안녕하세요!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
오늘은 정말 추운날씨였는데요,
오프라인 강의장은 재이리 튜터님의 강의로 후끈 했던것 같습니다 ^^
첫 오프라인 참석으로 울산에서 서울까지 가는 길이 지루하지 않고
설레이는 마음이 제일 컸었던 것 같습니다.
이번 강의는 지방투자 계약 프로세스의 모든 것에 대해
재이리 튜터님이 강의해 주셨는데요,
지난달에 1호기 전세계약을 완료한 경험이 있어
강의내용 전체가 더 흥미진진하게 느껴졌던 것 같습니다.
긴 시간동안 튜터님이 가지고 계신 인사이트를
아낌없이 나눠 주셔서 정말 감사드립니다.
[마음에 와닿았던 점]
1호기 매매 및 전세계약을 하면서
계약서 특약내용 등에 대해 크게 중요하게 생각하지 않았는데,
내 돈을 지키기 위해 정말 중요한 사항임을 알게 되었다.
강의 내용 중에 특히 나에게 와닿았던 점을 몇가지 정리하면
첫째, 특약조건 내용과 특약 협의 프로세스로
누수, 균열 등 중대하자, 등기등본상의 근저당, 전세를 빼기 위한 전세 협조, 계약 위반에 따른 위약금 항목 등이 필수적으로 반영되어야 하고,
위 특약조건에 대해 매도인이 직접 동의하였는지를 반드시 확인하여야 한다.
둘째, 필수로 반영되는 법무사 비용에 대해서는
취등록세, 인지대, 채권 등은 반드시 반영되어야 하고
기타 비용은 수수료에서 제외하여도 무방하다.
위 필수항목에 대해서만 반영할 경우, 법무사 비용은 20~30만원이 적정하다.
셋째, 법인 임차인이 전세 계약을 하자고 하면?
법인 임차인은 계약자와 실거주자가 다른 경우이고,
기숙사 개념으로 아파트 관리가 잘 되지 않을 수도 있고,
임대차3법 적용이 되지 않아 계갱권을 사용할 수 없다는 것이 특징이다.
특히, 법인 세입자에게 전세를 놓을시 중요한 것은
전세권 설정이 가능하여 주택담보대출, 전세권 양도 등이 가능하므로
전세계약 특약에 관련 리스크를 헷지할 수 있는 내용을 반영해야 한다.
넷째, 내 돈을 지키려면 전세자금 대출 구조에 대해 알아야 한다.
임차인 신용으로 전세 대출을 받은 경우,
임차인에게 권리와 책임이 있으므로 임대인은 임차인에게 직접 전세보증금을 상환하면 된다.
채권양도의 경우
모든 권리를 금융사에서 가지고 있으므로
전세 보증금 전액을 금융사에 반환해야 하고,
질권설정의 경우
임차인이 설정한 금액만큼만 금융사에 권리를 양도한 상황이므로
전세 보증금 상환 시점에 은행에 문의하여 확인후 보증금을 반환해야 한다.
특히, 채권양도와 질권설정의 경우 전세계약서의 원본을 어디에서 보관하고 있는지 알면
보증금 반환 상재 주체를 알 수 있다.
다섯째, 전세를 오래 유지하다 보면, 집 수리가 필요한 경우가 있는데
기본적으로 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로 원만하게 해결하는게 제일 좋으며,
수리비용이 30만원 미만일 경우 임차인 수리 후 비용을 입금하고
30만원이 넘는다면, 계약서에 명시된 대로 처리하면 된다.
여섯째, 지방에서 세낀 물건을 매도하는 방법은
전세자금대출로 잔금을 치고 공실로 만든 후 실거주자에게 매도하는 방법을 추천
임차인에게 전세 재계약 여부를 확인하고,
계약갱신권을 사용한다고 한다면, 집주인이 입주해야 한다고 하고 공실 후 매도하는 방법을 가장 추천
[적용하고 싶은점]
- 특약조건 휴대폰 노트에 정리하고 언제든지 사용할 수 있도록 준비하기
- 세낀 물건 매도 프로세스 이해하고 적용해 보기
- 계약전 체크리스트 활용하기
첫 오프강의에 참석하기 전에는
지방에서 오프강의를 참석하기 위해
시간을 활용하는 측면에서 효율적인가? 라는 생각을 했던게 사실이었는데,
막상, 오프 강의에 참석을 하고 강의를 듣기를 잘했다는 생각이 들었다.
온라인 강의보다 집중력이 높아지고, 실시간으로 질의응답을 할 수 있어
더 오래 기억에 남을 것 같다.
재이리 튜터님의 모든 노하우를 탈탈털어서
2강에서 강의해 주신 것 같아
이후 투자에서 정말 많이 활용할 수 있을 것 같다.
강의 후에도 격려 메세지까지 직접 써주신 재이리 튜터님
오늘 너무 반가웠고, 저에게 꼭 필요한 강의 내용으로 꽉꽉 채워주셔서 감사합니다~~ ♥
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