복권 한 장 샀습니다. [수도권 비규제 1호기 복기글]

한 사람이 하느님께 기도합니다. “제가…복권에 당첨되고 싶습니다. 제발 부탁드립니다.”

어느 날 신이 응답합니다. “저도 당신의 기도를 들어드리고 싶습니다. 제발 복권을 먼저 사세요”

-너바나님 칼럼 중 일부-

 

결정적인 순간, 단지 앞에서 투자를 고민하고 있을 때,

마침 “너바나의 부동산 투자 레터” 라는 문자를 받고

투자 단지 앞에서 용기 냈던 기억이 생각나 첫 문구로 적어봤습니다.

https://link.weolbu.com/3XVNRzA

안녕하세요. 활어모듬입니다.

작년 12월 28일쯤 내집마련기초반으로 월부를 접하고

1년 동안 공부한 끝에 드디어 1호기를 했습니다.

아직 잔금까지 기간은 조금 남아 있지만,

기억이 휘발되기 전에 왜곡되지 않은 기록을 남기고 싶은 마음

25년 마무리하고, 새로운 26년을 맞이하고 싶은 마음

단 한 분이라도 제 후기를 보고 위로, 용기, 도움을 받아갔으면 좋겠다라는 마음에서

후기를 작성합니다.

(최대한 솔직하게 그 당시 느꼈던 감정과 생각, 잘한 점, 아쉬웠던 점 등 기재하겠습니다.)

고마운 분들

먼저, 1년 동안 성장할 수 있도록 도와주고 배려해준 유리공 감사합니다.

제가 동료가 많이 없는데요.

저를 항상 지지하고 응원해주시는 서투기 동료분들께 감사인사드립니다.

(꿈이있는집, 꿀재벌, 보라도리, 부자달, 콘치즈, 호수고래님)

이 분들 없었으면 1호기 포기는 물론, 월부를 떠났을수도 있다는 생각이 드네요.

동료의 힘, 소중함을 절실히 느꼈습니다.

+

힘든 부분에 대해 같이 의논해주시고, 방향을 잡아주시는 꿈이있는집 조장님 감사합니다.

매일 아침을 열어주시고, 독서 목록까지 직접 작성해서 보내주신 부자달님 감사합니다.

마음이 약해질 때, 결정을 미룰 때, 포기하고 싶을 때 항상 마인드를 잡아주시는 호수고래님 감사합니다.

동료들을 통해 많이 배우고 성장합니다 :)

10.15. 대책으로 앞마당 대부분 규제지역 묶이다.

25년 9월 서울 관악구 임장 + 시세전수조사를 병행하고 있었습니다.

관악구 임장 중 아이가 아프다는 소식을 듣고, 그 길로 장기간 병원에 입원하게 되었는데요.

병실에서 10.15.규제를 봤고, 제 앞마당 대부분이 규제로 묶이게 됩니다.

1년 동안 쌓아왔던 것들이 헛수고가 된다는 느낌을 받았습니다.

임장 다닌다고 아이들과 시간도 못보냈고 아이까지 아파서 입원했으며,

규제로 노력이 물거품으로 돌아오니

솔직히 그 때부터 아무것도 하기 싫더라고요. 그냥 더 이상 투자를 안하고 싶었습니다.

"직장도 있고, 투자금 + 주담대 보태면 지방 신축 아파트에서 아이들과 행복하게 살 수 있는데,

굳이 이걸 해야하나" 라는 나약한 마음도 들었죠.

저는 투자생활 동안 독서의 중요성에 대해 크게 공감하지 못했는데요.

이 때, 독서와 동료의 힘이 크다는 걸 알게 됩니다.

아이들 자는 시간에 병실에서 읽었던 책

같은 마음을 가지고 있던 동료들이 일어서는 모습, 위기를 대처하는 자세/태도, 응원

매일 같이 올려주시던 튜터님들의 칼럼 글들

다시 용기낼 수 있었습니다. 감사합니다.

그래서 마음 먹습니다. 

"할 수 없는 것에 매몰되지 말고,

할 수 있는 것에 집중하자."

할 수 없는 것 : 규제지역 투자

할 수 있는 것 : 비규제지역 투자 검토 & 지방 투자

잘한 점 : 독서를 꾸준히 했다는 점, 환경에 계속 머물렀다는 점

아쉬웠던 점 : 규제 이후, 불운을 탓하며 보냈던 의미 없는 시간/감정

전수조사 및 매물임장

이미 앞마당이었던 곳은 전수조사를,

아닌 곳은 임장을 병행하며 매물을 찾기 시작합니다.

“매물을 털어야 합니다. 투자금 범위 내에서 가장 좋은 물건을 봐라.” 라는 말은 들었지만

막상 실행에 옮기려고 하니까, 뭐부터 해야 할 지 모르겠더라고요.

이 때부터 칼럼&후기, 동료들에게 질문을 하기 시작합니다.

“모듬님 투자금부터 보지 마시고, 좋은 것부터 리스트업해서 위부터 아래로 훑고 내려오세요”

“후보단지를 3개만 뽑으면 안돼요. 후보단지 수를 40개까지 늘리세요.”

“우리의 시간은 한정적이니까, 전임을 통해 매물임장 시간을 줄이세요. 전임 많이 해야해요.”

“주전, 세낀 물건만 보는게 아니라 실거주 물건도 봐야해요. 주전 가능한 물건일지도 몰라요.”

“호가만 보지 말고 실거래가 봐야해요. 실거래가보다 많이 높은 매물은 안돼요.”

“임차인의 은행 확인해서 전세대출여부도 확인해야해요.”

동료분들의 도움이 굉장히 컸습니다. 감사합니다.

그렇게 전수조사, 리스트업, 네이버부동산에 올라온 모든 매물을

전화임장, 매물임장을 하게 됩니다. +부사님의 장부매물까지

(사실 비규제지역으로 투자자가 몰리다보니, 저층/고층/실입주물건 제외하니

매물 자체가 많이 없기 때문에 오래 걸리진 않았어요.)

최종 후보 단지 선별하다.

투자금 벗어나는 좋은 물건부터 리스트업을 했는데요.

절대적 매매가 높은 물건들은 투자금이 많이 들어갔고,

이 격차를 좁히기 위해 이것저것 시도해봤지만, 쉽지 않았습니다.

매물이 없다보니, 이미 높은 호가를 가진 매물도 관심을 보이면 1~2천은 올렸고

매물을 거두기도 하더군요. 

처음 이 지역들을 임장했을 때와는 다른 분위기였어요.

게다가, 세입자들은 집 보여주기를 거부하고

부사님들도 투자자들에게 회의적인 분위기였는데요.

하루에 매물 1~2개 보고 돌아오는 날도 있었습니다.

그렇게해서 찾아낸 투자 가능한 물건은 제 성에 차지 않았고,

“이 투자금이면 규제지역을 투자할 수 있었을텐데”

“여기는 임장할 때도 투자로 잘 고려 안했던 단지인데”

계속 생각이 들긴 하더라고요. 마음이 힘들었습니다.

그래도 “할 수 있는 것에 집중하자.”라고 생각하며

다시 처음부터 전수조사, 리스트업, 전화임장, 매물임장을 반복했는데요.

반복하니, 새로운 좋은 매물들이 그물망에 걸리는 경우도 생기더라고요.

그렇게 투자금 범위 벗어나지만 충분히 만들면 투자금 내로 가능할 만한 단지,

상대적으로 입지가 낮지만 안정적으로 투자할 수 있는 단지

총 5개를 후보 단지로 뽑았습니다.

잘한 점 : 투자금 벗어나는 좋은 매물부터 봤다는 점, 반복했다는 점, 후보 단지를 여러개 골랐다는 점

반성할 점 : 단점이 없는 단지를 고르려고 했다는 점, 너무 완벽한 걸 추구하려고 했다는 점

1호기 매물임장과 매물코칭

A단지는 세낀 물건으로, 26년 5월 만기(갱신권 미사용) 물건이었습니다.

입지 좋고 지역 내 연식이 준수해서 사람들의 선호도가 있는 단지였는데요.

다만, 세입자가 집을 잘 보여주지 않는다는 점

전세금이 상대적으로 낮게 끼어 있었다는 점

갱신계약까지 5개월 밖에 안남아, 조건부 전세대출 규제에 걸릴 수 있다는 점

이 부분이 투자자로서 문제였습니다.

매물 예약을 잡고 매물을 봤는데요.

누수, 결로, 곰팡이, 수리여부 등 굵직한 것들만 보고 나왔습니다.

정말 꼼꼼히 봤다고 생각했는데요, 보고 난 후에도 아쉬움이 남더라고요.

매물 임장 경험의 중요성을 많이 느꼈습니다.

작은방 구석 장판에 물 흔적 있어서 부사님에게 누수여부를 확인 부탁했어요.

그리고 별도로 아랫집, 관리사무소에 리체크했습니다.

(관리사무소에 동행을 몇 번이고 요청했지만, 거절 당했습니다.)

매수할 수 있는 상황에 대비해,

매도인과 잔금일정도 조율해놓은 상태였습니다.

(플랜A,B,차선책까지 나름 준비해놓고 모두 매도인의 동의를 받아놨습니다.)

이후, 후보 단지 중 가장 좋은 1개 물건(A)

바로 투자가 가능한 단지 중 입지 좋은 물건(B)

B물건보다는 A물건이 좋다고 말씀하셨고

징검다리이니, 언젠가는 매도를 고려해야한다하셨습니다.

잘한 점 : 누수여부 등 아랫집, 관리사무소, 부사님, 세입자 등에게 리체크를 했다.

발생할 수 있는 리스크 상황에 대한 대비를 매도인과 충분히 이야기 했다.

아쉬웠던 점 : 평소 매물임장이 부족했다. 너무 급하게 집을 보고 나왔다.

세입자의 마음을 이해하다.

매물코칭 이후, 부사님께 부탁해서 매물 예약을 다시 잡았는데요.

(또 매물 예약을 잡는데 반발이 조금 있었지만, 당연한 요구입니다.

부사님 입장을 공감해주되, 제가 원하는 목적만 달성하면 됩니다.)

누수여부 재확인, 고장 시설여부 확인, 매수시 추가 발생 비용 계산 등 보기 위해 갔습니다.

(덕분에 매매가를 조금 깎을 수 있었어요

다행히 누수는 아니었답니다.)

세입자가 임신 중인 것을 인지하고 있었던 터라 

태어날 아기의 소소한 선물을 사서 유리공과 같이 갔는데요.

제 유리공도 출산한 지 얼마 안됐던 터라,

선물 + 공감 표현에 세입자분이 감동 받았는지 

유리공 손을 잡고 눈물을 보이더라고요.

(세입자의 마음을 조금 여는 계기가 되었습니다.

부사님 말로는 세입자가 웃는 모습을 처음 봤다고.)

집을 둘러 본 후, 부사님을 잠시 밖으로 보내고(양해 구하고),

세입자 부부와 충분히 매물에 대해 대화를 나눴습니다.

이후, 집을 보여주지 않았던 이유에 대해 들었는데요.

○ 갱신계약일 = 출산예정일이라서 실거주가 오면 집을 옮겨야하는 어려움

○ 단지에 부모님, 언니까지 전부 거주하고 있어서 출산 후 도움이 필요한 상황

○ 처음에는 물건을 잘보여줬는데, 투자자들이 마음대로 붙박이장을 열고 닫고해서 불쾌했던 상황

+ 입덧이 굉장히 심했는데, 집보러 오는 사람들 냄새에 더 고통을 받고 있던 상황

이었습니다.

결국 오래 거주하고 싶다는 말이었습니다.

나중에 혹시를 대비해, 갱신계약 특약에 “집 보여주기” 특약을 넣긴 했습니다.

잘한 점 : 매물코칭 이후, 바로 매수한 게 아니라 매물을 다시 확인했다는 점,

누수/고장 등 다시 체크해서 가격을 조금 깎았다는 점, 

세입자와 소통할 수 있는 방법을 찾았다는 점

아쉬웠던 점 : 대출 은행을 물어보지 못했다는 점

기타 세입자와의 대화

저는 후보단지 5개 전부 세입자와 조금이라도 대화를 나눴는데요.

1명의 세입자 빼고는 따로 시간을 만들어 대화를 했습니다.

(그 한 분도 10분 정도 대화를 나누긴 했는데, 부사님 있는 앞에서 대화했습니다.)

공교롭게도, 후보단지 5개 중 3개 단지가 부동산 한 곳에만 올려져 있었는데요.

2개는 부동산과 매도인이 친척관계이거나 긴밀한 사이였고,

(매물의 좋은 점만 이야기하고, 단점 질문은 회피합니다.)

1호기를 한 1개 매물만 매도인과 관련 없었습니다.

(이 점은 매수결정하는데 전혀 고려사항은 아닙니다)

그 사실을 세입자분들은 알고 있는데요.

부사님과 집을 보는 중에 세입자에게 이것저것 물어보면 대답을 잘 못합니다.

그래서 저는 집을 보고, 부사님과 대화 후 헤어진 다음에,

다시 세입자 인터폰을 눌러 방문해서 이야기를 나눴는데요.

많은 이야기를 들을 수 있었습니다.

"누수 여부, 다음에 오는 새로운 세입자와 매도인의 관계, 매도인과 중개사 관계,

거주하는데 불편한 점과 좋은 점, 거주하면서 고민, 매물 취약점 등등"

(마음에 들었는데 이야기를 듣고, 매수를 했으면 힘들었을 뻔한 매물도 있어서

꼭 들어보시길. 물론, 세입자 말만 듣고 결정하면 안됩니다.)

잘한 점 : 세입자와 충분히 대화를 나누려고 노력했다.

가계약금을 넣고 위기가 찾아오다.

가계약금을 넣고 난 후, 세입자의 은행 대출 여부를 확인 안한 게 떠올랐는데요.

식은땀이 나더라고요.

“만일 대출이 안되면 잔금쳐야하는데 어쩌지”

“갱신 연장시, 5% 증액 하지 말아야 하나”

“소유권이전 후 6개월이 안되는데, 잔금일자를 뒤로 미뤄야하나.”

“사후 관리를 철저히 하는 곳이면 어쩌지”

“잔금일정을 길게 잡으면 그 사이에 규제 변화로 더 어려워지면 어쩌지”

라는 생각에 잠이 안오더군요.

해결 방안을 찾으려해도 생각 안나고 막막했습니다.

막상 어디에 도움을 청할 곳이 없더라고요.

이 때, 동료의 힘을 느꼈는데요,

다음 날 이른 아침 꿈이있는집 조장님과 통화를 해서 문제가 어느 정도 해결되었습니다.

(아침 일찍 도움 주셔서 다시 한 번 감사드립니다.)

결국, 부사님에게 세입자 대출 은행 확인 요청을 했고,

세입자는 "은행 대출 받았으나 대출은 다 갚은 상태고,

5% 증액분도 현금으로 내겠다." 라고 해서 현금 세입자로 해결되었습니다.

잘한 점 : 그래도 해결 방안을 찾으려고 노력했다.

아쉬웠던 점 : 대출 은행을 놓쳤다. 다음에는 하나하나씩 체크하자.

마무리를 하며

과정을 되새기며 후기를 적긴 했는데요.

“이 부분은 기록해놔야겠다.” 라고 싶은 부분만 기재했습니다.

1호기를 하면서 동료들의 도움을 너무 많아 받았는데요. 정말 감사합니다.

투자하는 과정에서 가장 어려웠던 건,

육아와 마인드적인 부분이었습니다.

쌍둥이를 키우다보니, 한 아이가 아프거나 문제가 생기면

모든 일을 제치고 아내와 제가 투입되야했는데요.

예측할 수 없는 영역이다보니 어려웠던 것 같습니다.

그래도 유리공의 많은 배려로 잘극복한 것 같습니다.

마인드 부분은 책을 통해 많이 해결해나갔습니다.

사실 잘모르겠습니다.

내일 내가 매수한 매물보다 더 좋은 물건이 나올수도 있고

제가 발견을 못했을 수도 있습니다.

또, 규제가 풀려 서울 진입이 가능한 상황이 될 수도 있고

환율 등 거시적인 경제 상황이 변해 매수한 집 값이 하락을 할 수도 있겠죠.

다만, 확실한 건 위에 말한 것들은 제가 할 수 없는 것들이고

저는 제가 할 수 있는 것들을 했다는 겁니다.

가계약금을 보내는 직전에도, 계약서에 서명을 하기 직전에도 

더 좋은 매물이 있는지 확인했는데요.

그 순간까지도 1호기 매물보다 더 좋은 물건은 찾지 못했습니다.

홈런보다는 번트를,

잃지 않는 투자를,

내가 할 수 있는 것에 집중을,

매일 되새기는 말들이 막상 닥치면 잊게 되더라고요.

‘미래의 나’는 이 후기를 읽으며 방향을 잡았으면 좋겠습니다.

마지막으로,

추운 날씨에도 더 나은 삶을 살기 위해 현장에서 노력하는 동료분들

항상 응원합니다. 포기하지 마시고, 조금 더 힘내보자구요.

꼭 해낼거라 믿어 의심치 않습니다.

글 솜씨가 없어서 잘 전달 되었는지 모르겠네요.

긴 후기 읽어 주셔서 감사합니다.