안녕하세요 배당받는도비입니다.
잔쟈니님 강의를 2번째 수강하였는데요
이전에 배웠지만 아직 적용해보지 못한 내용과
새로 알게된 내용들을 정리하고 꼭 적용해보도록 하겠습니다.
#1. 사람들이 그 단지를 얼마나 좋아할까?
항상 이 단지에 투자하면 얼마나 더 벌 수 있을까를 고민했던 것 같습니다.
내가 하는 투자가 소액투자인 만큼
단지를 매도해서 더 좋은 자산으로 갈아타기 위해서는
내가 원하는 시기에 팔 수 있는 환금성이 정말 중요하다는 것을 다시 깨닫게 되었습니다.
평소 거래량은 단지 분석을 할 때 적정 가격을 판단하는 자료로만 활용했는데
이번에 단지분석할 때, 거래량과 공급상황 등 환금성을 함께 고민해보겠습니다.
#2. 목표 매수가
저는 목표 매수가를 정할 때,
단순히 최근 실거래 최저가나 네이버 호가 최저 가격으로 판단했는데요
매매물건 갯수가 적은지 많은지
최근 실거래가가 호가보다 높은지 낮은지,
주인이 최근 가격을 낮췄는지
가격 수준이 어떠한지 등
시장 상황을 고려해서 목표 매수가를 설정해야 한다는 것을 배웠습니다.
이번에 단지분석을 할 때,
시장 상황을 고려해서 목표 매수가를 잡아보도록 하겠습니다.
#3. 목표 전세가
저는 목표 전세가를 설정할 때,
상,중,하를 나누고
최근 실거래가와 호가를 비교해서 적정 전세가를 구하곤 했습니다.
여기서 나아가서
최근 실거래가 대비해서 전세가가 얼마나 올랐는지를 가늠해서
목표 전세가를 설정할 수 있다는 것과
목표 전세가를 세팅했을 때
전세가 나가지 않을 경우,
전세 문의가 있었는지 살펴보는 것 뿐만 아니라
저렴한 매물이 전세로 나올 수 있으니
매매물건에 대한 트캐킹도 중요하다는 것을 배웠습니다.
이번에 매임한 물건에 대해서는
최근 실거래가 대비해서 얼마나 올랐는지를 가늠하여
적정 전세가를 구해보도록 하겠습니다.
#4. 저평가/투자금/리스크를 고려한 투자 결정 프로세스
앞마당 비교평가를 할 때면,
항상 지역 간 비교평가가 어려웠는데요
잔쟈니 튜터님께서
인구 규모와 사이클이 다른 지역들간 비교가 어려우니
해당 단지가 그 지역에서 얼마나 선호를 갖고 있는지를 파악하는게
더 중요하다고 말씀하셨습니다.
따라서 저도 비교평가를 통해 저평가를 러프하게 판단하여 1차 선별하고
2차 선별에서 리스크와 환금성을 판단하여 최종 물건을 뽑아보도록 하겠습니다
나아가 임보를 위한 임보로 투자결론을 내는 것이 아니라 실제 뽑힌 투자물건을
매임해보고 진짜 투자를 한다는 마음으로 결론을 내보겠습니다.
#5. 갈아탈 단지를 최소 3~5개 알고 있는가?
저는 1호기를 언제 매도하고 싶다는 생각만 있었고
내가 매도하는 것보다 내가 사고 싶은 단지가 더 빨리 거래된다는 당연한 원리를
간과하고 있었던 것 같습니다.
연말에 1호기 매도를 고민하는 상황이 생긴다면,
항상 4~5개 갈아탈 단지를 고민하여
언제든 매도할 수 있게끔 대비하고,
그런 실력을 갖추기 위해 꾸준히 앞마당을 늘리고
투자공부를 이어나가겠습니다.
#적용할 점
1. 단지 분석할 때 목표 매수가 설정하기
2. 매임한 단지들에 대해 적정 전세가 고민해보기
3. 잔쟈니 튜터님 결론 프로세스에 따라 투자 후보 물건 선정하고 매임하기
