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[선착순] 26년 3월 돈버는 독서모임 - <돈의 방정식>
독서멘토, 독서리더
「머니 트렌드」
김도윤 지음
[용어정리]
①테뉴어스: 당장은 끊어지지 않았지만 불안정하고 위태로운 상황(=다운사이드 리스크)
◆요약: 2026년은 금리 전환과 유동성 공급이 동시에 작용하는 불안정한 시기로, 실물경제는 저성장에 머무는 반면 자산시장은 유동성에 따라 선별적인 기회와 위험이 공존하는 시장이다. 이 가운데 부동산 시장은 서울 과열 억제와 지방 방어라는 이중 정책 구조 속에서 신축·핵심지로의 쏠림 현상이 더욱 강화될 가능성이 크며, 결국 우리 같은 부동산 투자자는 수익을 쫓기보다 리스크와 정책, 공급 구조를 먼저 읽고 대응하는 사람이 되어야겠다는 생각이 들었다.
◆느낀 점
이 책을 통해 느낀 가장 큰 메시지는 “2026년은 방향이 명확한 상승장이 아니라, 유동성과 정책이 수시로 스위치를 켜고 끄는 매우 까다로운 시장”이라는 점이었다. 금리 인하 가능성과 유동성 공급이라는 큰 흐름만 보면 자산시장에 기회가 있어 보이지만, 그 유동성은 ‘테뉴어스’하다는 표현처럼 언제든 불안정해질 수 있다는 전제가 붙는다. 따라서 과거처럼 “금리 내려가니 다 오른다”는 접근은 더 이상 통하지 않는 시장이라는 생각이 들었다.
부동산 시장에서는 특히 서울과 지방의 이중 구조가 더 선명해질 것 같다. 서울은 공급 절벽과 신축 선호, 현금 부자 위주의 거래로 가격은 버티지만 거래는 잠기는 모습이 반복될 가능성이 높고, 지방은 정책적 방어와 금리 효과에 따라 지역별로 명암이 크게 갈릴 것이라는 점이 인상 깊었다.
전세 소멸과 월세 중심 재편 역시 투자자에게는 구조적인 변화다. 전세가가 오른다고 해서 무리하게 전세를 끼고 들어가는 전략은 오히려 리스크가 될 수 있고, 임대 구조 변화에 따라 현금흐름과 레버리지 관리 능력이 성과를 가를 것이라는 생각이 들었다. 이제는 단순히 매매가 상승만 보는 투자자가 아니라, 임대차 구조까지 이해하는 투자자가 살아남는 시장 같다.
또 하나 크게 느낀 점은, 이 책 전반에서 반복되는 메시지가 “수익보다 리스크를 먼저 보라”는 것이었다. 신축, 핵심지, 똘똘한 한 채로 자본이 몰리는 이유도 결국 불확실한 시대에 검증된 자산으로 도피하려는 심리 때문이라는 점에서 공감이 갔다. 결국 2026년 부동산 투자는 공격적인 확장이 아니라, 사이클을 읽되 심리에 휘둘리지 않고 구조와 정책, 유동성을 동시에 보는 ‘버티는 투자’의 싸움이라는 생각이 들었다.
이 책은 ‘어떤 태도로 시장을 바라봐야 살아남는가’를 계속 질문하게 만들었던 것 같다.
◆본,깨,적:
1장. 2026 경제를 전망하다.
㉮
[본]
▸2020~2021년은 펜데믹으로 인한 경제위기의 시기였다. 실물경제는 충격, 자산 시장은 거품 수준의 활황. (완화의 시대)
▸2022년 러,우 전쟁은 공급망 흔들고 급등한 에너지 가격은 세계적으로 물가 자극함.인플레이션의 폭발적 상승.이에 대응하기 위해 전세계 중앙 은행은 일제히 금리 인상.자산시장 붕괴. (긴축의 시대)
▸2026년 실물경제는 여전히 부담을 안고 가지만, 자산 시장에서는 금리 전환의 힘으로 새로운 기회와 위험이 동시에 발생. 26년 통화 정책이 다소 완화적으로 전환될 가능성이 크다. 불확실한 유동성의 시대!
▸2026년 ‘유동성’이 경기 전환기의 핵심 변수로 작용함. 추가적인 금리 인하와 유동성 공급이 불가피한 시기.
(테뉴어스: 당장은 끊어지지 않았지만 불안정하고 위태로운 상황)
▸통제 가능한 위험risk, 통제 불가능한 위험danger.
[깨]
▸2020~2026년의 경제 상황을 알 수 있었다.
[적]
▸26년에는 유동성이 변수이며 테뉴어스이다. 따라서 거시 경제도 지켜봐야 할 것 같다. 거시 경제 지켜보는 방법이 무엇이 있을까? 환율 보기！신문 기사 읽기!
㉯
[본]
▸통제 가능한 위험risk, 통제 불가능한 위험danger.
▸매입세가 약해지는 중. 미국은 대규모 국채 발행 → 국채 금리 상승=시장 불안을 키우는 요인.
이를 양적 완화(국채 매임 프로그램)로 해결하려고 함→낮은 금리 환경 조성
▸26년은 유동성 공급이 강화되는 시기. 자본시장과 자산 시장에 긍정적 영향을 미침. 무리하게 추진된다면 금융위기급 충격을 불러 올 수 있음.
▸경제위기는 경기 둔화나 경기 침체와는 다르다. 경제 위기란 디프레션 수준의 충격을 말한다.
▸26년은 실물경제는 구조적으로 저성장 국면에 머무는 반면, 자본시장은 유동성 환경의 영향으로 상대적으로 활기를 띠게 될 수 있다.
[깨]
▸26년은 실물경제는 저성장, 자본시장은 활기 가능성.
[적]
▸‘미국에 국채를 매입한다고 하면 낮은 금리 환경을 조성하겠구나.’라고 생각하기
㉰
[본]
▸메말랐던 실물경제가 순환되고 넘쳐흐르게 되면 주식시장, 부동산 시장으로 흐르게 된다.
▸유동성 공급은 실물경제 회복시키는 동시에 금융, 자산시장으로 활기를 불어 넣는다.
▸정부는 부동산 시장 가운데 특히 서울을 향한 쏠림을 차단하는 것을 현재 정책의 목표로 함.
▸6.27 대책: 갭투자 저지, 전세대출=주거 안정의 필수 장치. 전세 대출을 한 번에 틀어막기는 어려울 듯. 시장의 투기적 수요는 차단하되, 세입자의 불안이 과도하게 커지지 않도록 조절.
▸정부의 현재 정책: 지방 부동산의 추가 하락 막기 위해 초점. 투자 자금이 지방으로 유입되도록 유도.
▸2026년 부동산 시장=서울의 과열 억제+지방의 방어적 부양
[깨]
▸정부는 서울과 지방에 각기 다른 정책을 유도하고 있다.
▸전세대출을 한 번에 틀어막기에는 한계가 있다.
[적]
▸정부의 정책을 계속 지켜보며 할 수 있는 투자를 하자.
㉱
[본]
▸안전 자산과 위험 자산의 구분은 변동성의 크기에 있다.
▸안전 자산:변동성이 낮아 원금을 지키는 성격이 강한 자산
▸위험 자산:변동성이 크고 원금 손실 가능성이 높은 자산
▸전체적인 흐름은 긍정적이지만 다운사이드 리스크를 모니터링하고 이를 해지할 수 있는 전략을 병행하는 것이 필요하다.
▸2026년 국방비 지출 확대, 방위 산업 수요 급증, 대규모 계약 체결로 이어지는 흐름이 예상된다.
▸2026년 경제의 큰 흐름: 유동성, 지정학적 불안, 관세 전쟁.
▸대미 투자가 국내 투자의 위축으로 이어질 수 있다. 이는 고용 위축, 소비 여력 약화, 내수 부진으로 연결된다. 트럼프발 관세 정책의 부작용이 한국 경제에 투영되는 지점이다.
[깨]
▸변동성에 따라 안전 자산과 위험 자산으로 나뉘어짐.
[적]
▸트럼프의 관세 정책으로 인해 대미 투자가 국내 투자의 위축으로 이어질 수 있다.
㉲
[본]
▸스테이블 코인은 새로운 화폐 질서의 축을 만들어 가고 있다.
▸비트코인은 탈중앙화 라는 장점을 내세웠지만 누가 발행했는지 알 수 없고 가격 변동성이 심해 화폐로서 기능을 수행하기엔 불안정하다. 이로 인해 디지털 화폐로서 실질적 결제 수단이 필요해졌고 중앙은행 디지털 화폐를 뜻하는 CBDC와 스테이블 코인 두 가지 형태가 등장함.
▸달러나 원화 같은 화폐에서 결제하는 종료의 수단이 디지털 화폐로 옮겨가고 있다.
▸달러 기반 스테이블코인을 전세계적으로 확산시키려고 한다.
▸재정 적자를 메우는 국채 매입 두산, 중국의 기축통화 도전을 막는 수단으로도 스테이블 코인이 필요함.
▸스테이블 코인은 ‘위험한 유동성 공급 장치’ 원화의 역할이 줄고 통화 주권을 상실하게 되는 문제
[깨]
▸스테이블 코인이 곧 들어오는 것은 시간 문제이다.
▸코인만 사용한다면 우리 한국의 통화 주권 상실의 위험성이 있다.
▸스테이블 코인은 유동성을 공급하고 달래 패권을 강화하는 수단인 동시에 언제든 새로운 금융 위기의 불씨가 될 수 있다.
[적]
▸코인에 대해서도 관심을 가지고 무엇인지는 투자자로서 알고 있어야 한다.
2장. 주식시장의 다음 도약
[본]
▸한국 주식시장이 25년 전 세계를 압도한 더 큰 이유는 평균회귀이다.
▸이제 남은 것은 경기민감주의 강세.
▸경기가 살아나는 조짐을 가장 먼저 포착하고 움직이는 것은 기업가나 투자자다. 경기 확장기에는 임금 상승과 대출 확대에 대한 기대가 생겨 지갑이 열린다.
▸확장 국면 초입에서는 정유, 화학, 철강, 건설, 기게, 그 외에 광고, 물류 관련 회사를 주목할 필요가 있다.
▸2026년도 강세장이 이어진다면 개별주의 틈새보다 반도체, 자동차, 화학 등 규모가 크고 경기 순환의 특성을 가진 산업이 더 쉬운 선택이 될 수 있다.
▸2026년에 주목해야 할 테마: 인공지능, 자율주행, 등
[깨]
▸일시적으로 유행 하는 주식은 위험하다. 경기 흐름을 오기 전에 미리 파악하는 것이 중요하다.
[적]
▸경기 순환의 특성을 가진 산업을 선택하자.
3장. 전환의 해, 부동산의 결정적 분기점
㉮
[본]
▸2026년 변화의 교차점으로 주목되는 3가지는 공급 절벽, 전세 소멸, 그리고 새 정부의 정책대전환이다.
▸26년도 수도권 부동산 시장은 공급 부족과 수요 집중으로 강력한 상승 압력을 받을 수 있다. 신축 아파트에 대한 프리미엄 폭등이 예상된다.
▸2025년 6.27대책 이후 전세대출보증비율이 90%에서 80%로 하향 조정되고, 수도권 주담대 한도가 6억으로 제한되면서 전세 시장에 구조적 변화가 일어나고 있다.
▸전세 수요의 변화는 30세 인구 증가, 독신 가구, 외국인 가구 등의 증가로 수요가 높아지는 실정.
▸26년은 전세가 사실상 소멸로 접어들고 월세 중심의 임대차 시장으로 재편.
[깨]
▸26년부터는 공급 절벽, 전세 소멸, 정책 대전환 등이 주요 상황이다. 전세 수요는 많아지는데 공급은 사실상 절벽이기 때문에 전세가 상승은 예정되어 있지만, 정부가 대출 규제 등으로 전세대출을 막는다면 전세가 월세로 재편되는 상황이 발생할 수 있을 것 같다.
[적]
▸대출 등의 상황에 유연하게 대응하고 전세가 없더라도 전세를 너무 높게 올려받는 것은 위험해보인다.
㉯
[본]
▸보유세나 양도세 중과에 대한 추가 인상은 유보된 상태.
▸양도세 중과 유예, 지방 1주택 종부세 특례 상향, 다주택자 종부세 중과 완화. 한편, 금융 규제는 한층 강화되고 있다. 정부는 세제는 느슨하게, 금융은 단단하게 조이는 세금완화 레베러지 차단 모델을 구사하고 있다.
▸공급 절벽과 금리 하락은 희소성 프리미엄을 자극할 가능성이 높다.
▸앞으로 2~3년 동안 부동산 시장은 일관된 방향성이 아니라 수요와 공급, 정책 신호에 맞게 스위치가 유동적으로 작동하는 국면으로 진입하게 될 것이다.
▸5가지 무기로 잡는 집값: 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 확대, 전매 제한 및 실거주 요건 강화, 대출 및 유동성 억제 조치 확대, 거래 추적 및 가격 담합 단속 강화, 맞춤형 규제-완화 스위치 전략.
▸거래위축, 호가 방어, 프리미엄 심화가 반복되는 거래 잠김 현상이 나타날 가능성이 크다.
[깨]
▸시장이 일관된 방향이 아니라서 상황이 자주 바뀔 수 있을 것 같다.
[적]
▸실거주자와 투자자는 모두 정책의 방향성과 전환 시점을 면밀히 관찰하면서 민첩하게 대응할 수 있는 전략을 수립해야 한다.
㉰
[본]
▸6.27 강력한 금융규제가 시행되었음에도 부동산 시장의 기대심리는 쉽게 꺾이지 않고 있다.
▸금리 인하가 대출 금리로 직접 연결되는 과정은 생각보다 원활하지 않았다.
▸작년 7월 스트레스 DSR 전에 막차 수요를 유발하는 역설적인 현상을 낳았다.
▸통상적으로 금리와 주택 가격은 반비례 관계를 보인다. 고강도의 대출 규제가 기준금리 인하와 주택가격상승을 잇는 경로를 차단하고 있다.
▸서울 핵심 지역은 현금 유동성이 풍부한 실수요자 위주 거래가 많아 규제의 영향이 크지 않지만, 지방의 경우 금리 인하가 더 강한 효과를 발휘할 가능성이 있다.
▸현재 정부는 세제를 완화하되 레버리지를 억제하는 모델을 통해 정책의 균형을 도모하고 있고 실물 경기 부양과 부동산 안정이라는 두 목표를 동시에 추구하는 절충적 전략으로 평가 된다.
[깨]
▸정부는 세제 완화, 레버리지 억제를 통해 정책의 균형을 도모한다.
[적]
▸세제 규제를 지켜보면서 레버리지 억제가 계속 나온다면 가능한 곳에 집중하여 투자를 진행한다
㉱
[본]
▸투자자는 지정 발표가 아닌 실제 착공과 인허가 여부를 선행지표로 삼아야 한다.
▸실수요자와 투자자 입장에서 중요한 것은 언제, 어디서, 얼마나 공급이 현실화 될 수 잇는가가 될 것이다. 실행률, 교통망 확정, 재원 확보의 3대 조건이 충족된 곳에 반응해야 한다.
▸2025년 하반기 한국 부동산 시장에서 얼죽신 현상은 단순한 선호 트렌드를 넘어 시장 구조를 좌우하는 변수로 부상했다
▸연식이 짧을수록 상승률이 높은 경향이 뚜렷하게 확인되었다. 신축 아파트는 하락기에도 강한 가격 방어력을 유지한다.
▸좋은 집에 집중하려는 정략이 여전히 유효한 흐름으로 나타나고 있다.
▸규제 외곽 지역의 토허제 풍선효과가 당분간 지속될 전망이다.
▸신축 한강변 단지는 매매와 전월세 시장 모두 희소성 프리미엄이 작용할 가능성이 높다.
▸규제가 강하게 작동하는 지역에서는 가격은 유지되지만 거래가 멈추는 현상이 반복된다.
▸경기 부산이 클수록 자본은 더 안전하고 검증된 자산으로 몰린다.
▸강남, 송파 등 주요 재건축 단지의 토허제 재지정은 단기적으로 거래를 멈추게 하지만, 장기적으로 실수요 기반의 질서 정착과 자산 프리미엄 방어 효과를 동시에 유발하며, 투자 수요의 외곽 확산 및 향후 변동성 확대라는 다충적 결과를 불러오고 있다.
▸2026년 부동산 시장은 세제 및 제도적 헤택을 얼마나 적극적으로 활용하느냐에 따라 주자자 간의 성과 격차가 극명하게 벌어질 것으로 예상된다.
▸지방이나 공급과잉지역에서 무차별적인 저가 매수를 하지 않는다.
▸살아남는 투자자는 수익보다 리스크를 먼저 본다. 사이클을 읽되 심리에 휘둘리지 않는 자세도 필요하다.
▸가격보다 구조가 중요하다. 결국 살아남는 투자자는 현금, 고정금리, 분산이라는 안전망을 준비해둔 사람이다.
[깨]
▸이번 장에서는 신축에 대한 선호도가 훨씬 높았다.
▸규제가 생기면 외곽으로 풍선효과처럼 퍼진다.
▸똘똘한 한채 수요는 여전하다.
[적]
▸공급이 현실화 될 수 있는지 살펴보자.
▸실거주자는 똘똘한 한 채에 대한 수요가 강하다. 이를 알고 있자.
▸규제가 생긴다고 모든 가격이 하락하지 않는다.
