[지투 반나이튜터님과 원팀2면3단계성장할조_히히s] 1강 수강후기 - 사람들이 좋아하는 것들로 내 포트폴리오를 채우자 💎

월부 생활을 한지 1년이 넘어가는 시점,

좋은 기회로 드디어 실전반을 처음 수강하게 되었다 !

강의를 너무나도 잘하시는 ‘잔쟈니 튜터님’의 1강은 ..

정말 감탄 그 자체였다.

너무 좋은 내용이 많았고, 기초반만 계속 재수강하던 내 관점에서는

정말 새롭고 구체적인 내용들이 많아서 많은 도움이 되었다.

진짜 실전반은 이래서 다른건가 .. 싶은 ㅎㅎㅎㅎ

기억에 남는 내용과 BM할 내용 위주로 강의 후기를 적어보려고 한다.

지방이 기회인 이유

1. 가격
2. 투자금
3. 리스크

가격이 쌀 수록 오히려 선호도를 ‘뾰족하게’ 봐야 한다는 말씀이 와닿았다. (투자범위 더 좁히기)

가격이 다 싸니까 아무거나 사도 다 오르겠지~ 라는 마인드로 더 열어놓고 보면 안되고,

가격이 쌀 때 더 좋은 것을 더 예민하고 뾰족하게 걸러낼 수 있는 실력있는 투자자가 되어야겠다고 생각했다.

공급 부족 국면에 접어들면서 전세가가 상승하는 것은 맞다. 하지만, ‘전세값이 어느 힘으로 올라가느냐, 그것이 어느 정도 힘으로 매매가를 밀어 올리느냐’ 는 사람들이 좋아하는 곳일 수록 먼저, 강하게 나타난다.

절대적 저평가 시장에서도, 가격이 대부분 싼 건 맞지만 그 중 사람들이 좋아하는 것을 선택해야 더욱 빠른 매매가 상승으로 이어질 수 있다 !

📌 BM - 저평가 시장일수록 더 더 더 좋은 것을 찾으려고 노력하기, 더 까다롭게 보기 !

현재 지방 시장에서의 투자

공급이 적어 전세가가 올라갈 수 있는(투자금이 줄어드는) 지역과 아직 매수세가 죽어있는 다양한 지역들에 대해서 설명해주셨다. 정말 대장단지 급의 제일 좋은 것을 사려면 다들 거들떠 보지도 않는 때가 기회라고 하신 게 기억에 남았다.

조용한 시장에서 귀한 손님 대접 받으며 임장하고, 내가 원하는 물건 골라 살 수 있는 시기 ! (물론 투자금은 더 들고 시간이 더 걸릴 수 있다는 것을 인지하고 들어가기)

또, 전세가 상승한다고 해서 ‘투자금’ 에만 매몰되는 오류를 조심해야 한다고 하셨다.

전세 상승기 때 투자범위를 너무 넓혀서 선호도가 떨어지는 곳을 하기 보단, 환금성을 고려하여 급지를 낮추더라도 (광역시→중소도시) 대장 급, 그 지역 사람들이 선호하는 것을 매수하는 게 매도 관점에서 더 용이하다는 말씀이 되게 와닿았다. 실거주자가 선호하는 단지를 고르자 !!

그리고 정말 매수하지 않을 것 같은 후순위 단지까지 ‘다’ 보는 게 아주 중요하다고 하셨다.

이 부분에서 저가치인 것 같은, ‘여긴 안할 것 같아’ 라고 생각하고 넘어가고 싶었던 단지들을 왜 봐야하는지 처음으로 제대로 이해를 한 것 같았다. 지역 내 가장 뒷단에 있는 후순위 단지마저 전세가가 매매가를 밀어올렸다면, 상승의 온기가 다 퍼진 것이므로 이럴 때 매도를 해도 괜찮다고 하셨다.

후순위 단지 트래킹은 ‘매도에 대한 시그널’을 주므로 아주 중요하다 !! 

정말 머리를 띵 - 맞은 것 처럼 묵혀있던 의문들이 풀리는 아주 도움이 되는 내용이었다 😊

📌 BM - 후순위 단지 트래킹하기 (버리지 않기), 특히 매수 후에는 더더욱 !

- 대구 실거주 투자 단지를 언제 매도할지가 어려울 것 같았는데, 현재 내 상황에 아주 큰 힌트가 되었다. 대구 내에서 후순위 단지도 함께 꼭!! 트래킹 해야겠다.

• 사람들이 좋아하는 단지일수록 잘 팔림 ! 지방 물건은 ‘매도’를 해야 함. 즉, 매도할 때 수월할 것인가의 관점에서 매수해야 함.
• 투자 범위 설정을 하려면, ‘다’ 봐야한다. OO 아래로는 안돼 (X) 이 우선순위 범위 안에서 투자하겠어(O)

지방 소액투자 범위 설정

  1. 평형

20평대를 한다면 연식이 좀 더 좋은 것으로, 매도 기준/전략을 세워놓고 투자하기

나름의 거주 수요 = 연식 장점, 거주수요(직장/학군), 꾸준히 빈번한 거래(하락장에도 매월 빠지지 않고 거래가 되는 수준) 가 있는 곳이 환금성 측면에서 유리

  2. 연식

구축은 지역 사람들의 선호도가 있으면서, 전세가가 오를 수 있는 상황일 때, 적은 투자금으로 투자 해야 함 !

입지독점성이 뛰어난 곳 제외하고는 최대한 20년 이상 넘어가지는 않기 ..! ('05~)

  3. 생활권

위치적으로 외곽으로 갈 수 밖에 없고, 충분히 싸다면, 그 동네에서 제일 좋은 것을 선택 !! → 외곽으로 갈 수록 좋은 것을 해야 함.

평형/연식/생활권 보다 중요한 투자기준은 해당단지를 ‘그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가’

그 지역의 선호요소를 고려한 개별 단지 선호도 파악 !

구매력 있는 사람들이 살고 싶어하는 곳이 더 선호하는 곳 ! 

→ 임장 시 그런 단지의 특징/느낌/거주민을 보고 와야 한다.

가치가 많이 차이가 나는 곳이 아니라면, 몇천 더 오르는 것 보다 환금성을 더 고려해보는 것이 좋다.

지방에서 늘 고민하는 20평대 vs 30평대, 구축 투자 여부, 외곽 생활권 투자 범위 등에 대한 궁금증을 해소해주셨다. 물론 지역마다, 단지마다 너무 다르겠지만

튜터님께서 말씀해주신 것을 잘 기억하면서 내 임장지에도 적용해봐야겠다고 생각했다.

똑같은 투자금일 때 약점을 가졌다면, 다른 하나의 장점을 꼭 챙겨야 한다. 지방에선 그게 ‘연식’일 확률이 높다.

단지 임장 하면서 이 부분이 굉장히 헷갈렸었는데 강의 내용을 다시 보니 좀 더 생각 정리가 되는 듯 했다.

정량적으로, 일률적으로 기준을 적용하거나 점수를 매기듯 판단하지말고

그 지역 내 선호요소를 알고, 그것을 반영하는 큰 틀에서 ‘사람들이 좋아하는가’를 알아보는 것이 매우 중요하다고 생각했다. 이건 전임/매임을 통해 더 잘 알아볼 수 있을 것이라고 생각했다.

📌 이번 달은 전임/매임을 꼭 열심히 해보자 !!

지방투자는 매수가 끝이 아니라, 시작이다 !

지방 한 채 투자하고 쉬다가 주저 앉으면 안된다.

손을 놓고 있으면 내 물건을 팔아야 할 때를 모른다. 의사결정의 오류가 생길 수 있으므로 계속 시장을 트래킹해야 한다.

시장 상황에 대해 모르고 있다면 오르는 게 좋아보여서 더 갖고 있고 싶어하고, 수익이 덜 난 것을 팔아버리는 오류를 범할 수 있다고 하셨다. 투자가 끝이 아니다 ! 지방투자는 결국, 팔고 넘어가야 하는 투자라는 것을 명심하자.

📌 앞마당 시세트래킹 (특히 보유하고 있는 단지의 지역은 더 꼼꼼히) 열심히 하기 !

지방 투자 의사결정과정 3단계

1. 저평가

저평가는 덜 좋고 싼 것이 아니다. 가치가 비슷하거나 더 좋은 데 싼 것 이다.

무엇보다도 ‘저평가’ 가 가장 우선이다 !!!! 절대 투자금을 먼저 보면 안된다.

지역 내 저평가 찾기 → 앞마당에서 넓게 보기(매매가, 투자금 고정)

📌 bm - 저평가 찾기를 할 때의 작은 습관(이 큰 변화를 만든다)

매매가 기준 정렬(내림차순) → 투자금 필터 → 매매가/투자금 번갈아가며 보기 ! (좋은 것 부터)

 2. 투자금

목표 매수가 / 목표 전세가 잘 설정하기

최대한 실거주 할 사람들이 좋아하는 것을 매수하도록 노력하기, 조금 더 비싸도 동/층/향 좋은 것을 사는 게 환금성 측면에서 좋다.

객관적으로 내 물건의 상태가 어느 매물들 사이에 끼어있는지를 보고 목표 전세가 설정

📌 bm - 지역 내 단지들 상/중/하 그룹으로 나누어 두기, 현 전세 상황과 3개월 전 실거래 두고 목표전세가 설정해보기(이번달 top3단지)

전세가 없는 생활권/단지에 내가 첫 투자자로 전세 매물을 올려두면 생길 수 있는 리스크에 대해 말씀해주신 부분도 되게 충격적이었다. 진짜 그럴 수 있겠다 싶었다. 그러한 상황에서 전세 광고 올린 후 부사님들과의 소통이 아주 중요하다는 것을 느꼈다. 그리고 저렴한 매매 물건도 함께 “매일” 트래킹 해야 한다는 것도 새롭게 알게 되었다.

📌 bm - 전세 귀한 곳은 생활권 전체 지도 위에 전세 개수/가격 올려보기 !

 3. 리스크

• 잔금 여력 확인하기
• 전세금의 10~20% 정도의 현금 여력을 마련해두기

<투자 결정 프로세스>

장바구니 담기(매매가 저평가) - 장바구니 빼기(공급, 전세수요, 잔금리스크, 환금성 등) - 매물 임장(좋은 것 부터)

📌 bm - 이번 매물 임장 전 꼭 적용해보기

매도 의사결정 기준

1. 수익
2. 포트폴리오
3. 리스크

포트폴리오를 많이 가지고 있어야 한다.

늘 내 손에는 갈아탈 단지 3~5개 항상 손에 쥐고 있어야 ..!

지방투자로 앞으로 나아가기 위해서는 역량 + 종잣돈 + 재투자 모두가 갖춰져야 한다 !!

지방 투자를 하다가도, 서울 규제가 풀리면 바로 내 손에 쥐고 있는 포트폴리오가 있을 수 있도록 

→  매도/투자금회수/갈아타기가 동시에 진행될 수 있도록 하기

환경 속에서 (실전반 등 계속 도전) 앞마당을 늘려가면서 ‘역량’ 을 키우고

이사 후 저축액을 기필코 지켜서 ‘종잣돈’을 잘 마련하고

언제든지 ‘재투자’를 할 수 있도록 포트폴리오를 만들자. (5개 꼭 손에)

이번 갈아타기를 하면서 이렇게 동시에 진행되는 것이 정말 어려운 일이라는 것을 실감하는 기회가 되었다.

그래서 더더욱 미리미리 포트폴리오를 준비해둬야 한다는 잔쟈니 튜터님의 말씀이 더 와닿았다.

내가 가진 포트폴리오가 무엇이냐에 따라 갈아타기를 성공할 수도, 실패할 수도, 그 이후의 수익도 달라질 수 있다.

내 앞마당에서 항상 포트폴리오를 채운다는 느낌으로, 투자에 임하는 마인드로 앞마당을 넓혀가자 !

📌 bm - 앞마당 만들면서 선호신축/선호구축/중간신축/후순위 나누어서 우선순위 매겨보기

📌 bm - 시세트래킹은 가격만 x , 추이와 매물개수 파악 !!

📌 bm - 현장분위기가 중요, 매월 말에 앞마당 정리하면서 전화 한 통 꼭 해보기 !