40대 초반, 실거주 vs 수도권 갭투자 선택에 대한 자문 요청

정말 고생많으셨겠습니다 만개님 ㅡㅜ 결론 부터 이야기 드리자면 자세히 적어주셨지만 이 정보만 가지고는 게시판상에서 다 설명드리기는 어려울거 같습니다. 그래서 투자코칭을 추천드리고 싶습니다. 현재 수도권시장에서 구리를 제외하면 실거주 이외에는 매수를 할수 없는 상황이기에 더욱 투자코칭을 추천드리는 겁니다. 보유하신 자금으로는 사실 규제가 아니었다면 서울도 매수 가능한 투자금이기에 더욱 "수도권이 다좋아" 라 던가 "지방은 별로야" 가 아닌 뚜렷한 투자 원칙을 가지고 단지 vs 단지로 비교하셔야 합니다. 수도권도 다 오른게 아니고 지방도 지역별로 상승이 천차 만별이기에 어디가 더 오르고 덜 오른다는 것은 사실 아무도 모릅니다. 단지 과거의 사례를 통해 유추하는 것이죠. 현재 부산 대장급단지들은 절대적으로 쌉니다. 결국 투자 선택은 본인의 하는 것 이기에 투자원칙과 방향성을 세우기에 투자코칭을 다시한번 강력히 추천드립니다. 꼭 자산재배치 성공하시고 좋은 투자 하셨으면 좋겠습니다.

우선 답변에 대해 큰 것부터 말씀드리면, 결국 결정은 만개님의 몫이라고 생각합니다. 어떤 매물들을 매수할지, 어떤 방향성으로 나아갈지는 만개님께서 정하고 그에 따라 빠르게 대응하는 것이 더 맞다고 생각합니다. 그렇기 때문에 위 정보만으로 제가 판단해서 단정적으로 말씀드리는 것은 적절하지 않다고 판단해 이렇게 남깁니다. ㅠㅠ 위에 적어주신 정보대로 실행하는 것 역시 만개님께서 앞으로 어떻게 나아갈지 직접 정하고 움직이셔야 하는 부분이라고 생각합니다. 그 안에서 도움이 될 수 있을 것 같은 프로세스 중 하나가 투자코칭이라고 생각합니다. 앞선 댓글에서 산빠님도 말씀해 주셨지만, 지금 주신 정보만으로 모든 상황을 설명하고 판단하기에는 고려해야 할 정보와 변수들이 너무 많습니다. 보다 확실하게 점검하고 대응할 수 있는 프로세스가 투자코칭이기 때문에, 해당 과정을 통해 방향을 잡아 나가시면 좋을 것 같다는 의견을 드립니다. 위에 적어주신 정보대로 실행하는 것은 만개님께서 앞으로 어떻게 나아갈지 직접 정하고 움직이셔야 하는 부분입니다. 그 안에서 도움이 될 수 있을 것 같은 프로세스 중 하나가 투자코칭이라고 생각합니다. 앞선 댓글에서 산빠님도 말씀해 주셨지만, 지금 주신 정보만으로 모든 상황을 설명하고 판단하기에는 고려해야 할 정보와 변수가 너무 많습니다. 그에 대해 보다 확실하게 점검하고 대응할 수 있는 프로세스가 투자코칭이기 때문에, 해당 과정을 통해 방향을 잡아 나가시면 좋을 것 같다는 의견을 드립니다. 그리고 제가 매도의 기준을 공유해 드리면, 현재 고민하고 계신 매도 판단에 조금이나마 도움이 될 것 같아 함께 말씀드립니다. 글을 읽어보니 1번 자산은 매도에 대한 문제가 크지 않아 크게 걱정되는 케이스는 아닌 것 같고, 2번이나 3번의 경우는 매도를 하고 싶은데 결과가 잘 나오지 않는 상황이기 때문에 한 번쯤 점검이 필요한 구간이라고 생각합니다. 제가 사용하는 매도 기준은 다음과 같습니다. 매도 기준 1. 목표 수익이 났는가? 2. 매도 후 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는가? 3. 이 물건의 리스크를 내가 감당할 수 있는가? 이 중에서 1번과 2번은 선택의 영역이지만, 3번에 해당된다면 반드시 매도해야 한다는 방향으로 판단하고 있습니다. 이 기준으로 보면, 현재 2번 자산은 시세가 그대로이기 때문에 1번·2번·3번 어디에도 명확히 해당하지 않는 상태로 보입니다. 또한 3번 역시, 원하시는 가격대에서 거래가 이뤄지지 않고 있는 상황으로 보입니다. 그렇다면 다음과 같은 점들을 점검해 보셔야 할 것 같습니다. 1. 매물을 많이 내놓는 것 외에는 답이 없다. 2. 내 매물의 객관적인 순위를 파악해야 한다. 3. 매물들을 동·층·향·타입·조건·가격·중개사 기준으로 정리하고, → 주 1회 업데이트한다. 4. 그 중 실제로 팔린 매물을 체크하고 기록하면서 내 물건의 가격 감각을 잡아본다. 5. 어떤 층이 빠지는지, 어떤 타입이 빠지는지를 확인한다. 6. 그럼에도 불구하고 반드시 팔아야 한다면, 결국 가격을 낮출 수밖에 없다. 결국 1~5번까지 충분히 시도해 봤음에도 반드시 매도를 해야 하는 상황이라면, 시세의 메타에 맞춰 가격을 조정하는 선택이 필요하다고 생각합니다. 저 역시 이 방향성대로 매도를 진행한 경험이 있습니다. 리스크를 감당하기 어렵다고 판단했기 때문에, 빠른 매도를 위해 위 대응 방향대로 정리하며 매도를 진행했습니다. 결국 이 싸움은 내 가격이 수요를 이끌 수 있느냐, 없느냐의 문제라고 생각합니다. 그래서 더 뾰족하게, 더 냉정하게 대응해야 한다고 생각합니다. 투자코칭을 통해 더 나은 방향성으로 나아가셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요~ 만개님 현재 많이 심란하실 것으로 생각됩니다 ㅜㅜ 부동산이 지역별로 흐름이 존재하지만, 동시에 개별성도 강하기 때문에 만개님께서 주신 정보로는 정확한 진단이 어렵습니다. 그래서 따라서 디테일한 자산 현황을 가지고 산빠님 말씀대로 투자 코칭을 먼저 받아보시는 것을 추천드립니다! 만개님께서는 월부에서 이야기하는 ‘앞마당’을 현재 해운대 지역에만 보유하고 계신 것으로 보입니다. 비교와 확신을 위해 앞마당을 여러 지역으로 확대하는 것을 추천드려요~~ 물론 부산 시장이 현재 좋은 흐름을 타고 있어, 공부 없이도 운 좋게 상승세에 편승해 자산 가치가 오를 가능성은 있습니다. 그러나 충분한 공부 없이 매수를 진행할 경우, 운 좋게 좋은 물건을 매수하더라도 보유 과정에서의 관리나 매도 시점 판단에서 어려움을 겪을 수 있습니다! 특히 만개님은 과거 부동산 투자 실패와 전세사기 피해 경험이 있기 때문에 잘못된 투자를 하게 될 경우 자산도 자산이지만 마음이 많이 다칠 것이라 생각이 듭니다 ㅠㅠ 결론적으로, 먼저 투자 코칭을 받아보시고 다시는 마음 다치지 않게 향후 방향성을 ‘내 집 마련’으로 할지 ‘투자’로 할지 명확히 결정하는 것이 좋겠습니다.