[독서후기] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (두두부부)

월급쟁이 부자로 은퇴하라

1장 왜 투자를 해야 하는가

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애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야 한다. 인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없다.

>> 나 역시 자본주의 시스템 안에서 살면서 소비와 풍요만 즐기려고 했지, 자산을 키우려는 생각을 하지 못하고 살아왔다. 자본주의 시스템에서 돈은 계속 늘어나고, 물가가 오르고, 내 호주머니 속 돈이 녹아내리는 것을 머릿 속으로는 이해했지만 실제 내가 그 시스템을 활용해서 인플레이션을 대비하기 위한 행동으로 전혀 옮기지 못했다. 최소한 열심히 일해서 노후가 가난해지지 않도록, 내가 열심히 자산을 만들어서 내 가족 이외의 이웃에게도 나눌 수 있는 삶이 되어야 한다.

✅ BM : EBS 자본주의 책 빌려 읽고 (독서 목록에 추가) 후기 꼭 작성하기

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투자의 제1 목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다. … '나와 내 가족의 미래를 지켜내기 위해서라도 투자는 반드시 해야만 해!라고 생각하는 것과 같으니 말이다.

만약 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다. 나는 이런 생각으로 투자에 임했고 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도 좌절하거나 포기하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다.

>> 투자는 생존의 문제이다. 당장 50살에 남편이 대기업에서 희망퇴직 한다면? 내가 몸이 아파서 은퇴 수명까지 일을 계속 할 수 없다면? 내가 먹여 살려야 할 (아직 태어나지 않은) 아이 뿐 아니라 내 스스로가 가난에서 허덕이며 살아갈 것이다.

✅ BM : 경제, 투자, 부동산, 자기관리 관련된 책 꾸준히 읽기 (24년도 36권 읽기 목표)

비전보드 (노후 자산 계산해서 내가 얻을 수 있는 기대소득, 시스템 투자 되새기기)

미루고 싶을 때, “투자 아니면 어떻게 할건데?” 외쳐보기

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

74 돈을 대하는 나의 방식

돈을 버는 방식과 돈을 쓰는 방식으로 나뉘는 4사분면

(4) 시간을 투입해서 돈을 벌고 / 소비자산을 구입한다 (재테크 안하는 직장인)

(3) 시간을 투입해서 돈을 벌고 / 생산자산을 구입한다 (직장인 투자자)

(1) 시간과 무관하게 돈을 벌고 / 생산자산을 구입한다 (자산가, 부자)

당신이 나처럼 평범한 직장인이라면 4번 -> 3번 -> 1번의 순서로 이동해야 한다. 그러려면 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

>> 우리 부부는 결혼과 동시에 저축 목표를 정했다. 23년도에는 부부 총 소득의 50%를 저축하자고 했는데, 처음 해본 적극적 저축을 성공할 수 있었다. 물론 쉽지는 않은 과정이었다. 아직 저축 과정에서 개선할 부분이 여전히 있다.

1) 전월 생활비 정산해주는 과정에서, 생활비 지출에 한도가 없어진 것

2) 여가운영 (여행, 캠핑)을 절약해서 다녀오기는 했지만, 계획되지 않은 국내여행, 미리 예산을 할당해 놓지 않아서 9월에 가계 빵꾸가 났던 것

3) 코스트코 자주 이용하면서 꼭 필요한 것만 사려고 노력했지만, 술 구매를 충동적으로 했던 것

✅ BM : 24년도 저축 목표도 열심히 지키면서 24년도 1호기 생산자산 구매를 위해서 달려가자!!!

더이상 4사분면에 머물러 있지 않기 위해 노력하는 신랑을 충분히 칭찬해주자

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

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경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

>> 대면할 수 있는 친구/지인 중에서 투자에 관심을 갖고 있는 사람이 많지 않다. 하지만 핑계대지 않고 내가 먼저 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되어야 한다. 너나위도 주변에 부사 친척이나 부자 친구가 많았던 사람이 아니다. 꾸준하게 꿈을 향해서 달려가고 있는 사람임을 알려야 한다.

✅ BM : 단지별로 친한 부사님 만들어 놓기,

톡방으로 미모인사, 90일 습관, 원씽, 독서후기나 임장보고서 공유 꾸준히 지속하기

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투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄• 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고. 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

>> 나부맞에서도 똑같은 이야기가 나왔다. 더울 때 움직이고 추울 때 움직이는 사람이 좋은 물건을 겟 할 수 있다는 사실 잊지말자

✅ BM : 1월에는 동대문구 1등 단지 부사님 컨택하기

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그 시절 나는 매일 아침 가방에 운동화를 넣고 출근해 회사에서 열심히 일한 뒤, 퇴근해서는 운동화로 갈아 신고 바로 임장지역으로 향하는 생활을 했다. 토요일, 일요일도 따로 없이 매일같이 임장 또 임장이었다. 그렇게 2개월을 보내고 나니 처음에는 불가능해 보였던 구로, 금천, 광명의 모든 아파트를 다 둘러보게 되었고, 아파트별로 분위기가 어떤지 어떤 사람들이 거주하는지를 자연스럽게 익힐 수 있었다. 인근의 환경을 따져보고 어느 것이 좋고 나 쁜지 나름의 기준도 갖게 되었다.

>> 와, 매일 임장하는 것이 가능하구나… 맨날 퇴근 후에 보상심리 충족에 바빴던 나를 기억에서 지우고 상반기에는 퇴근 후 논문작성, 하반기에는 매일 임장/임보에 푹 빠져야 한다.

✅ BM : 1월에 황상문 <몰입> 책 읽고 독서후기 작성

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가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자를 해야한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에 서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해나가는 느낌이었다.

>> 1채 투자에서 만족하는 것이 아니라 다양한 투!자!경!험!을 쌓는 것이 중요하다. 10호기까지는 지역/평형/매입상황/다양한시설환경의 폭을 넓히는 것이 필요하다는 사실을 알게 되었다.

✅ BM : 24년 1호기는 수도권 20평대로 먼저 시작하고, 2호기는 자금 상황에 맞게 겹치지 않는 물건으로 매수하기

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이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경 우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

>> 가장 중요한 것은 “싸게 사는 것” 이다. 전고가 대비 30%이상 떨어진 매물이라면 서두르지 않고 협상에 임할 수 있다.

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잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다.

>> 지금 나는 세 가지 모두 부족한 상황이다. 그러나 안목/기술/동원력 모두 내가 노력해서 증진할 수 있는 분야임을 꼭 잊지말자. 나는 해낼 수 있다. 막연한 두려움이나 걱정은 묻어두고 잠재의식 속에 확언을 심어놓자

✅ BM : 잠재의식 확언 <부동산> 추가하기

“나는 부동산의 저평가 여부를 판단하는 안목을 갖추고 있고, 적은 투자금으로 효율적인 투자를 하는 기술을 갖고 있고, 내 자산을 방어하기 위해 충분한 준비를 하고 있다.”

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이러한 이유로 추세적으로 수도권 전 제가 부동산 상승장이던 2016년에도 평촌 신도시의 시세는 상승 폭이 미미했다. 하지만 매매가가 답보 상태였기에 오히려 투자하기에 적합한 상황이 조성되었는데, 사실 대규모 입주에 따라 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가 또한 약세였기에 투자자 입장에서 임차인을 구하는 것이 만만치 않았다. 위기가 한편으론 기회가 되듯, 모든 기회에는 위기가 숨어 있게 마련인 것이다.

상황이 어떠하든, 평촌은 입지 측면에서 수도권에서도 사람들의 선호도가 높은 지역이다. 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다.

결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다. 그래서 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.

>> 입주 많은 지역은 무조건 피해야하는가?에 대한 궁금증을 해소해주는 부분이었다. 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크하자. 24년 평촌에 입주가 많고, 매수자 우위의 시장이기 때문에 내가 전세임차인을 구하는 리스크만 잘 헷지한다면 좋은 투자기회를 가져올 수 있는 지역이다.

✅ BM : 24년 7월 평촌 임장하기 (연간 계획에 입력)

4장 성공투자를 위한 필수 지식

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내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련 한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

>> 첫 투자에 나서기 전에 너나위의 준비항목을 체크해보자, 1) 경제투자도서 100권 이상 독서, 2) 10개 이상 강의 수강, 3) 50명 이상 투자 동료 만나고 동반자 되기

✅ BM : 경제투자 부문 독서 이어가기 (24년 한 달 3권은 꼭 읽기),

내마중, 실전반 수강하기,

조원 들에게 신뢰받을 수 있는 꾸준한 동료 되기

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1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아올린다.

>> 불가능하다는 생각을 버려라, 투자 아니면 내가 어떻게 하겠어? 생각하고 50억 달성을 위해 필요한 주택 수를 계산한다.

5장 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

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사업체와 종사자 수, 서비스업의 사업체와 종사자 수가 어느 정도인지 알 수 있다. 이와 같은 순서로 조사하다 보면, 내가 임장하려는 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준뿐 아니라, 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 그 성격까지 어렵지 않게 파악할 수 있다.

이러한 자료를 참고삼아, 우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다. 그렇게 적어두면 보다 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을 테니 말이다.

✅ BM : 전국 지도에 일자리 수, 원천징수 급여수준 작성하기, 카페에서 벤치마킹 자료 찾아보기

6장 당신의 돈그릇을 키우고 싶다면

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당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

그렇게 하지 않는다면 조만간 이 책도 당신의 방구석 어딘가에서 먼지를 뒤집어쓰고 잠든다. 그리고 당신의 내일은 어김없이 어제와 똑같은 모습으로 반복될 것이다.

>> 아는 것과 실천하는 것은 하늘과 땅 차이다. 독서하고 독서후기 쓰는 것은 아직 투자를 실행한 것이 아니다. 위안 삼지 말고, 24년도 1호기 달성을 위해 실행에 옮겨야 한다.

✅ BM : 시세트래킹 시트 완성해서 상반기에는 업데이트만 꾸준히 하자, 대학원 졸업 후 하반기에 본격적인 임장/임보 전환해야 한다. (평촌, 관악, 동작, 동대문, 서대문, 강동구, 광진구)

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책을 읽을 때는 부동산 관련 책부터 읽을 것이 아니라, 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다룬 책을 먼저 읽길 추천한다. 부동산은 자본주의 시스템 속 수많은 자산의 종류 중 하나일 뿐이다. 자본주의와 그 속성이 무엇인지 어느 정도 알겠다 싶을 때, 부동산과 부동산 투자 관련 서적을 모조리 읽겠다는 마음으로 읽어가라.

>> 중급반 들으면서도 왜 굳이 책 읽어야 하나? 편견이 있었지만 무참히 깨졌다. 자본주의 시스템, 투자 전반에 대한 책을 먼저 읽어야 한다.

✅ BM : 너나위 추천도서 분야별로 몰입해서 읽기

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어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까?

나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것 이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황 에서도 그의 의견에 동조해주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.

>> 직장인 투자자로서, 어떤 자세로 회사를 다녀야 할 지 막막했었다. 너나위의 경험이 큰 도움이 된다. 가장 불편하고 비호감인 사람에게 더 잘 해주고 내가 할 수 있는 것에 집중할 필요가 있다.

위대한 인물에게는 목표가 있고,

평범한 사람에게는 소망만 있다. (워싱턴 어빙)

돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다. (너바나)