와 유통 분야에서도 변화가 두드러진다. 자율주행 로봇AMR과 창고 자동화 로봇이 물류센터에서 물류 이동, 분류, 재고 관리, 포장 등의 업무를 자동화하며, 이커머스와 유통업계의 효율성을 높이고 있다. 제조업 전반과 산업 현장에서는 스마트 팩토리 구현, 자동차와 전자 부품 조립, 용접, 검사 등 반복적이고 정밀한 작업에 산업용 로봇이 대규모로 배치되고 있다. 특히 자동차 분야는 전체 산업용 로봇 판매의 30% 이상을 차지하면서, 생산성 향상과 오류 감소 효과가 두드러지고 있다. 의료와 헬스케어 분야에서는 AI 기반 정밀 수술, 재활 치료, 환자 모니터링, 약물 전달, 노인 케어 등 로봇을 활용한 솔루션이 의료 현장에 도입되고 있다.

산업 로봇의 발전과 함께 범용 휴머노이드 로봇이 주목받고 있다. 범용 휴머노이드는 사람과 유사한 형태와 기능(팔, 다리, 손, 센서 등)을 갖추고 AI를 통해 다양한 환경과 작업에 적응할 수 있는 로봇이다. 최근 기술 발전으로 ‘1작업 1로봇’의 한계를 넘어, 하나의 로봇이 여러 작업을 수행할 수 있게 되었다. 기존 산업용 로봇과 달리, 사람이 사용하던 도구와 설비를 그대로 활용할 수 있어 생산, 조립, 품질 검사, 물류 적재 및 운반 등 여러 공정에 투입할 수 있다.

2026년부터는 상황이 달라질 것이다. 경쟁의 무대가 ‘앱’에서 ‘에이전트 플랫폼’으로 옮겨가고 있기 때문이다. 하나의 기능과 수동적 반응에 머물렀던 기존의 앱 플랫폼과 달리 에이전트 플랫폼은 여러 가지 기능을 하나의 에이전트 플랫폼 안에서 유기적으로 연결해 동작시킬 수 있고, 사용자의 의도와 맥락을 실시간으로 이해한다. 또한 자율적이고 지속적인 업무 수행이 가능하다. 사용자가 제시하는 목표에 따라 여러 AI 에이전트가 협업해 기획부터 실행하고 검토까지 전 과정을 자동화할 수 있다는 점에서, 생산성과 의사결정 속도를 발전시키며 기업과 기관의 디지털 전환을 가속하는 인프라가 되고 있다.

엔비디아가 AI 반도체 시장에서 지위를 공고히 하고 있으나 2026년에는 빅테크(아마존, 구글, 마이크로소프트, 메타 등)가 자체 설계 AI 칩ASICs과 가속기를 늘리면서 경쟁이 다변화될 것으로 예상된다. 이들은 직접 반도체 설계에 참여하고 전략적 제휴나 생산 능력 확장, 전용 반도체 개발을 통해 엔비디아와의 차별화를 모색하고 있다. 또한 파운드리 산업으로의 진입, 소재와 패키지 혁신, 탄소 절감과 공급망 다각화 요구 등으로 플레이어가 더 다양해질 전망이다.

■ 나오며. 변화의 파도 위에서 나만의 지도를 그리는 법

저는 투자를 하면서 ‘숲과 나무를 함께 보라’는 말을 항상 되새깁니다. AI라는 거대한 숲이 만들어지는 지금, 많은 분들이 엔비디아 같은 화려한 나무에만 시선을 고정하는 경향이 있습니다. 물론 그 나무들은 매우 크고 튼튼합니다. 하지만 AI 혁명의 진짜 의미는 반도체 칩의 성능이나 판매량을 넘어 세상을 근본적으로 변화시킨다는 데에 있습니다. ‘자율 에이전트’가 인간의 판단을 대신하고, ‘피지컬 AI’가 일상으로 들어오는 것처럼요. 게다가 의료 현장에서는 이미 AI가 신약 개발 기간을 혁명적으로 단축하고 있으며 우리들의 집에는 스스로 빨래를 개고 커피를 내리는 로봇이 들어올 날이 머지않았습니다. 변화의 시대에 꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다. 투자의 중심을 ‘나’에게서 찾으라는 것입니다. 책 속에 많은 트렌드가 있지만, 그 모든 것을 따라갈 필요는 없습니다. 오히려 나의 일, 생활 그리고 내가 가진 강점과 약점을 먼저 돌아보는 것이 현명한 투자의 시작입니다. 투자의 세계에서 가장 경계해야 할 것은 ‘남들이 하니까’라는 막연한 조급함과 불안감이니까요.

그때와 지금을 비교해보면, 트럼프 대통령 당선이라는 변수가 생기면서 테슬라 주가와 비트코인 같은 자산들이 크게 요동쳤습니다. 어떤 것은 두 배 이상 올랐다가 조정을 거쳤고, 어떤 것은 몇 배가 뛰기도 했습니다. 중요한 사실은 이것이 저의 성과가 아니라 1년 사이에 시장이 보여준 변화라는 것입니다. 제가 주가를 올리기 위해 노력한 일은 아무것도 없습니다. 더 정확히 말하면 아무것도 할 수 없는 거겠지요. 그저 열심히 일해서 번 돈의 일부를 보내 그 친구가 일하게 했을 뿐이고 늘 그래왔듯 제 일을 묵묵히 했습니다. 결국 투자는 ‘내가 할 수 있는 일에 집중하면서 내 돈이 대신 일하게 만드는 것’임을 재확인하게 되었습니다. 마지막으로 워런 버핏의 조언을 다시 한번 빌려오고 싶습니다. 그가 남긴 최고의 투자처는 특정 종목이 아니라 ‘자기 자신’이었습니다. 앞으로는 AI가 더욱 확대되어 우리의 많은 업무를 대신하며 세상의 룰이 바뀌는 시기가 될 것입니다. 이런 때일수록 대체 불가능한 ‘나’를 만드는 것이야말로 인플레이션을 이기는 가장 확실한 방법이 아닐까요? 내가 가진 능력은 누구도 세금을 매길 수 없고 시장의 변동성에 흔들리지 않는 가장 안전한 자산이니까요.

3. 요약

■ 1장. 2026 경제를 전망하다

■ 2026년 테뉴어스 경제

• 2026년은 각국 중앙은행이 자국 경제에 맞는 중립금리(한국의 경우 1.5~2.0% 수준)를 찾아가며, 극단적 긴축이나 무차별적 완화가 아닌 균형점을 모색하는 안정화의 시기다.
• IMF와 세계은행은 현재 경제를 '테뉴어스'로 정의했다. 이는 굵은 밧줄을 양쪽에서 강하게 잡아당겨 끊어질 듯 실 가닥이 가늘게 드러난 상태로, 당장 끊어지지는 않았으나 극도로 불안정하고 위태로운 국면을 의미한다.
• 실물경제는 여전히 부담을 안고 가지만, 자산시장은 금리 전환의 힘과 유동성으로 인해 기회와 위험이 공존하는 '눈덩이 굴리기 장세'가 될 가능성이 높다.
• "2026년은 극단적 긴축이나 무차별적 완화가 아닌, 방향을 전환한 안정화의 시기로 정의할 수 있다."

■ 국채 가격과 금리의 상관성

• 금리 상승 → 신규 국채 연이자 5% → 기존 국채(연이자 3%)의 매력 감소 → 기존 국채 가격 하락 → 금리 상승기엔 기존 국채 매도
• 금리 하락 → 기존 국채의 매력 증가 → 국채 가격 상승

■ 미국 금리와 한국 국채의 관계

① 자금 이동

• 미국 금리가 오르면 → 달러 자산(미국 국채)이 더 매력적 → 글로벌 자금이 미국으로 이동 → 한국 국채 매도 압력

② 환율 영향

• 미국 금리 상승 → 달러 강세 → 원화 약세가 되면 → 외국인 입장에서는 환차손 우려→ 한국 채권 투자 매력 감소

③ 한국 금리도 따라 올릴 가능성

• 한·미 금리 차가 너무 벌어지면 → 자본 유출 위험 → 한국은행도 금리 인상 압박 → 한국 국채 가격 하락

■ 미국의 정책 딜레마와 트럼프의 사탕

• 미국은 대규모 국채를 발행하고 있으나 세계적으로 매입세가 약해져 국채 금리 상승 압력을 받고 있다. 이를 해결하기 위해 연준이 국채를 직접 매입하는 양적완화 카드가 유효하며, 이는 경기 부양을 원하는 트럼프 행정부의 니즈와 일치한다.
• 2026년 11월 중간선거를 앞둔 트럼프 대통령은 유권자의 지지를 얻기 위해 금리 인하, 유동성 공급, 관세 수입 배분(인당 약 80~90만 원 추산) 등 정치적 유인책인 '사탕'을 적극적으로 던질 것이다.
• 다만 물가가 완전히 잡히지 않은 상태에서의 무리한 유동성 공급은 또 다른 불안 요소를 낳을 수 있다.
• "선거를 앞둔 트럼프 대통령은 유권자들에게 ‘사탕’을 던지듯 여러 경기 부양책을 펼칠 것이다."

■ 지경학적 분절화와 한국의 이중 전략

• 세계 경제는 효율성보다 지정학적 패권이 우선시되는 '지경학적 분절화' 시대에 진입했다. 미국이 중국에 120~130% 상호관세를 부과하는 것은 경제 논리가 아닌 안보 논리이며, 이로 인해 각국은 재정 적자 속에서도 국방비를 증액해야 해 방위 산업의 구조적 호황이 예상된다.
• 한국 정부는 '서울 억제, 지방 부양'이라는 이중 전략을 취한다. 한국은행 기준금리는 1.5~2.0% 수준을 유지하며 유동성을 공급하되, 수도권 쏠림을 막기 위한 정책적 차단을 병행하여 시장은 지역별로 다른 궤적을 그리게 된다.
• "2026년 부동산 시장은 서울의 과열 억제와 지방의 방어적 부양이라는 이중 전략 아래, 지역별로 서로 다른 궤적을 그리며 분절화될 것으로 예측된다."

■ 디지털 화폐 전쟁: 스테이블코인과 통화 주권

• 화폐 기능이 불안정한 비트코인의 대안으로 민간의 '스테이블코인'과 중앙은행의 'CBDC'가 부상했다.
• 미국은 스테이블코인 발행사들이 달러를 받아 미국 단기 국채를 대량으로 매입(세계 3위 국채 매입처 수준)하는 구조를 활용해, 재정 적자를 메우고 달러 패권을 디지털 영역으로 확장하려 한다.
• 한국 입장에서는 달러 스테이블코인이 통용될 경우 원화의 통화 주권을 상실할 위험이 있어, 시중은행이 스테이블코인을 발행하고 이를 한은의 CBDC 시스템과 연동하는 퓨전 방식을 고려 중이다.
• "디지털 시대의 새로운 기축통화 경쟁, 그 전장이 스테이블코인이라는 이름으로 펼쳐지고 있다."

■ 2장. 주식시장의 다음 도약

■ AI 산업의 무게추 이동: 하드웨어에서 소프트웨어로

• AI 산업의 핵심 경쟁력은 엔비디아 GPU 등 하드웨어 구축 단계에서, 이를 활용한 소프트웨어와 에이전트 서비스 능력으로 이동하고 있다.
• 2025년 상반기 종합주가지수가 28% 상승하며 부활을 알렸으나, 2026년 시장의 방향성에 따라 주도주는 달라진다. 강세장이라면 반도체·자동차 등 대형 경기순환주가, 횡보장이라면 개별주가 유리할 것이다.
• "인공지능 산업의 무게추는 하드웨어에서 소프트웨어로 빠르게 이동하고 있다."

■ 한국 증시를 흔드는 3대 리스크

• 대주주 양도세: 10억 원 이상 보유 시 대주주로 과세되는 기준 탓에 연말마다 슈퍼 개미들의 회피성 매도 물량이 쏟아져 코스닥과 중소형주가 충격을 받는다.
• 트럼프 관세: 미국은 상호관세 원칙을 내세우며 압박한다. 한국은 대미 수출품 15% 관세를 수용했으나 자동차 관세 방어에는 실패했으며, 관세가 현실화될 경우 기업 이익률 하락이 불가피하다.
• 미국 증시 밸류에이션: S&P500의 포워드 PER이 22배로 역사적 평균(17배)을 크게 상회해 버블 우려가 있으며, 이는 한국 증시에 선행 지표로 작용한다.
• "개인 투자자들이 반복적으로 성공 공식을 쓰고, 투자 심리가 선순환 구조에 들어서야 하는 때에 찬물을 끼얹는 격이다."

■ 불확실성 속의 투자 원칙

• 경기 전망은 2025년보다 2026년이 밝으며, 투자자들은 불확실성을 싫어하지만 역설적으로 불확실성이 클수록 잠재 수익 기회도 커진다.
• 이미 수익을 거둔 투자자는 현금을 확보해 숨 고르기를 하고, 진입 대기자는 조급해하지 말고 기회가 보일 때마다 분산 진입하는 것이 바람직하다.
• "투자자들은 불확실성을 싫어하지만 역설적으로 불확실성이 클수록 잠재 수익도 커진다."

■ 3장. 전환의 해, 부동산의 결정적 분기점

■ 구조적 공급 절벽과 얼죽신 현상

• 2022년 PF 시장 경색으로 착공 물량이 급감(2023년 33만 호로 전년 대비 23% 감소)했고, 공사 기간(2~3년)을 고려할 때 2026년에 공급 부족 충격이 정점에 달한다.
• 수도권 신축 입주 물량이 2025년의 절반 수준으로 줄어들면서 '얼죽신' 현상이 심화된다. 실제 하락기에도 신축(5년 이하)은 -0.27%만 하락하며 구축(-3.7%) 대비 강력한 가격 방어력을 입증했다.
• "2026년 수도권 전체 신축 아파트 입주 물량이 2025년 대비 절반 수준으로 감소할 것으로 예상되는 가운데, 신축 아파트에 대한 프리미엄 폭등이 예상된다."

■ 전세의 소멸과 월세화 가속

• 대출 한도 축소(수도권 6억 제한), 전세보증보험 가입 요건 강화(공시가 126% 룰), 전세사기 공포 등이 맞물려 전세 시장이 구조적으로 붕괴하고 있다.
• 송파 헬리오시티의 경우 대책 발표 후 전세 매물이 48.3% 급감했다. 임대인은 보증금 반환 리스크를 줄이기 위해, 임차인은 사기 위험을 피하기 위해 모두 월세를 선호하게 된다.
• "전세보증보험 가입 요건이 공시가의 126%로 강화되면서 이른바 ‘126% 룰’로 인해 임대인들의 선호도가 전세보다 월세로 기우는 추세다."

■ 정부의 '스위치 전략'과 시장 양극화

• 정부는 '세금 완화-레버리지 차단' 모델을 쓴다. 재건축 규제(안전진단 면제 등)는 풀지만, 대출(스트레스 DSR)은 강력하게 조인다.
• 시장 상황에 따라 규제와 완화를 오가는 '스위치 전략'을 구사함에 따라, 유동성은 지방으로 퍼지지 못하고 서울 핵심지와 '똘똘한 한 채'로만 쏠리는 양극화가 심화된다.
• "정부는 세제는 느슨하게, 금융은 단단하게 조이는 ‘세금 완화-레버리지 차단’ 모델을 구사하고 있는 셈이다."

■ 실전 투자 및 대응 전략

• 신도시: 3기 신도시는 발표만 있고 실행이 더디다. 단순 발표가 아닌 착공, 교통망 확정, 예산 확보라는 3박자를 확인하고 진입해야 한다.
• 재건축: 공공기여 부담과 임대주택 비율이 수익성의 핵심이다. 2025년 하반기 특별정비계획 승인 등으로 옥석이 가려질 때 가격이 1차 점프할 것이다.
• 다주택자: 비아파트 대상 6년 단기임대주택 제도가 부활했다. 이를 활용해 종부세 합산 배제를 노리고 포트폴리오를 재편해야 한다.
• "실수요자는 ‘똘똘한 한 채’에만 집착할 것이 아니라 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하고, 입주까지의 시차와 기회비용을 비용화하는 전략이 필요하다."

■ 4장. 경험 시대의 리얼 라이프 파워

■ 경험 사치와 리얼 라이프(Real Life)의 부상

• 소유가 충족된 시대, 사람들은 물건(벤츠, 포르쉐)보다 남들과 다른 특별한 '경험'을 소비하고 과시하는 '경험 사치' 단계로 이동했다.
• AI와 디지털이 발전할수록 역설적으로 오프라인에서 직접 겪는 '리얼 라이프'의 희소성과 가치가 폭등한다. 인플루언서의 콘텐츠 원천 또한 오프라인 경험에 있다.
• "비싸고 귀한 것은 오프라인에서 벌어지는 진짜 경험, 즉 리얼 라이프에서 비롯된다는 점에 주목하자."

■ 린 럭셔리(Lean Luxury)와 셀렉티브 인텐션

• 모든 것을 화려하게 꾸미는 사치가 아니라, 불필요한 건 덜어내고 특정 콘셉트(미식, 공간 등)에 집중하는 '린 럭셔리'가 뜬다. 럭셔리 시장에서도 가성비(제값을 하는가)를 따진다.
• 부자가 아니어도 특정 분야에서만큼은 최고급 경험을 누리려는 '셀렉티브 인텐션' 소비자가 늘어난다. 시장은 '많이 가진 자'에서 '잘 고르는 자' 중심으로 재편된다.
• "시장은 ‘누가 많이 가졌는가’가 아니라 ‘누가 잘 고르는가’로 판이 바뀌었다."

■ 슬로우 모닝: 생산성이 아닌 웰니스

• 기존의 '미라클 모닝'이 미래를 위한 치열한 자기계발이었다면, '슬로우 모닝'은 멍때리기, 명상 등 현재의 정신적 건강(웰니스)과 삶의 주도권 회복에 초점을 맞춘다.
• 이는 수면 테크, 루틴 관리 앱, 명상 시장, 프리미엄 침구 등 '슬리포노믹스'와 멘탈 헬스 산업의 소비로 연결된다.
• "자기계발이 목적인 미라클 모닝은 ‘오늘’보다 ‘더 나은 미래’가 중요하다. 반면 웰니스를 지향하는 슬로우 모닝은 미래가 아니라 바로 오늘, 현재가 중요하다."

■ 5장. 새로운 자산이 된 암호화폐의 미래

■ 디지털 자산 인프라 국가로의 도약

• 2025년이 코인 소비의 해였다면, 2026년은 인프라 설계와 제도화의 해다. 한국은 단순 투기 시장을 넘어 글로벌 디지털 자산 생태계를 수출하는 국가가 되어야 한다.
• 스테이블코인은 국채 매입을 통해 수익을 창출하는 구조이기에, 미국은 이를 통해 금리 영향력을 행사하고 달러 패권을 유지하려 한다.
• "한국은 이제 단순히 많은 사람이 코인을 사고파는 나라를 넘어 암호화폐 생태계를 설계하고 글로벌로 수출하는 디지털 자산 강국으로 도약할 수 있는 기로에 서 있다."

■ 블록체인 기술의 진화: L1, L2

• 블록체인 본체인 L1(레이어1)을 직접 수정하기보다, 그 위에 우회도로인 L2(레이어2)를 깔아 속도를 높이고 수수료를 낮추는 '롤업' 기술이 대세가 된다.
• 채굴 방식은 막대한 전기를 쓰는 작업증명(PoW)에서, 코인 보유량으로 검증하는 친환경적 지분증명(PoS)으로 이동한다. 이더리움은 머지 업그레이드로 에너지 사용량을 99.95% 절감했다.
• "블록체인의 미래는 L1의 성능 개선과 L2의 탈중앙화 설계가 병행되는 방향이다."

■ 미래 위협과 생존 코인의 조건

• 양자컴퓨터(쇼어 알고리즘)가 상용화되면 기존 암호 체계(RSA)가 무력화될 수 있다. 이에 대비한 양자 내성 암호 기술을 준비하는 프로젝트만이 살아남는다.
• AI 권력이 빅테크에 집중되는 것을 막기 위해 블록체인을 결합한 '탈중앙 AI'가 새로운 투자 테마로 부상한다.
• 투자의 기준은 기술적 검증(논문 등), 커뮤니티 활성도, 글로벌 확장성, 규제 리스크 해소 여부다.
• "안전한 암호 체계와 블록체인의 불변성을 함께 지켜내는 것이 암호화폐 기술 혁신이 신뢰로 이어지는 최소 조건이다."

■ 6장. The Great Rebuild: AI 리셋

■ 에이전트 플랫폼과 피지컬 AI의 시대

• 2026년은 AI가 대화를 넘어 자율적으로 업무를 완결하는 '에이전트'와, 로봇 몸을 입은 '피지컬 AI'가 본격 확산되는 해다.
• 경쟁의 무대는 단일 '앱'에서 복합 기능을 수행하는 '에이전트 플랫폼'으로 넘어간다. 사용자의 의도를 파악해 기획-실행-검토를 자동화하는 것이 핵심이다.
• "경쟁의 무대가 ‘앱’에서 ‘에이전트 플랫폼’으로 옮겨가고 있기 때문이다."

■ 버티컬 AI와 로봇 노동의 확산

• 모든 걸 다 하는 AGI(범용인공지능) 개발이 정체되면서, 의료·법률 등 특정 분야에 특화된 가성비 좋은 '버티컬 AI'가 시장을 분할 점유한다.
• 물류(AMR), 제조 로봇뿐 아니라 인간을 닮은 범용 휴머노이드 로봇이 등장해, 인간의 도구와 설비를 그대로 사용하며 '1로봇 다역'을 수행하게 된다.
• "2026년은 버티컬 AI의 등장과 이들이 전문적 시장을 두고 치열하게 경쟁하는 모습 또한 두드러질 것으로 전망된다."

■ 반도체 독립과 경쟁의 다변화

• 엔비디아 독점에 맞서 구글, 아마존, 메타 등 빅테크 기업들이 자체 AI 칩(ASIC)을 직접 설계하고 생산하기 시작한다.
• 이로 인해 파운드리 산업과 반도체 생태계의 플레이어가 다양해지고 경쟁이 복잡해질 전망이다.
• "2026년에는 빅테크가 자체 설계 AI 칩과 가속기를 늘리면서 경쟁이 다변화될 것으로 예상된다."

■ 나오며. 변화의 파도 위에서 나만의 지도를 그리는 법

■ 숲을 보는 안목과 '나'라는 자산

• AI 혁명이라는 거대한 숲을 봐야 한다. 엔비디아 같은 특정 종목(나무)에만 매몰되지 말고, 자율 에이전트와 로봇이 가져올 세상의 구조적 변화를 읽어야 한다.
• 트럼프 당선으로 자산 시장이 요동쳤듯 시장은 통제 불가능하다. 워런 버핏의 말처럼 가장 확실한 투자는 세금을 매길 수 없고 인플레를 이기는 '나 자신의 능력'을 키우는 것이다.
• "내가 가진 능력은 누구도 세금을 매길 수 없고 시장의 변동성에 흔들리지 않는 가장 안전한 자산이니까요."

4. 깨달은 점 & 적용할 점

1

정부는 지방균형발전 정책도 적극적으로 추진하려 하고 있다. 신도시 건설과 특화 지구 선정, 특정 산업 지정 등을 통해 기업이 이전하거나 분점을 설치하도록 압박하면서, 해당 지역의 수요를 새롭게 창출하려는 움직임이다. 이와 같은 정책적 장치들은 지방 부동산 시장을 지탱하는 안전판 역할을 하게 된다. 새 정부의 이러한 흐름에는 통화정책도 맞물려 있다. 한국은행은 2025년에 이어 2026년에도 낮게는 1.5%, 높게는 2.0% 수준의 기준금리를 유지할 것으로 전망된다. 이로써 유동성 장세를 뒷받침하면서, 시장 자금의 흐름이 서울에만 집중되지 않고 다른 지역으로 기회가 분산되도록 만드는 것이 정부 정책의 목표다. 2026년 부동산 시장은 서울의 과열 억제와 지방의 방어적 부양이라는 이중 전략 아래, 지역별로 서로 다른 궤적을 그리며 분절화될 것으로 예측된다. 서울이 정책적 억제로 상승세가 차단되는 한편, 일부 지방은 정부의 지원과 유동성 유입으로 완만한 회복의 흐름을 보일 수 있다는 전망이다.

최근 들어 서울, 수도권으로 매수 심리가 쏠리면서 양극화가 이전보다 심화되었다. 지방은 공급의 영향을 크게 받기 때문에 서울수도권의 사이클과 다르게 흘러간다고 하지만, 울산이나 전주같이 인구가 적은 도시들은 공급이 적어 이미 가격이 한 차례 상승 했음에도 그 폭이 크지 않다. 당연히 서울수도권과 수요 크기 자체가 다르기 때문에 절대가 레벨이 달라야 하는 것은 맞지만, 너무나도 다른 절대가 레벨로 인해 체감되는 절대가 상승폭은 말도 안되게 크다. 따라서 양극화라는 키워드는 지속 등장할 수밖에 없고, 여전히 매수심리가 바닥인 지방 지역들이 너무나도 많기 때문에 이들의 표를 얻기 위해서는 정치적으로도 지방 부양책을 펼칠 수밖에 없다.

이전 대세 상승장 때 부산이 급등을 겪으면서 한 차례 규제지역으로 묶인 적이 있다. 예측할 수는 없겠지만, 지금 분위기로 봐서는 급등하는 장세도 아니고 사람들이 좋아하는 자산부터 완만하게 올라가고 있기 때문에 쉽게 묶이진 않을 거라는 생각이 든다. 2년 뒤에 매도하고 나오는 전략도 충분히 유효하지 않을까?

2

정리하고 보니 가까운 미래에 눈여겨볼 이슈들이 대부분 악재다. 그만큼 2025년 상반기 한국 증시가 선전했다는 뜻이다. 중요한 것은 이 악재가 한국 경제 자체의 문제가 아니라는 점이다. 투자자들은 불확실성을 싫어하지만 역설적으로 불확실성이 클수록 잠재 수익도 커진다. 2008년 금융위기 때 리먼브러더스 채권에 투자해 큰 수익을 올린 아울크리크자산운용의 댄 크루거는 이렇게 말했다. “몇 달, 몇 분기, 몇 년 후면 드러날 답에 지금 억지로 대답하기보다 큰돈을 잃지 않고 확실히 벌 수 있을 때 투자하라.” 경기 전망은 여전히 2025년보다 2026년이 밝다. 수익을 거둔 투자자는 현금을 확보해 숨 고르기를, 아직 시장 진입 시기를 저울질하고 있는 투자자는 조급해하지 말고 기회가 보일 때마다 분산해 접근하는 것이 바람직하다.

High risk, High return이라는 말이 괜히 나온 게 아니라는 걸 느꼈던 건 작년 계엄이 터졌을 때였다. 한창 가격이 잘 오르고 있다가 갑자기 계엄이 터지면서 시장이 한 차례 크게 꺾였다. 순식간에 얼음장이 되면서 매수심리가 얼어붙었는데, 그 때 튜터님들께서 한 입 모아 했던 말은 '온 우주가 힘을 몰아주는 기회다'였다. 절대 깎이지 않던 지역에서 수 천 만원을 깎아 매수한 동료들도 있고, 누군가는 두려움에 투자하지 못했던 사람들도 있다. 6.27 규제가 그리 타격이 크지 않았지만 그럼에도 영향이 없진 않았고 지나보면 그런 리스크가 생기는 변곡점들이 하나같이 다 기회였다.

현재는 10.15 규제가 터지고 나서 거래량이 급감하였고, 실거주자 위주로 상승흐름이 하급지로 점차 퍼져나가고 있다. 어설픈 투자자들은 '이제 규제 때문에 투자도 못하잖아. 끝났어.' 라고 생각할 것이다. 그러나 누군가가 리스크라고 느끼는 시장에서 전략을 바꾸어 매수를 하는 것, 또는 당장 매수하지 않더라도 언제고 리스크가 해소되는 시점에 기회를 잡을 준비를 하는 것이 진짜 우리가 해야할 일이 아닐까 싶다.

3

3기 신도시는 여전히 착공률이 낮고 교통망이 불투명하다. 정부의 의지와 달리 현금 유동성과 PF 리스크가 실행을 가로막고 있어 실질 공급은 2027년 이후가 될 가능성이 높다. 이는 지금 당장의 투자 타이밍이 아니라는 신호로 읽어야 한다.

공급 계획은 많지만 확정된 것은 거의 없다. 발표는 있지만 착공은 적고, 인프라 약속은 있지만 예산은 제한적이다. 실수요자와 투자자 모두 공급 발표를 따라가는 것이 아니라 실행률, 교통망 확정, 재원 확보의 3대 조건이 충족된 곳에만 반응해야 한다. 실수요자는 ‘똘똘한 한 채’에만 집착할 것이 아니라 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하고, 입주까지의 시차와 기회비용을 비용화하는 전략이 필요하다. 한편 투자자에게는 ‘싸게 사서 오래 기다리는’ 전략보다 수급 격차가 벌어질 타이밍에만 참여하는 유연한 전략이 유효하다.

3기신도시 발표 당시에는 대규모의 택지와 상업시설, 택지, 그리고 강남 접근성까지 우수한 안정적인 교통망이 포함되어 사람들의 눈을 반짝이게 했다. 왕숙, 교산, 대장, 창릉 등등 내가 봐도 너무나도 매력적인 3기신도시가 될 것 같다는 생각이 든다. 택지가 완성된 시점의 모습을 상상하면 지금 분양가도 너무 싸다고 생각한다. 그러나 저자가 말한대로 PF 문제나 교통망 착공 지연 등 각종 이슈들로 인해 택지가 완성되는 시점은 상당히 늦어질 가능성이 높다. 정부에서 아무리 드라이브를 건다고 한들 최소 4년 이상은 소요될 수 있다.

특히 주의해야 할 것은 대거 착공을 시작하면서 무작위로 분양할 때 시장 분위기다. 로또 청약이라는 말이 다시 등장하며 묻지마 청약을 할 때가 되면 너도나도 할 것 없이 입지를 따지지 않고 청약을 넣게될 것이다. 위치를 반드시 봐야한다. 아무리 지하철 착공이 늦어진다고 하더라도 반드시 위치를 봐야하고, 그 가격이면 3기신도시가 아니어도 더 저평가된 기축단지에 투자할만한 단지는 없는지, 입주 이후 내 자본이 얼마나 투입되는지, 같은 자본이라면 더 나은 투자처는 없는지를 꼼꼼히 따져야 한다.

4

전세 가고 월세가 몰려온다

2026년 한국 부동산 시장의 두 번째 주요 변화는 전세 시장의 구조적 붕괴다.

2025년 6·27 대책 이후 전세대출보증비율이 90%에서 80%로 하향 조정되고, 수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 전세 시장에 구조적 변화가 일어나고 있다. 특히 전세보증보험 가입 요건이 공시가의 126%로 강화되면서 이른바 ‘126% 룰’로 인해 임대인들의 선호도가 전세보다 월세로 기우는 추세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실(아파트실거래가)에 따르면, 서울의 대표적 대단지인 송파구 ‘헬리오시티’의 전세 매물은 6·27 대책 발표 전 307건에서 159건으로 48.3% 감소했다.

솔직히 두 가지 관점에서 동의하기 조금 어려운 대목이었다.

① 공시가의 126%룰로 인해 전세가 월세로 기운다?

공시가의 126%룰은 빌라처럼 KB시세가 없는 빌라의 경우에만 적용한다. 아파트는 거래량이 상대적으로 많기 때문에 KB나 한국부동산원 시세의 90%에 해당하는 금액까지만 전세보증금 가입이 가능하기 때문에 이전처럼 무P투자는 불가능한 건 맞다. 하지만 이건 지방중소도시중에서도 매우 소수에 해당하는 케이스고, 실제로 서울수도권의 경우 기본적으로 전세가율이 50~60%정도이기 때문에 그 여파가 덜하다.

물론 저자가 말한대로 빌라의 경우 126% 룰 때문에 전세금을 올려받는 데 제한이 있다. 주변 시세가 이미 높게 형성되어 있는데 내 빌라만 공시가가 낮게 책정되어 있다면 전세금을 그만큼 못 올려받기 때문에, 전세금 상승분만큼을 일부 월세로 전환하여 반전세 형태의 계약이 많이 이루어지고 있다. 이걸 보증금 높은 월세라고 볼 수도 있긴 하겠다. 하지만 헬리오시티의 전세 매물이 줄어든 이유를 여기에서 찾는 건 조금 앞뒤가 맞지 않는다.

② 전세 시장이 붕괴된다?

전세보증금을 높게 설정할 수 없다고 해서 월세 임대 물건이 많이 나온다는 건 쉽게 동의할 수 없다. 기본적으로 투자자들은 전세금이라는 무이자 레버리지를 이용해 본인 자본이 적어도 매수를 할 수 있는 것인데, 월세를 놓으려면 너무나도 많은 자본이 투입되어야 한다. 월세 투자처는 아파트가 아니어도 충분히 많다. 월세 투자자와 전세 레버리지 투자자들은 자본 베이스와 니즈 자체가 다르기 때문에 전세 투자자가 월세 투자자로 갑자기 전환된다거나 할 확률은 적다. 앞서 말한 것처럼 반전세 형태로 가는 것은 가능성이 있겠지만. 차라리 토허제로 인해 투자가 불가능해져서 새로운 임대물건이 나오지 않아 전세 매물이 줄어들 수 있다고 말하는게 더 설득력 있지 않을까.

5

저는 투자를 하면서 ‘숲과 나무를 함께 보라’는 말을 항상 되새깁니다. AI라는 거대한 숲이 만들어지는 지금, 많은 분들이 엔비디아 같은 화려한 나무에만 시선을 고정하는 경향이 있습니다. 물론 그 나무들은 매우 크고 튼튼합니다. 하지만 AI 혁명의 진짜 의미는 반도체 칩의 성능이나 판매량을 넘어 세상을 근본적으로 변화시킨다는 데에 있습니다. ‘자율 에이전트’가 인간의 판단을 대신하고, ‘피지컬 AI’가 일상으로 들어오는 것처럼요.

변화의 시대에 꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다. 투자의 중심을 ‘나’에게서 찾으라는 것입니다. 책 속에 많은 트렌드가 있지만, 그 모든 것을 따라갈 필요는 없습니다. 오히려 나의 일, 생활 그리고 내가 가진 강점과 약점을 먼저 돌아보는 것이 현명한 투자의 시작입니다. 투자의 세계에서 가장 경계해야 할 것은 ‘남들이 하니까’라는 막연한 조급함과 불안감이니까요.

마지막으로 워런 버핏의 조언을 다시 한번 빌려오고 싶습니다. 그가 남긴 최고의 투자처는 특정 종목이 아니라 ‘자기 자신’이었습니다. 앞으로는 AI가 더욱 확대되어 우리의 많은 업무를 대신하며 세상의 룰이 바뀌는 시기가 될 것입니다. 이런 때일수록 대체 불가능한 ‘나’를 만드는 것이야말로 인플레이션을 이기는 가장 확실한 방법이 아닐까요? 내가 가진 능력은 누구도 세금을 매길 수 없고 시장의 변동성에 흔들리지 않는 가장 안전한 자산이니까요

2025년은 투자를 시작한 이후로 그 어느 때보다 혼란스러운 시장이었다. 무엇을 투자했느냐, 무엇을 공부했느냐보다 중요한 건 내가 기준을 갖고 매수를 했느냐 아니냐로 결과에 큰 차이가 발생했다. 책에서 말하는 것처럼 2026년에도 부동산 시장 뿐만 아니라 주식시장, 그리고 기술적 면에서도 격변이 있을 예정이다. 그럼에도 불구하고 2026년에 내가 해야할 건 나만의 기준을 갖고 투자를 묵묵히 해나가는 것이라고 생각한다. 책에서 방대한 양의 이야기를 다루었지만 결국엔 내가 인플레이션을 이길 자산을 갖는 것이 본질임에는 변함이 없다는 것을 느낀다.