[지방투자기초반 32기 16조 실행이답이야] 왜 대전인가?

첫주는 권유디튜터님의 강의였습니다.

강의는 대전광역시 지역분석과 지방투자기준 정립에 관한 내용을 

장장 7시간에 걸쳐 낱낱이 강의해주셨습니다.

그럼 7시간 동안 과연 어떤 내용을 설명해 주셨을까요?

먼저 지방 시장이 어떻고 지방은 투자를 어떻게 진행해야 하는지에 대해서 알려주셨습니다.

월부에서 조금만 공부하신 분이라면 확실히 아시겠지만 한마디로 쌉니다.

지방시장은 하락장 이후에 울산, 전주를 제외한 대부분의 지역이 쌉니다.

무려 인구가 가장 많고 수요가 가장 많은 부산, 대구마저도 싼 이 시장입니다.

그럼 과연 어떠한 우선순위로 투자를 진행해야할까요?

지금까지 공부를 하면서 저환수원리에 대해 배웠고 이것은 리스크를 제외하면 

수요-선호도에 관한 이야기입니다.

즉 선호도가 좋아 수요가 많은 곳을 우선적으로 봐야합니다.

그러하기에 지금 시장이 너무나도 좋습니다.

그렇다면 지방에서 수요는? 수도권은 직장-교통이 우선이라면

지방은 인구수가 기본이 되어야하고 환경-학군의 중요도가 많이 높아진다는것!

그리고 빈땅이 많기에 언제든지 신축아파트가 들어올 수 있기에 

땅의 가치가 떨어진다는 특징을 체크해야합니다.

그리고 학군지가 서울 수도권에 비해 매우 적습니다. 

그리고 공부잘하는 학교도 정해져있죠.

인구수가 적을수록 지역에서 학교 단위로 떨어집니다. 

그래서 그 지역에서 아이들 교육에 관심이 많은 분들은 가야하는 지역이 정해져있고 

그런 곳이 수요를 이끈다는 것도 알아야 합니다.

이러한 지역의 특징을 알고 대전으로 넘어갑니다.

대전을 봐야하는 이유 1.

대전은 한때 최고 집값 상승률을 기록했던 곳이었습니다. 

하지만 지금은…

대장단지인 크로바를 제외하고는 이렇다 할 힘이 없습니다. 

도룡SK뷰나 도안신도시의 아이파크 등 랜드마크 단지들도 그럴 정도니 

그 밑은 볼 것도 없습니다. 완전 박살이..

네. 대전은 쌉니다!

대전을 봐야하는 이유 2.

사람들이 살 생각이 없습니다. 

매매 매물수는 계속 상승하고 전세 매물은 급격히 줄고 있습니다.

가격이 싼데 점점 투자금의 규모가 적어지고 있습니다

대전을 봐야하는 이유 3.

매수자 우위 시장입니다. 

가격도 저렴하고 투자금도 적게드는 기회가 오고 있는데, 

조건도 매수자에게 유리하게 맞출 수 있습니다.

일단 이것을 알고 대전에 대해 배워봅니다.

서구-유성구 중심의 대전. 

2개의 주요 일자리를 중심으로 사람들이 선호하는 지역을 알 수 있습니다.

입지에 대해서 배울수록 왜 서구 둔산동인지를 알게 되었고 

왜 도안신도시를 사람들이 선호하는지 알게되고 

도룡동은 왜 인지 이유는 알 수 없었지만 그냥 부자들이 좋아해서 좋아하는..^^;;

그리고 외곽택지에 대해서 

우리가 어디까지 투자를 할 수 있는 지역인지에 대해서도 알 수 있었습니다.

외곽택지여도  투자가 가능한 지역은 따로 있었습니다.

서구-유성구 좋은거 누가 모를까요?

중구-동구는요? 

이 안에서도 우리가 투자할 수 있는 지역이 따로 있고

투자를 어떻게 해나갈 지에 대해서 배우는 시간이었습니다. 

여기에 별표를 무지하게 쳤습니다.

그리고 대전 지역의 가치를 알았으니 가격에 대해 봤습니다.

이렇게 한판에 넣고 쓱쓱 보면서도 비교평가를 쭉쭉해주시기에

가격 기준을 잡을 수 있는 시간이었습니다.

그리고 중간중간 저평가 단지도 알려주시고..굿굿!

그리고 저는 대전에 대해 충분히 가치가 있다고 알고 있었지만 유디님의 한마디가..더욱 눈에 불이 들어오게 하셨습니다.

“여러분 전주는 전고점을 넘었고 울산도 전고점에 거의 다왔습니다. 대전은 이 두 지역보다 더 좋은 지역인데 왜 전고점까지 못가겠어요?”

네..대전 확신을 갖고 해야겠습니다.

BM

1. 현재 앞마당인 서구, 유성구에서 중구, 동구 앞마당 만들기
2. 꾸준한 시세트레킹을 통해 기회를 포착하고 그 기회잡기. 단 27년 공급에 유의하기
3. 대전에 투자할때는 대전뿐 아니라 세종의 입주를 꼭 확인하고 타 지역에 투자시에도 주변지역 공급물량 확인하기
4. 특정 지역에 매몰되는게 아니라 지역내 선호도를 파악할 것
5. (둔산동 선호도 낮은 애보다 다른 지역 선호도 높은 곳에 사람들이 더 모인다.. 즉 수요를 뾰족하게 보기)