[지투기 3억2상 시세차익 볼 14조 유삐] 공급은 역시 피해야하는 것이 아닌 대응의 영역

지방투자 기초반 강의는 

권유디 튜터님의 대전 지역분석 및

지방투자의 기준 정립하기 였습니다.

지방임장이 4개월만이라 수도권에 좀 더 익숙해져갈때 쯤

유디튜터님께서 지방투자의 기준을 다시 확립해주신 덕분에

지방투자자로서의 사고회로를 다시 돌릴 수 있었습니다.

알게 된 점

1. 대전은 타 지방광역시에 비해 상승장이 빨리왔다.

대전은 부산 대구에 비해 이전 상승장보다 상승이 먼저 와서 2차상승이 이루어졌었습니다. 

따라서 대전의 전고점을 볼 때에는 조금 더 보수적으로 봐야겠다는 것을 알게되었습니다.

특히 대전 외곽 구축의 경우 전고점을 온전히 믿는 것은 섵부른 판단일 수 있겠다는 것을 알게 되었습니다.

  2. 선호도: 사람들이 들어오고 싶어하는 단지

입지가 떨어지더라도 선호도가 있는 단지는 그 안에서도 사람들이 들어오고 싶어하는 단지여야합니다.

입지가 좋더라도 사람들이 빠져나가고 싶어하는 단지는 투자 우선순위가 될 수 없습니다. 

이 부분에서 제가 작년에 투자로 고려했던 한 단지가 떠올랐습니다.

해운대구 언덕 비선호생활권의 20평형대 단지였습니다. 그 단지는 신혼부부만 들어오고 근처에 초등학교가 없기에 초등학생을 키우는 가족단위는 절대 들어오지 않는 단지였습니다. 

입지하나만 보는 투자가 아닌 그 지역내에서  거주민들의 선호도를 고려한 투자를 하겠습니다. 

  3. 자차교통의 상대적 중요성

지방에서 차가 많이 막히는 곳이 있다면 교통을 봐야합니다. 

대전에서는 유성온천에서 정부청사역까지 자차가 많이 막히므로 전철을 이용하는 사람이 꽤 있고 교통입지가 이 근처에서는 유의미한 요소가 될 수 있습니다. 그 근처가 아니라면 굳이 역세권에 투자할 필요는 없어집니다.

  4. 위치는 입지가 아니다.(지방한정)

수도권은 위치가 좋으면 입지가 몰려있기때문에 같이볼 수 있습니다.

하지만 지방은 위치가 좋아도 입지가 안좋을 수 있습니다.

지방의 입지는 환경과 학군이 더 중요하기 때문입니다. 

‘강남이라면 무조건’ 의 공식이

지방에서는 ‘해운대구라면 무조건’, ‘수성구라면 무조건’으로 되지 않습니다.

적용할 점

  1. 공급이 있는 곳에 투자를 고려 할때에는 전세셋팅을 잘 해야한다.→ 연습해보기.

공급이 있는 지역은 무작정 피할 것이 아닙니다. 공급으로 눌려있고 실수요나 투자가 적어서 싸다면 투자로서는 기회가 있는 것입니다. 대전처럼 26년에는 공급이없고 27년만 공급이 많으며 그 후 공급이 없다면 올해 투자 시 2년이상의 전세계약을 고려해볼 수도 있습니다. 

또 소위 박살난 침체시장에서 매수자우위의 포지션으로 조건을 만들어 투자를 할 수도 있습니다.

(그런 의미에서 대전이 정말 가고싶어졌습니다 ㅋㅋㅋ)

  2. 학군 환경 커뮤니티 연식 브랜드 택지 6개의 요소 단지분석에 적용해보기
6개의 키워드를 많이 가지고 있을 수록 선호도가 높은 단지입니다. 

이 키워드를 단지분석에 적용해 선호도 상중하를 나눠볼 수 있을것 같습니다.