안녕하세요 .
투자자의 시간에 집중하는 인생집중입니다.
2주차 재이리튜터님의 계약 프로세스의 모든 것이라는 강의를 수강했습니다.
계약 프로세스라고 배우고 계약의 바이블로 저장을 해둬야 하는 명강의 였습니다.
계약과정인 매수, 매도, 전세 계약의 대부분의 상황을 중점 확인사항과 꼼꼼한 체크리스트까지 알려주셨는데
실전 상황에 바로 적용이 가능하고 실제 튜터님의 경험까지 녹여서 설명해 주셔서 너무나 잘 이해할 수 있었습니다.
매수 프로세스
✅ 매수 전 :
- 등기사항 전부증명서 - 중대하자 - KB시세
돈을 잃지 위해 매수에서 리스크를 줄이는 것 !
- 특약문구 작성 및 전송, 매도인 특약 동의여부 확인
원만한 계약 이해을 하기 위해 서로의 동의 여부를 확인 !
- 안전하게 계약금의 일부(가계약금) 입금
확인할 부분과 협의할 부분. 모두 완료한 후 안전하게 입금! 매도자 동의 여부 확인 필수
✅ 본계약 :
- 계약서 초안 요청 (1~2일 전)
가계약 시 합의한 특약이 계약서에 잘 반영 되었는지 와 오타 확인 필요
- 계약서 작성 및 계약금 입금
매도인 인적사항 일치여부 확인 후 계약금 입금
- 전세계약 데드라인 알림
잔금 두 달 반 전까지 전세계약 안될 시 타부동산 광고 진행 한다고 미리 구두로 알림
✅ 잔금 :
- 법무사 구하고 견적 받기 (한달 전)
잔금과정을 도와 줄 법무사를 사전 섭외하고 수수료 협의
- 잔금 치르며 각종 비용 정산
잔금 당일 매수인, 매도인, 임차인 돈을 주고 받고 수수료 정산
- 취득세 납부하며 매수 완료
취득세를 납부하고 매수과정 완료! (이후 등기필증 수령)
전세 프로세스
- 시세에 맞게 전세가격을 결정하고 광고 내기
전세광고를 올리고 전세 빼는 과정 내 물건 1등 만들기 !
- 임차인의 종류, 상황을 고려하여 계약 확정(내 상황을 고려하여 판단할 수 있어야 한다.)
임차인의 상황과 요구를 알고 빠르게 대응
- 특약문구 작성 및 전송 , 임차인 동의확인 후 계약금의 일부 수령
원만한 계약 진행을 위해 상호 동의여부 확인 후 계약금의 일부 입금 계좌 전송
- 사전 협의된 특약대로 본계약 마무리 , 전세잔금 후 임차인 입주
미리 계약서 검토 , 전세잔금 후 투자 마무리
보유, 매도 프로세스
- 보유과정에서 생기는 유지보수의 문제를 대응 할 수 있어야 함.
입주 1달 이내 상식선의 소모품 교체와 보수교체 비용의 상한선 (30만원)을 기준으로 판단한다.
- 전세 만기 시점에 기존 임차인과 계약 연장 혹은 신규 계약을 할지 판단해서 대응한다.
공급상황과 포트폴리오를 점검하면서 전세 만기에 대응한다.
✅ 매도 프로세스
- 적정 매도가 정하기 ▶ 임차인 매수의사 묻기 (매수 거절시 집 보여주기 협조 당부)▶
단지내 부동산 1~2곳 물건 내놓기 (가격 설정의 적정성과 매수세 확인) ▶ 물건 뿌리기 (노출 빈도 및 1등 물건만들기)
갈아 탈 곳을 먼저 선정해 놓지만 계약서, 잔금행위는 매도 먼저 해야 한다.
“순서가 바뀌면 내집이 급매가 된다.”
적용할 것
- 계약전 체크리스트 내용확인 하여 리스크를 확인한다.
- 특약 관련 사항을 꼼꼼하게 확인하여 리스크를 최소화 한다.
- 내 상황을 메타인지 하고 편익이 큰 쪽으로 선택한다.
- 매도 후 갈아타기시에는 매도 먼저 하고 매수를 한다.
상승장과 하락장에서 사용할 수 있는 매도의 꿀팁도 전수해주셔서 너무 좋은 시간이였습니다.
재이리님의 강의 마지막 원 메세지는 “투자에서 대충은 비싸다 !”
계약상황에서 벌어질 수 있는 프로세스를 숙지하고 CEO 마인드로 적극적 대처해서 잃지 않는 성공적 투자생활을
할 수 있도록 경험과 꿀팁을 나눠주신 재이리 튜터님 너무나 감사합니다.
