[지투기 32기 지방3채 사고 8고 서울투자 갈 조♡_도로로로] 1주차 강의 후기

지방 투자와 수도권 투자가 다르다는 이야기는

월부 강의를 통해 수도없이 들었기에

마치 처음 부동산 공부하는 마음으로 들었던

1주차 강의 ㅎㅎㅎㅎ

권유디 강사님은 지방투자로 시작하신 만큼

대전 지역을 디테일하게 분석해주신것은 물론,

원칙과 기준을 바탕으로 지방 투자에 대한 

이해도를 확실하게 높여주셨습니다. 

지방에서는 오르는 것을 사는 것보다

안오르는 것을 안사는 게 훨씬 중요하다는 

말씀을 깊이 새기고 뾰족하게 임장지를 

분석해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 

<강의목표>

1. 소액으로 가능한 가치 있는 단지를 직접 찾는 법을 안다.

2. ‘지방투자 기준’과 가치판 단 기준‘을 명확히 안다

3. 내 투자금으로 진짜 적용할 수 있는 실전형 지식을 배우고 적용한다.

4. 지방 투자 마지노선을 안다.

<지방투자기초반 수강하며 꼭 남겨야 하는 것>

: 지방 시장의 이해

 - 지역별 매매/전세 상황

 - 지방 사이클 특징(기회포착)

: 지방 투자 진행

 - 투자 범위 좁혀서 어떻게 행동해야 하는지 알고 이것을 반복한다.

<배운점&적용점>

• 지방투자 핵심 : 인구/입지/선호도
• 입지가 떨어지는 동네지만 사람들이 들어오고 싶어하는 단지>입지가 좋은 동네지만 사람들이 나가는 분위기의 단지
• 인구수에 따라 지역마다 투자범위를 다르게 설정해야 한다.
• 지방 구축아파트의 경우 학군지가 또는 아파트 밀집 환경이 아니라면 가격이 아무리 싸고 투자금이 아무리 적게 들어도 투자후보에서 제외시킬 것
• 지방에서 백화점 개수와 매출 의미? 지역 내 백화점 개수와 매출액은 지역 소비력을 의미한다. 

• 지방 임장에서는 눈으로 보고 느끼는 것이 중요하다. 

   √ 핸드폰보다 임장지 보고 느끼려고 노력하기

• 공급은 지방투자에 가장 큰 영향을 미치기는 하지만 공급만으로 가격이 결정되는 건 아니다.  공급에만 시선을 두는 순간 가격이라는 가장 중요한 기준을 놓치게 된다. 투자의 원칙 : 저평가된 가격은 반드시 가치를 찾아간다.
• 외곽에 있는 신축 택지는 중심부 구축에 비해 관심도가 떨어지고 매수세는 적을지 몰라도 상승장에서 힘이 강하고 상승폭이 클수있으므로 잘 봐둘 것
• 월평균 소득은 평균일 뿐. 실제로 소득 수준이 높은 동네를 알기 위해서는 단임 시 외제차 확인 필수
• 지방에서 교통의 비중: 교통 체증이 없는 곳이라면 교통이 중요하지 않음. 교통체증이 있는 곳이라면 교통 중요

• 특정 커뮤니티에 들어가지 못하는 신축 단지보다는 오히려 신도시로 들어가고자 하는 수요가 더 클 수 있다.

  √ 단지분석 시 아실 그래프로 비교해보기

• 지역의 중심부에 위치해도 주변환경이 안좋으면 가치가 낮다. 투자에서 제외.

  √ 위치와 입지를 구분할 것

  √ 같은 금액대라면 입지 좋은 곳이 우선순위

•  대전은 지난 사이클에서 상승장이 2년정도 먼저 시작했기 때문에 전고점이 높게 찍혀있을 수 있음. 전고점 확인 시 주의

•  네이버 부동산에서 가치 대비 투자금이 적게드는 단지 발견했다면->최저가 매물 몇 개인지 확인하기 : 최악의 상황일 경우 최저가 매물 모두 전세물량으로 나올 수 있음을 인지

  =>대응방법 : 주인전세 or 매-전 동시계약

• 과거의 가격과 비교해서 현재 가격이 올랐는지 안올랐는지로 판단하는 것이 아니라, 현재 가격이 가치 대비 저평가 되어 있는지 (절대적 저평가)로 판단할 것

  =>가격이 올랐어도 현재 가격이 싸다면 투자 go

• √ 상황이 어렵다고 포기하지 말고 최대한 좋은 것을 사는 것이 투자의 본질임을 알고 최선을 다하기