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독서멘토, 독서리더
1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 트렌드 2026
2. 저자 및 출판사: 김경민 등 / 와이즈맵
3. 읽은 날짜: 2025.12.31 ~ 2026.01.04
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
5. 위 점수를 준 이유 간략하게 : 예측이 다 맞을거라고 생각지는 않지만, 2025년 흐름을 보고 다가올 2026년에 대해서도 부동산 초보 투자자가 이해하기 쉽게 풀어준다.
2. 책에서 본 것
[Part 1. 2025 부동산 시장 돌아보기]
1) 2025년 부동산 시장에 일어난 일들
- 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다. ‘슈퍼사이클’의 초입에 진입한 것이다.
- 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가아파트 지역으로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성이 있다.
2) 합리적인 소비자들은 결국 시간이 지나면서 시장 안팎의 상황, 즉 인플레이션, 풍부한 유동성, 미래 공급 절벽 등을 다시 고려하며 자신들이 감당할 수 있는 수준의 아파트 매수에 나설 가능성이 크다 > 노도성 지역 거래량도 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며 상승 도미노의 서막이라고 볼 수 있다.
[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장]
1) 전국 아파트 매매 시장 동향
- 전국 아파트 시장은 23년 1분기를 저점으로 점진적인 회복세를 보이고 있다. 다만 수도권과 지방 광역시간 격차가 뚜렷하다. 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있음을 시사한다.
- 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.
- 서울은 아파트 평균 매매 가격이 하락했는데, 소형 평형 거래가 많았던 영향으로 해석된다. 최근 시장에서 소형 평형에 대한 수요가 늘고 있다는 신호다.
- 강남 시세가 전고점을 넘어서며 시장을 이끄는 선도 역할을 하고, 그 기세가 서울 내 다른 지역과 수도권 일부 신도시의 가격 상승 기대감을 부추기고 있다.
2) 신도시 아파트 매매 시장 동향
- 신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체(혹은 아주 완만한 상승)가 예상된다.
- 분당, 판교를 중심으로 신도시 부동산 시장은 회복세를 보여주고 있으나 지역마다 가격 회복력이 확연히 다르다.
3) 서울 아파트 매매 시장 동향
- 강남 3구는 사상 최고치를 연일 경신하며 초고가 시장의 면모를 확실히 증명하고 있다.
- 2025년 2분기 노도성 거래량이 1분기에 비해 급증한 점, 그리고 강남3구 거래량보다 월등히 많은 거래량이 노도성 지역에서 나온 점은 고가주택 가격상승 후 시차를 두고 저차주택 가격 상승의 패턴이 나타나는 것으로 보인다.
[Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1) 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장
- 글로벌 관세 전쟁이 상식을 벗어난 수준으로 전개되며 수입품 가격 인상 > 장바구니 물가 부담 > 이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오고 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물 자산에 눈을 돌리면 화폐 가치가 하락, 실물 자산 가치 상승을 불러오고 이런 부동산의 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.
- ‘수요자’입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다.
2) 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현
- 서울 아파트 시장의 흐름은 단순 가격 상승이나 일시적인 시장 불균형으로는 설명할 수 없다. 특정 소수 단지에 자산가치가 집중되고, 이들이 지속적으로 상위권을 유지하며 나머지 단지들과 점점 격차를 벌리는 구조는 명백히 ‘시장 내부의 계층화’가 진행되고 있음을 나타낸다.
3) 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요
- 앵커링 효과는 인지적 편향을 조성하는 요인 중 하나로, 사람들이 특정 숫자나 정보에 노출되면 그 숫자를 기준으로 판단을 내리는 경향을 뜻한다. 초기에 제시된 정보(앵커)가 이후 의사결정에 강력한 영향을 미친다는 것이다.
- 앵커링 효과로 인한 가격 착시 가능성도 문제지만, 실제 가격이 빠르게 상승하는 현실에 대한 정책적 대응 역시 시급하다.
4) 현재도, 앞으로도 공급이 문제다
- 입주 물량 부족이 단기간에 풀릴 문제가 아니다. 구조적인 문제일 수 밖에 없다.
- 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질 거라는 결론으로 곧장 연결되진 않는다.
- 현재 서울시는 아파트 미래 입주 물량, 아파트 현재 착공 물량, 빌라 현재 착공 물량 모두가 급감하는 상황을 겪고 있다.
5) 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장
- 전세 가격이 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 곧 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.
- 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융 상품임을 시사한다.
6) 서울 부동산 시장의 상승 도미노
- 결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표’이자 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다.
[Part 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트]
1) 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 – 상승도미노의 포착
- 장기 상승 추세 속에서 외부 환경이 변화하지 않는 가운데 정부가 갑작스레 개입하는 경우 시장 상황이 정체 혹은 일시 후퇴하는 모습이 보일 수 있다. 이러한 현상을 ‘서울 일시정지 이론’이라 부를 만 하다. 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나 실제로는 일시 정지에 불과하다는 것이다.
- 서울시 전체 인구가 감소하는 반면에 세대수는 증가하고 있기 때문에, 주택 수요는 유지되거나 오히려 증가할 가능성이 큰데, 이것이 감소하는 서울시 인구를 근거로 집값 하락을 속단하는 의견이 틀린 이유다.
- 외국계 회사는 비싼 가격에 상관없이 직원을 위한 숙소를 빌리는 만큼, 월세가 올라가면 수익률도 높아져 가격을 끌어올리기 충분한 유인이다.
2) 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석
- 청량리역 일대에 초고층 신규 단지와 중규모 이상의 아파트가 잇따라 들어서면서, 주변 지역인 동대문구 전농동과 답십리동에도 중,대규모 신축 아파트 단지가 활발히 조성되고 있다. 젊은 세대가 모여드는 새로운 주거 선호지로 부상하고 있다.
- 이는 주거지를 선택하는 실수요층이 실질적인 입주 가능성과 교통 편의성, 주변 생활 여건 등을 종합적으로 고려하고 있음을 뜻한다.
- 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다. (1-2인 가구 중심으로 이뤄지는 핵가족화가 중소형 아파트 수요를 견고하게 뒷받침함)
- 전체 시세를 견인하는 강남권 아파트가 서울 부동산 가격 상승의 시발점으로 판단된다.
- 강남권 가격 상승이 한강권과 강북권 주요 단지에 파급되는 ‘상승 도미노’현상을 보여준다.
- 9억원 미만 실수요 단지들도 금리 하락과 유동성 회복 흐름 속에서 서서히 회복세를 보인다.
[Part 6. 2026 부동산 가격 대예측]
1) 서울 아파트 가격 시나리오
- 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 즉, 강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다 라기보단 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.
- 서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다.
3. 책에서 깨달은 것
- 강의에서도 배우듯, 강남 접근성이 용이한 곳이 상승을 보인다.
- 전세 가격이 물가보다 더 빨리 오른다면 물가 상승보다 자산의 가치가 더 빠르게 불어나게 된다. 인플레이션 헤지 수단으로 볼 수 있다.
- 환율, 관세 등 글로벌 경제 상황에 따라 부동산 시장이 타격을 받는다. 모든 경제 요소들이 엮여 있어 시장 상황을 더욱 더 예측할 수가 없다.
- 서울, 수도권 공급이 많이 부족한데 그게 곧 지방의 수요 증가로 이어지지는 않는다. 공급 부족으로 전세가가 많이 오를 수 있어 투자하기에 적기이다. 무주택자이며 전세로 살면 종잣돈이 묶여 불리하다. 최대한 앞마당 내에서 내가 할 수 있는 선택을 해 자산을 늘려가야 한다.
- 주거지를 선택하는 실수요층이 실질적인 입주 가능성과 교통, 환경 등을 고려하고 그게 곧 가격으로 나타나게 된다. 지역의 1등 선호 요소를 찾은 뒤 매물 대 매물로 비교하여 투자해야 한다.
