월부 들어온지 2년이 되었는데, 아직 지투실을 수강한적이 없었다.
그러다 이번 광클로 운 좋게 지투실을 수강하게 되었다.
너무도 기쁘고 설레고, 좋은데 두려움도 있는게 사실이다.
하지만 내가 할 수 있는 최선을 다해 따라가 보려한다.
첫강의는 잔쟈니님의 하락장 지방투자로 10억 버는 방법이다.
각 지방의 현재 상태
공급물량의 감소로 전세값이 상승
역전세 시장에 싼 전세집에 들어갔던 분들이 비싸진 전세값에 갱신권을 사용
지방 투자를 잘 하기 위해서는 지역 내 투자범위와 우선순위를 정해야함.
지역 내의 사람들이 좋아하는 단지파악(선호도, 환금성)
각 지역의 공급 물량애 따른 매매, 전세 분위기 및 시장상황 파악하여 투자범위 설정
가격과 투자금을 고려한 우선순위 및 투자결정
지금 지방투자가 싼 이유
- 가격이 싸다(확실한 뽀족함을 찾아야함)
- 투자금이 적게듬.(매매 매물수는 많으나 전세 매물수가 적으면서 매매가 보합을 이루고 전세가 상승중임)
- 적은 리스크(매매가, 전세가 충분히 낮은 수준으로 역전세 가능성 적음)
지방 아파트 특징
- 인구=수요(서울, 수도권은 사람수가 많기 때문에 전세가 거의 항상 나감. 지방은 인구와 수요가 수도권에 비해 적기 때문에 실수요위주로 가격이 형성됨. 전세가격이 매매가를 리딩함.)
- 아파트 전세가에 큰 영향-공급(대전, 천안+아산, 청주 외 공급줄어들고있음)
지방 투자로 돈 버는 매수전략
- 지방에서 가치성장 투자
절대적 저펑가 시장, 공급장 중후잔, 전세가 옆으로 횡보(시장의 선행지표)
주의점 : 시장이 절대적 저평가 시 투자하는 것이 중요함.
지방 소액투자
- 가치가 있는데 싸고 투자금이 적은것이 중요
- 2015년 아후의 단지가 의미
- 전주, 울산의 선행을 보고 생각해 볼수 있음
- 주의점: 적은 투자금만 생각하지 말기, 개별단지로 선호도 파악하기
(지방투자는 각 지방의 각자의 사이클로 개별성을 가짐, 꾸준한 투자공부로 매도와 갈아타기를 통해 자산쌓아감)
각 지역별 선호요소
- 광역시와 중소도시의 미세한 선호요소 확인하는 것이 중요
- 도시별 선호요소를 확인 하 개별단지 선호도를 파악(그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가 확인)
확신을 갖는 투자의사결정과정 3단계
- 저평가 - 가치 있는 단지 중 가격이 제일 싼것
(같은 매매가, 투자금으로 살수 있는 다른 단지들을 살펴보고 더 가치와 선호도가 놓은 단지를 찾아라.)
- 적은 투자금 - 나의 상황과 물건 상황 확인하고 목표매수가, 목표전세가 설정(실거주자들이 최대한 좋아하는것, 조금 더 비싸도 동층향 좋은것 선택)
목표 매수가 설정 - 단지 매매갯수 확인, 최근실거래가의 가격확이ㄴ, 매물가의 변화양상 확인, 싼 구간인지확인
선도도 비슷한 단지의 가격 확인
목표 전세가 설정 - 인근 단지 선호도 따라 상중하 구분, 등급별로 전세가 확인(현전세상화으 3개월이내 실거래가)
투자를 불러옿수 있는 전세가가 될 수 있으니 적정 전세가 설정
- 잔금 가능 범위확인, 역전세 가능성 적고, 대응 가능한것
기초반에서 듣던 강의보다 더 세부적으로 알려주는 강의여서 그런지 어렵게 느껴졌다.
이해가 가는 부분도 있었지만 강의 후 다시보니 긴가민가하는 부분도 있다. 다시 들으면서 확인할 필요가 있을꺼 같다.
지방투자의 처음부터 매도하는 끝까지의 과정을 전반적으로 알려주는 강의여서 지방투자를 보고 있는 내게는 정말 유익하다는 생각이 들었다.
나의 자산을 쌓아가기 위해서는 꾸준한 경험이 중요하다는 것을 다시금 깨닫고 배웠다.
이번 한달 할 수 있는 만큼 열심히 하는 후회하지 않는 한달로 만들어 보겠다.
