[지투기 3년은 기다림, 2익은 축적, 6년에 자유_마이리] 1주차 강의 후기_투자금은 같아도 결과는 다르다

안녕하세요 마이리입니다.

23년 1월 지방투자기초반을 수강하고 딱 1년만에 재수강을 하게 되었습니다.

1년동안 서울 수도권과 지방 광역시 앞마당도 만들었는데요.

투자를 하고 다음 투자는 소액으로 투자를 해야 하기 때문에 앞으로 지방 앞마당을 더 늘리기 위해서 다시 기본부터 공부하고 싶어 지투기 강의를 신청하게 되었습니다.

지나고 나서야 기회였다는 것을 아는 사람이기보다는 지금이 기회라는 것을 아는 사람이 되세요.

# 왜 A 지역인가?

모든 지역이 중요하지만 이번에 앞마당을 고민하면서 남들이 모두 관심있어 하는 부산과 대구 저도 고민했습니다. 

마침 지금까지 만든 앞마당이 부산과 대구라 좀 더 지역 비교를 위해 부산 대구 앞마당을 더 늘릴 것인가 아니면 관심 지역을 만들 것인가라는 고민으로 대구와 A지역을 선택했고, A지역이 배정되었습니다.

그래 부산, 대구도 앞마당은 언제가 만들어야 하지만 지금 투자도 못하는데 너무 핫한 지역은 임장과 매임도 어려울 것 같고 차라리 아직 관심이 덜한 A지역을 미리 만드는 것도 좋아라고 생각했습니다.

운이 좋게도 1주차 강의가 권유디 강사님의 A 지역 분석이라 임장 전에 지역을 전체적으로 공부하고 갈 수 있어서 럭키비키라고 생각했습니다.

지역과 생활권, 단지, 가격들을 좀 더 머리에 넣고 임장을 할 수 있겠다 좋았어!!!

#나처럼 종잣돈이 없는 사람이라면?

투자한지 얼마 지나지 않았기 때문에 다음 투자까지는 시간이 걸려 어느 지역에 앞마당을 만들지 고민을 했습니다.

광역시의 상위구를 가야하나? 아니면 핫한 지역? 소액 투자로 봐야하니 중소도시를 가야하나? 몇달간 고민이었는데~

이번 강의에서 딱 고민이었던 점을 알려주셨는데요.

종잣돈을 모으시는 분들은 지금 좋은 곳이 아니라 앞으로 투자하기 좋은 지역으로 가라고 말씀하셨습니다.

지금은 투자하기 어려운 상황에서 핫한 지역에 가서 임장도 매임도 어려운 곳 보다는 지금은 아직 관심이 적은 곳에 미리 앞마당을 만드는 것이 좋다고 하셨습니다.

그리고 투자하고 빠른 시간내에 가격이 상승하면 기분은 좋지만 내가 매도가 불가능하기 때문에 천천히 상승해서 매도할 때 오르는 것이 더 좋다고 하셨는데요. 남들이 관심이 없는 앞으로 2년 뒤에 좋아질 지역에 앞마당을 만들고 내가 먼저 투자하면 남들이 관심을 가질 때 나는 웃으며 매도할 수 있다는 게 인상적이었습니다.(울산을 생각하자!)

# 그래서 지금 지방은 어떻게 봐야할까?

서울/수도권도 달리 지방은 큰 그림에서 작은 그림으로 좁혀서 알아가야 하기 때문에 전국 광역시에서 광역시로 그 다음으로 지역으로 좁혀서 봐야 한다.

-지방의 인구수는 곧 수요로 인수수가 많은 지역을 우선순위로 투자해야 하지만 법칙은 아니며 인구수에 따라 지역마다 투자 범위를 다르게 설정해야 함

-지방은 빈땅이 많아 입지독점성이 떨어지고 땅의 힘이 크지 않기 때문에 환경, 신축을 따라 거주지를 선택함(일부 구 제외)

-상품성은 연식, 브랜드, 택지 규모로 선호도에 매우 큰 영향을 준다. 지방에서 위치가 좋은 구축이라도 주변 환경(비균질성)이 좋지 않으면 가격이 저렴해도 선호도가 떨어질 수 있어 외각 택지가 더 나을 수 있으며, 학군이 중요한 지역은 배정초, 배정중학교에 따라 단지의 가격이 1~2억씩 차이가 날 수 있어 가격 왜곡이 아니라는 점을 알 수 있었습니다.

-생활권이 떨어지는 외곽 신축은 실수요자들이 관심이 떨어지지만 그럼에도 전세가는 오르기 때문에 기회를 주며, 전세가가 오르면 매매가가 움직이고, 이때 2차로 실수요자들의 관심을 가지면서 2차 상승을 가진다는 것을 알 수 있었습니다.

# 그래서 지금 A지역의 현재는?

지금 A 지역은 지난 상승장 때 전국 최고 집값 상승률을 기록했던 곳으로 랜드마크도 지금 전저점 수준이며, 매수자 우위 시장으로 매매 대신 전세를 선택하는 하락장으로 매매 물량은 누적되고 전세 물량은 감소하는 상황!

A 지역은 분지지형으로 확장이 어렵고, 빈땅이 부족하며, 신축의 희소성이 있는 지역이며, 경제 활동 인구 비율이 높고 젊은 도시며, 인구가 늘어나는 지역! 즉 수요층 튼튼함!

A 지역은 하락장 이후 매매는 반등하지 못했지만 전세는 반등 중으로 랜드마크 단지를 저렴하게 살 수 있는 기회

공급 부분에서는 A지역은 앞으로 공급이 남아 있는 상태였는데, 26년에 투자를 하게 된다면 전세 만기를 27년 이후로 분산하여 리스크 관리를 하는 것이 좋다고 하셨는데요. 

그리고 인구를 많이 주고 받는 B 지역과의 공급을 같이 보고, A 지역도 어느 구, 어느 생활권, 위치에 공급이 있는지도 같이 봐야 한다고 알게 되었습니다.

그리고 이 지역에서 가격대 별로 단지를 나열해보고, 내 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 더 좋은 곳은 없는지, 옆 생활권과도 비교해보는 것이 중요하다는 점을 알 수 있었으며, 선호도가 낮은 구라도 앞마당을 같이 만들어야 하는 것을 다시 한번 공부할 수 있었습니다

# 인상 깊었던 부분

지방 투자는 오르는 단지를 사는 것도 중요하지만 사지 말아야 할 단지를 정확히 거르는 것이 중요하다.

# 적용해보고 싶은 점

-이번에 좀 더 몰입을 하기 위해 조장을 신청했습니다. 도움이 필요한 조원들에게 먼저 다가가고 조원들고 같이 성장하겠습니다.

-임장시 강의에서 공부했던 지역 생활권마다 특징, 가치, 단지 선호도 등을 생각하면서 매물 입장까지 마무리하겠습니다.

-강의에서 너무 자세하게 설명해주셔서 임보 작성시 어떻게 하면 좀 더 지역을 잘 녹여내서 임보를 작성할 수 있을지 잘 적용해 보겠습니다.

-A지역 큰 틀에서 생활권으로 좁혀가면서 임보 적용해보기 BM

오래만에 지방투자기초 강의를 들으면서 와!! 진짜 제대로 된 지역 분석이다.

앞마당 만들기 전에 이렇게 한번 듣고 가면 진짜 그 지역이 선명해지겠어 라며 감탄했습니다.

이번에 배운 강의를 임장과 임보에 잘 녹이고 소화해보겠습니다.