[유르 서평] #193. 이재명 시대 부동산 ('00정권 = 집값상승'이라는 단순한 프레임을 버리자. 시장 펀더먼털을 직접 읽을 수 있어야 한다)

소복하게 하루를 쌓아가는

워킹맘 투자자 유르입니다🥰

193번째 독서 후기

(26년 - 독서 01째, 후기 01째)

이번에 읽은 책은

[이재명 시대 부동산] 입니다

제목만 보더라도

지금 정권의 방향성에 따른

시장을 스터디 하고 싶어지는데요, 

단순히 00정권 =집값상승

이라는 공식이 아니라

당시 시장 상황을 파악할 줄 알고 

내가 대응하는 능력을 키우는 게

중요하다는 생각이 들었습니다 :) 

맞는 부분은 끄덕이며

갸우뚱하는 부분을 생각을 전개하며

독서후기 남겨봅니다 

1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요

(책의 핵심과 챕터별 요약정리)

목차

'이 책을 설명하자면

이 책은 이재명 정부 의 6.27 대책이 나온 이후에 쓰여졌으며 새 정권, 그리고 새로운 규제 상황과 시장 상황 속에서 앞으로 어떻게 흘러갈지를 저자만의 시각으로 풀어보는 내용이었다. 삼토시님의 이름은 많이 들어봤지만 영상이나 콘텐츠를 접해본 적은 딱히 없었는데, 다양한 데이터를 기반으로 나만의 해석을 하시는 분인 것 같았다. 물론 제일 중요한 것은 현장이라고 생각하고 이 대로만 흘러가지는 않는다는 것이 일부 벌써부터 느껴지는 지점도 있기는 하지만, 어쨌든 부동산은 정책과 환경에 영향을 받을 수밖에 없는 영역이다 보니 다양한 견해를 통해서 어떤 부분을 취하고 어떤 부분은 참고만 해야 하는지를 생각해 보는 힘을 기르는 연습을 해볼 수 있는 책이지 않았을까 싶다.
그리고 부동산 시장은 예측보다 더 중요한 것은 대응이며, 그래도 큰 흐름에서 어떻게 흘러갈지를 꾸준히 시장 속에서 감을 잡고 있는 것은 중요하다는 생각이 함께 들었다. 

'1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

부동산 시장에 대한 정부의 입장 중에서 민주당인 경우 다주택자의 우호적이었던 경우가 없기는 했다. 부동산을 투기꾼으로 봐서인지 표심을 생각해서인지 이유는 다양하겠지만, 어쨌든 다주택자가 전세 물량을 만들어내는 꽤나 비중 높은 주체라는 점을 생각해보면 다주택을 하기 어렵게 만드는 것은 곧 실거주자들로 하여금 전세 물량의 감소를 가져오게 하는것이었다. 그러다 보니 전세가가 올라가고 자연스럽게 매매가 또한 끌어올려지는 현상이 있어 온 것이다.
그러다 보니 자연스럽게 사람들은 어느 정도 학습된 그것을 바탕으로 움직이기도 한다. 가령 '민주당이 집권을 하면 집값이 올라갈 것'이라고 바로 결론지어버리는 식이다. 물론 어떤 면에서는 맞고 어떤 면에서는 틀리다. 단순히 정권의 영향으로만 집값이 올라간다고 하기엔 집값에 영향을 미치는 변수들이 워낙 다양하며, 그렇게 단기간에 영향을 줄 수 있는 것은 몇몇 정책들이 에 불과하기 때문이다. 실제로 수급이나 더 많은 것들의 복잡한 영향을 집값은 받고 있다 보니 [민주당 = 집값 상승]이라고 직행하기보다는, 민주당이면서 지금 현재 상황은 어떠한가를 다양하게 먼저 살펴보는 게 중요했다. 그래서 저자의 견해 중에서 '비슷한 상황이라고 하더라도 당시의 주택시장 상황 / 펀더멘털이 어떤가에 따라서 집값이 오르는 양상이나 그 정도가 다를 수 있다'고 보는 부분에 대해서는 나도 공감했다. 아무리 똑같은 민주당 정권이라고 하더라도 정책의 미세성이 다를 수 있고, 또 그 시장이 소화할 수 있는 여력이 어느 정도냐에 따라서 그 영향도가 달라지기 때문이다. 가령 이번 6.27 대책 같은 경우에는 생각보다 강도가 높은 대출 규제이긴 했지만 그럼에도 불구하고 집을 사고 싶어하는 사람들의 심리를 누를 정도는 아니었다. 그러다 보니까 잠시 주춤했던 거래가 그 이후에 다시 신고가를 드문드문이지만 찍어 나가는 식으로 표현되고 있다고 생각한다.

이런 식으로 과거와 지금의 펀더멘털이 다르다면 비슷한 정권 비슷한 정책이라고 하더라도 다른 모습을 보일 수 있다. 그래서 우리는 단편적으로 생각하기보단 입체적으로 생각하고 시장에 살아남는 것이 필요하다. 

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수

2020년에 가장 중요했던 변수는 임대차 3법이었다. 갑작스럽게 시행된 2+2 때문에 집주인들은 전세가를 4년 에 한 번 올려받을 거면 지금 제대로 올려받아야지 하는 심리가 발동했고, 세입자들은 어떻게든 4년을 비슷한 가격으로 머물러보고자 하는 심리가 발동했다. 그러다 보니 예상치 못하게, 정부는 임차인들에게 도움이 되는 방향으로 정책을 펼치고 싶었겠지만 결과적으로는 전세가가 단기간 빠르게 폭등하는 결과를 가져와버렸다. 이런 식으로 정책은 의도한 것과 실제로 시장에서 작동하는 것을 정확하게 예측하기가 정말 어려운 것 같다. 생각지 못한 여러가지 요인들이 복합적으로 작용하기 때문이다.

그리고 저자는 책에서 이야기하는 것처럼 그때 시행되었던 임대차법의 영향이 2년에 한 번씩 주택시장에 물량으로 영향을 미칠 것이라고 보고 있다. 그런데 나는 이 부분에 대해서도 사실 잘 모르겠는 게, 사람들이 정확히 똑같이 2년 에 한 번씩 혹은 4년 에 한 번씩만 이사를 다니는 것도 아니고, 갱신을 하지 않은 경우도 있을 것이고, 중간에 집주인이 바뀌면서 임대차 기간이 달라진 곳도 있을 것이다. 나만 하더라도 내가 투자했던 물건들의 모든 전세 만기 시점이나 주기나 시기가 다르다. 그러다 보니까 그렇게 꼭 2년에 한 번씩 물량이 확 풀릴 것이다- 라고 보는 게 맞을지 아닐지는 사실 잘 모르겠다. 게다가 시행 이후로 지금 6년 지났기 때문에 세 바퀴를 지난 탓에 2년 주기의 정합성이 좀 떨어졌을 수도 있다고 생각한다.

그 동안은 어느 정도 숫자적으로 보여졌을 수도 있는 부분이지만 앞으로는 어떻게 될지 모르겠다. 전세 물량이 임대차법 시기와 맞물려 많이 나올 수도 있겠지만, 그것을 뛰어넘는 다른 요인들 / 더 중요한 변수 즉 전세 물량 자체가 그럼에도 불구하고 부족하다던지 사람들의 수요가 더 크다면 전세가의 하방 압력은 생각보다 어렵지 않을까라는 생각도 든다. (는 임대인의 입장에서의 희망사항인걸까 ^^;)

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다

유동성은 자산 시장에서 정말 중요한 요인인 것 같다. 내 집값 혹은 내 주식 가격이 올랐다고 하더라도 마냥 기뻐할 수가 없는 게, 시장에 돈 자체가 너무 늘어나서 인플레이션이 커져버렸다면 내가 생각보다 덜 번건 것일 수도 있기 때문이다. 사람들은 이 부분을 많이들 간과한다. 코로나를 비롯한 다양한 시기에 민생 지원금이 풀리는 것은 시장에 조 단위의 돈이 일순간 늘어나는 것과도 같다. 우리가 기분 좋게 20~30만원을 지원받아서 쓰는 동안 시장에는 막대한 유동성이 공급되는 바람에 다른 대부분의 자산의 가치가 떨어져 버린다. 그것을 상쇄할 수 있을 만큼의 수익률을 내야지만 하는 것이다.

이렇게 재정은 지속적으로 확대되고 있고 (이미 풀린 돈을 회수할 수는 없으므로) 여기에 금리까지 인하되어 있는 상황이다. 앞으로 금리가 어떻게 될지는 모르지만 더 인상하기는 당장 어려워 보이는 부분도 있다. 그러다 보니 앞으로 어떤 일 이 벌어질지에 대해서도 이 책에서는 명확하게 이야기한다. 상승은 명료한데 그 시점이나 폭이 어느 정도일지는 알 수 없다는 것이다.
재정확대 / 금리 인하 / 그리고 중장기적으로도 집값이 내려가기 어려운 그 분양시장의 특성을 고려하면 왜 지금 같은 시기에 더 적극적으로 자산을 취득해야 하는지, 내가 비록 내가 처음 봤던 가격보다 조금 올랐을지라도 자산을 갖는 것 자체가 중요한지를 느낄 수 있었다. 그리고 한편으로는 이런 시장이 이렇게 흘러가고 있음을 인지하지 못하는 수많은 일반적인 사람들이 앞으로 맞이하게 될 더 힘든 나날들이 걱정되는 부분도 있었다. 

5장 대구와 울산이 심상치 않다

책에서 명료하게 울산과 대구가 심상치 않다고 챕터까지 별도로 꺼내어 둔 걸 보자마자 '아, 여기는 이미 모두에게 알려졌다.'는 생각이 들었다. 이 지역들에 대해 그런 생각이 들지는 꽤 되었다. 월부에서만 하더라도 항상 반 발자국에서 한 발자국 먼저 나아가기 때문에, 이미 상승이 찍히고 있거나 사람들이 몰려드는 곳보다는 그 다음 지역에 먼저 가 있는 편이기 때문이다. 오히려 지금은 이미 올라버린 울산에 올라타는 것을 경계해야 한다. 그래도 대구는 조금 더 선별해서 수익을 낼 수 있는 곳이 있어 보이지만, 자칫 이제 와서 울산에 뛰어드는 것은 어쩌면 생각만큼은 못 버는 투자가 될 수도 있다.

남들이 잘 보지 않는 곳, 그러면서도 중기적으로 투자 가능성이 높아지는 곳들을 파악해 두는 것이 좋다는 생각이 든다. 아마 그다음은 충청권일 것 같은데, 물론 시장은 또 어떻게 달라질지 내가 알 수 없기는 하지만 (특히 충청권에서 생각지도 못하게 물량이 일순간 늘어났던 것을 생각하면 정말 아찔..), 그럼에도 불구하고 역발상으로 사람들의 대중적인 시선과 달리 지방을 알아두는 것은 분명 숨어있는 돈을 벌 수 있는 기회는 맞다고 생각한다. 게다가 누구나 서울/수도권을 여러 채 투자할 수 있는 것은 아니기 때문에 종잣돈을 생각해서라도 나의 다음 투자 또한 지방일 가능성이 크지 않을까? 그렇다면 그동안 만들어둔 앞마당을 면밀하게 지켜보는 것이 우선은 더 필요하다는 생각이 든다.  

6장 정부 규제에도 오르는 곳 39

이 책에 중후반부에서는 규제에도 불구하고 오르는 좋은 단지들을 39곳 소개해 줬는데, 사실 이 부분은 그렇게 중요한 페이지는 아니었다는 생각이 든다. 그럼에도 불구하고 분량이 꽤 많아서 좀 당황스러웠다. 이 얇은 책에서 이 부분을 빼고 나면 딱히 읽을 게 없었기 때문이다. 이 책에서 이야기한 단지들은 다 좋은, 누가 봐도 좋은 곳이다. 가격 적정성이 아니라 그냥 좋은 곳을 소개해놨기 때문에 이 정도는 누가 봐도 알 수 있는 거라고 생각한다. 다만 우리에게 더 중요한 것은 좋은 단지냐 아니냐 이전에 싸냐 비싸냐를 볼 수 있는 눈이라고 생각한다. 좋은 단지인 거 다 너무 알겠는데 가격이 너무 비싸다면? 터무니없다면 그래도 살 수 있단 말인가- 물론 저자가 그것까지 당시 고려해서 소개해 줬을 수도 있지만, 시세라는 것은 이 책에 쓰여진 바로 다음날부터도 변하고 있고 이미 지금과도 시세가 많이 달라져있기 때문에 좀 아쉬운 페이지였다는 생각이 든다.

그보다는 엔딩 부분에서 저자가 이야기한 것처럼 지금은 굉장히 복합적인 시대에 살고 있기 때문에 확신보다는 시나리오별로 준비된 자세가 필요하다는 것에 적극 공감했다. 나 또한 최근 투자를 실행할 수 있게 되었던 가장 큰 계기가 샤샤 튜터님께서 선배와의 독서모임 OT 때 해주신 '최고의 투자병을 버리라'는 말씀 때문이었다. 왠지 모르게 배우면 배울수록, 내가 아는 것이 많아질수록 더 좋은 최선의 최고의 투자를 하겠다는 마음이 깊숙한 곳에 자리하고 있었는데, 나는 여전히 경험을 쌓아야 하는 입장이며 최고의 투자를 할 수 있다는 것은 굉장히 오만한 생각이었다. 그렇기 때문에 곰처럼 우직하게 실행해 나가는 것, 시나리오에 맞게 할 수 있는 걸 해나가는 것 실제로 실행하는 것이 정말 중요했다. 아마 앞으로도 그런 시기가 계속적으로 반복되지 않을까 싶다. 

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

"비슷한 수준의 규제라고 가정해도, 

두 시기의 시장 체력(펀더멘털)이 다르다면 

같은 규제라도 시장의 반응은 달라질 수 있다."

이 책에서 뽑은 단 한 문장 (P.21)

이 책이 정권에 따른 시장의 흐름을 데이터 기반으로 분석하고 있다보니, 제목에서부터 '이번 정권에서의 부동산은 앞으로 어떻게 흘러갈까?'를 기대하면서 읽게 되었던 것 같다. 그리고 단순히 이번 정권에서 이런 방향의 정책을 펼 테니 집값이 오를 것이다 / 아닐 것이다를 전망한 것이 아니라, 과거 민주당 정권과 비슷한 방향으로 정책을 펼친다 하더라도 당시 시장의 체력 자체가 다르다면 시장의 반응도 달라진다는 것이 내게는 더 크게 와닿은 메시지였다. 사람들은 여러 가지 경험을 통해서, 지난 시장에서 놓쳤던 경험들을 떠올리며 앞으로를 예측하고 그에 맞게 행동하고 싶어 한다. 하지만 '그 때는 맞고 지금은 틀린' 요소들이 한둘이 아니다. 정권은 같을지라도 정책의 세부 내용이 다르고, 그로 인해 주로 영향받는 타겟층이 다르고, 그때와 지금의 우리나라 상황이 다르고, 주택 시장을 바라보는 사람들의 심리도 다를 것이다. 모든 요소가 정확하게 똑같은 시기가 반복될 수는 없는 것이다.

물론 대체적으로 과거에도 이런 시장이었고, 지금도 그 중 비슷한 모습을 보이는 부분들이 있다-정도로밖에 우리는 스터디 하지 못 하겠지만, 그래도 단편적으로 '00정권  = 집값 상승'이라는 식으로는 생각하지 않으려는게 중요하다는 생각이 들었다. 또한 지금 시장의 현황, 저자가 말하는 펀더먼털을 내가 스스로 알아볼 수 있으려면 나부터가 꾸준히 시장에 참여하고 있어야 했다. 그렇지 않으면 오히려 다른 사람들의 말, 컨텐츠에 더 휘청이면서 중심을 잡지 못하다가 결국엔 쉬운 답 ('00정권 = 집값 상승' 과 같은 식의)을 찾아다니게 될 것이기 때문이다.
내가 할 수 없는 것(미래를 예측하는 일)보다는 할 수 있는 것(지금 시장을 파악하는 일)에 집중해야 한다는 생각이 들게 했던 구절이다. 

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어)

다시 한 번, 시장에 꾸준히 참여하고 있는 것의 중요성을 깨달았다. 하지만 시장에 꾸준히 참여한다는 것, 적극적인 환경이 없음에도 불구하고 스스로의 의지와 루틴으로 그렇게 시장에 살아남는다는 것은 정말정말 어렵다는 것도 최근 점점 느끼게 된다. 월부학교에 있을 때에는 시장에 참여하지 않을래야 않을 수가 없다(ㅎㅎ). 시세를, 동향을, 현장을 모를 수 없게 만드는 최적의 환경이었기 때문이다. 하지만 지금 내가 처해있는, 그리고 26년 신생아와 함께 할 환경은 그런 것들에서 많이 멀어져있을 것이다. 그럼에도 불구하고 시세를, 현장감을 놓치지 않으려면 내가 더 애쓰고 불편한 곳으로 나를 밀어넣어야 한다. 그렇게 할 수 있는 장치를 촘촘하게 짜는 것이 올 해 계획이 되지 않을까 싶다.
그러고보니 이 또한 너무 잘 짜려고 하는 탓에 아직도 25년 복기 및 26년 계획을 제대로 짜지 못한 상황...을 반성하며, 이번주엔 꼭 하자. 하기로 한 것을 언제 할지를 정해서 움직이자. 

4. 논의하고 싶은 점

(P.161 ) 발췌문

 우리는 지금, 과거 어느 때보다 복합적인 시대에 살고 있다. 정책은 수시로 바뀌고, 금리는 출렁이며 공급과 수요는 불균형을 드러낸다. 정권 교체로 우리는 전환기의 입구에 서 있다.
그렇기에 지금 필요한 것은 '확신'이 아니라 '시나리오별 준비된 자세'다. 특히 정권이 비뀐 지금, 한 가지 가능성만 믿고 움직이는 것이 아니라, 다양한 변수에 대응할 시야와 전략이 필요하다. 그것이 이 책이 독자에게 가장 전하고 싶은 메시지다.
 

→ 발제문

:  우리는 어쩌면 시장에 대해, 앞으로의 집값에 대해 확신을 갖고 싶어서 이리저리 알아보거나 내용을 접하고 있지는 않나요? 새 정권 반년차에 다양한 정책들이 시행되고 있습니다. 6.27을 통해 대출규제가 강화되었고, 9월 공급대책에도 불구하고 시장은 꿈쩍하지 않았다가 10.15 역대급 토허제 지정을 만나면서 수도권 전역이 얼어붙는 효과도 잠시 있었습니다. 그럼에도 불구하고 갈 곳들은 가고 있지만요. 이렇게 시장은 우리가 예측한대로, 혹은 바라는대로 흘러가지 않는 것 같습니다. 이런 상황에서, 점차 변수가 커지고 많아지는 상황 속에서 우리가 '확신보다는 시나리오별 준비된 자세'를 갖추기 위해서는 지금/오늘 무엇을 할 수 있을까요? 커지는 불확실한 시장에 대응하여 내가 할 수 있는 것을 이야기 나눠보는 시간을 갖고 싶습니다 :)

끝.