좋은 기회로 잔쟈니님의 오프라인 강의를 들을 수 있었습니다. 역시 현장에서의 강의는 생생한 강의와 주변분들의 열정으로 강의에 대한 집중도와 몰입을 훨씬 높여주었습니다. 26년 상반기에 지방투자를 하기로 마음먹고 들은 강의는 더 와닿았고 하나라도 놓치지 않으려고 듣고 생각하고 필기를 했던 시간이었습니다.
📌지금 지방투자가 기회인 이유
가격이 싸다 : 대부분의 지방 아파트가 전고점보다 30%이상 빠진 단지가 많다.
=> 이럴 때 실력이 있는 투자자는 더 뾰족하게 물건을 고른다. 싸면서도 좋은 걸 사야 더 벌 수 있다!
- 투자금이 적게 든다 : 매매물량은 적체, 증가하는데 전세물량이 급감하면서 전세가 상승으로 투자금이 적게 든다.
- 리스크가 적다: 매매, 전세가격 모두 충분히 낮는 가격 수준이어서 역전세의 가능성이 적다!
지금 지방투자하기 좋은 시장이다. 26년 상반기에 가지고 있는 돈으로 지방 투자하는 방향성이 맞다!!
📌지방 시장에서 체크해야 할 것
후순위 단지도 트래킹 하자
=> 지방시장에서는 매도하는게 중요한데 후순위 단지는 매도의 시그널을 준다. 후순위 단지까지 전세가 상승해서 매매가를 밀어올린다면 전체적으로 상승 분위기가 퍼졌다는 것이다!
- 선호도 체크!
=> 지방에서는 제대로 임장하고 선호도를 구분하는 것이 중요하다!! 매매가보다 중요한 것은 사람들이 좋아해서 나
중에 매도 타이밍에 잘 팔고 나올 수 있느냐가 중요하다!
3. 물건이 많지 않은 지역도 전화임장 한 통 씩 하자!
=> 모든 지방을 다 가볼 수 없으니 전화 한 통 꼭 해서 시장의 현재 상황을 체크하자!!
지방은 매도를 꼭 해야하므로 선호도가 중요!! (임장할 때, 임보쓸 때 선호도 잘 파악하기)
📌지방 소액투자에서 고민 될 때
지방에서 20평대 투자
=> 평형 약점이 있지만 연식으로 보완할 수 있는 단지면 투자해도 된다. 거래량을 보면서 사람들이 충분히 좋아하는 단지면 20평대도 투자해도 된다!! 환금성이 중요 포인트!!
- 지방에서 구축 투자
=> 지방에서의 구축(연식 20년차 이상)은 전세가에 밀려 매매가가 오르므로 공급이 없고 상승장일 때만 수익을 얻
을 수 있으므로 시장상황이 향후 2~3년 이상 공급물량이 부족할 때만 들어가기!
3. 지방에서 외곽이고 어수선한 생활권 투자!
=> 외곽이고 어수선해도 연식이 좋고 그 생활권 내에서 선호도가 가장 높다면 투자해도 괜찮다! 다만 공급상황도 살
펴보고 공급상황이 안정적일 때 들어가자!!
20평대, 연식, 어수선한 생활권 약점이 있는 단지는 단지에 대한 선호도와 환금성을 고려해서 면밀하게 분석해서 들어가자!
지방 투자 결정 프로세스
- 시세트래킹(대장단지 포함해서 최소2-3개)
- 투자후보지역 전수조사(전세가가 올라오고 가격, 투자금에 맞는 지역이 보인다면)
- 1차로 투자후보물건 선별(투자금말고 매매가 기준으로 내림차순!++투자금 기준으로 플러스 3천으로 러프하게)
- 2차 선별(리스크나 환금성이 어려운 물건 제외)
- 1,2차로 걸러진 2개 단지 매물 임장
- 가격 네고 잘되고, 전세 잘나가는 물건으로 매수
투자금으로 나래비하지 말고 매매가 기준으로 내림차순해서 좋은 단지부터 보면서 내려오자! 그래야 급매나 높은전세가 끼어있어서 매수할 수 있는 좋은 기회를 찾을 수 있고, 상위 단지와의 가치 차이를 비교하기 용이하다
위에 적은 것들 잊지말고 이번 투자에 적용해서 좋은 물건 매수하자!!
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