계약금과 중도금, 긴 잔금 일정 / 세입자의 전세계약갱신 관련하여 질문 있습니다.

안녕하세요. 

수도권 비규제지역에 1호기를 준비 중인 활어모듬입니다.

내가 할 수 있는 최선의 물건을 찾다보니, 관심 있게 보고 있는 매물에서 궁금증이 생겨 질문합니다.

초보적인 질문 일 수 있지만, 답변과 방향을 주신다면 저에게 큰 도움이 될 것 같습니다.

<매물 이야기>

○ 제가 지금 보고 있는 매물은 투자금이 벗어난 매물입니다. 다만, 현재 시세보다 낮은 전세가로 형성된 물건입니다.

(현재 전세가를 반영한다면, 투자금 범위 들어오는 물건입니다. 최근 전세 맞춘 저층 매물의 경우, 투자금 범위입니다.)

○ 현재 세입자가 거주하고 있고, 갱신 의사가 있으며, 26년 5월 만기 및 갱신 예정입니다.

○ 저는 계약금 + 중도금을 지금 납부하고, 잔금일자를 세입자 갱신권 사용 이후(26년 6월쯤)로 맞춰 등기를 가져올 계획입니다. (세입자의 전세금 5% 인상된 금액으로 부족한 투자금 맞추려는 계획 + 현재 거주하고 있는 곳이 신생아특례전세자금 대출로, 주택을 소유하면 전세금을 반환해야하며, 만기는 26년 7월입니다. 그 시기도 맞출 계획)

<질문>

1. 제가 알기로는 최근 부동산 대책으로 인해, 세입자가 갱신권 사용으로 전세자금대출 증액하여 연장하는 경우, 조건부 전세자금대출 금지 규정이 적용된다고 알고 있습니다. 매도인과 기존 세입자가 갱신 계약을 맺는 시점(26.5월), 제가 잔금을 치르고 소유권이전을 하는 시점(26.6월)의 간격이 1개월도 나지 않는다면, 세입자의 전세대출은 은행권에 회수가 되는지 궁금합니다. (세입자를 통해 대출 은행을 알아 본 후, 제가 직접 체크 해볼 예정입니다. 더 해야할 일이 있거나 알고 계신 정보가 있으면 공유부탁드립니다.)

    - 추가로 제가 이 리스크를 해결하기 위해, 잔금과 소유권 이전 시점을 어느 정도 간격을 줘야하는지 궁금합니다.

2. 지금 정부에서는 계속 부동산 대책을 내고 있는데요. 제가 해당 물건을 계약 한 후(25년12월 계약&잔금 및 중도금 지급 → (정부 규제) → 26년5월 기존 세입자와 매도인 갱신전세계약 → 매도인과 저와 잔금&소유권이전&전세승계), 새로 나올 규제에 조건부 전세자금대출 규제 강화 및 기간이 특정이 된다면, 기존 세입자는 전세자금대출 못받게 될 수 도 있는데, 미래를 예측할 순 없지만 이럴 경우를 대비해 부동산 매매계약서에 특약을 넣는 등 리스크를 최소화할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.

3. 기존 세입자의 전세 만료 시점에 새로운 임차인을 구하기 위해 집을 보여줄 수 있도록 문구를 넣고 싶은데, 이를 갱신계약 할 때 특약으로 추가할 수 있는지 궁금합니다. 기존 세입자가 문구 넣는 걸 거부할 경우, 취할 수 있는 조치가 있는지도 궁금합니다. + 추가할 문구도 알려주신다면 감사하겠습니다.

   + 추가로, 기존 세입자의 이사 시점을 특정일이 아닌 저와 상의할 수 있도록 문구를 넣고 싶은데, 이 특약도 갱신권 행사 때 추가할 수 있는지 궁금합니다. (추가할 문구도 알려주신다면 감사하겠습니다!)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 궁금한 내용들이 잘 전달되었는지 모르겠습니다. 

저 뿐만 아니라 매도인, 세입자에게도 win-win 할 수 있는 방향 설정을 하다보니 궁금한 점이 많네요.

답변을 해주신다면, 저에게 큰 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.

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