[지투기32기 3십억 달성! 꼭 이룰7ㅓ에요_일상이예술] 1강 수강후기 : 지방 투자의 기준을 배운 시간!

안녕하세요

일상이 예술입니다 :)

지방 임장을 앞두고 걱정 반, 설레임 반으로 듣게 된 지방투자기초반의 첫 강의! 그 포문을 멋지게 열어주신 권유디님 덕분에 수도권과 지방을 바라보는 시각의 차이부터 지방 투자 기준에 대해 명확히 배울 수 있는 시간이였습니다. 그럼 이번에 배운 내용을 간단히 정리하며 후기를 남겨보겠습니다.

part1. 지방투자 기준 

1. 수요가 많은 지역

   인구수는 곧 수요다. 인구수에 따라 투자 우선순위를 정한다. 다만, 비싸다면 투자하지 않는다.

2. 건물 가치가 큰 단지

   지방은 빈 땅이 많아서 ‘땅의 가치’가 떨어진다(일부 광역시 제외), 구축 수요를 파악하여 투자한다.

3. 선호도 고려

   지방 지역별로 선호하는 동네, 선호하는 단지가 정해져 있다. 지역별 특성을 파악한다. 커뮤니티가 형성되면 이런 현상이 발생함을 이해한다(부자 커뮤니티)

• 지방은 환경(신축 아파트, 신도시 느낌)과 학군이 중요하다.

• 지방은 일부 구에 한하여 땅의 가치가 있다 (압도적 학군)

   대구 수성구 범어동, 창원시 성산구 반림동, 포항 효자동 등

  구축인데 학군지가 아니거나 단지가 모여있지 않다면 투자 범위에서 제외한다!

• 입지(학군, 환경, 커뮤니티) + 상품성(연식, 브랜드, 택지) =교집합이 많은 지역과 단지를 우선적으로 투자한다.
• 지역 내에 선호하는 생활권, 단지를 아는 것이 중요하다.
• 백화점, 대형 마트가 부족하더라도 신축, 택지를 거주지로 매우 선호한다.
• 부동산 가격에는 공급 외 여러 변수가 동시에 영향을 준다. 공급에만 시선을 두는 순간 가격이라는 가장 중요한 기준을 놓치게 된다. 이것만은 절대 잊지 말기! 공급이 많아도 가격이 싸면, 올라간다. 투자의 절대 원칙은 변하지 않는다. 저평가된 가격은 반드시 가치를 찾아간다.

part2. 대전광역시 도시개요

높은 수요와 큰 규모의 땅으로 구축 수요도 존재하고 땅의 가치를 인정 받으므로 지방이지만 입지도 중요하다. 대전은 인프라가 갖춰진 곳과 아닌 곳이 명확하게 구분된 도시이다. 

• 0구 00동 - 지방 통틀어서 유일하게 직장/학군/환경/교통까지 모두 갖춘 지역

part3. 대전광역시 입지

• 직장 -데이터가 어떤 의미인지 아는 것이 중요하다, 직장을 보고 이 지역으로 끌어들일만한 힘이 있는지? 수요가 있는지? 수요 관점에서 생각하기!
• 학군 -학군지의 의미는 학업성취도율 90% + 면학 분위기 좋은 학원가 주변 환경
• 환경 -주요 상권은 어디에 있는지? 거주 환경이 좋은 곳은 어디인가?
• 공급 -대전은 공급 요인 외에도 다른 변수를 함께 고려해 전세가격 흐름을 파악하는 것이 필요, 대전의 전세가격 흐름은 대전 자체 물량 뿐만 아니라 세종의 물량까지 고려하여 판단
• 교통 -대중교통보다 자가용 이용을 선호하며 대중교통 중에는 시내버스 이용 비중이 가장 높음, 지역 및 가치 판단 시 입지 요소 중 교통 비중은 낮추고 학군, 환경 비중을 높여 평가하기

part4. 대전광역시 가격 & 투자

• 입지 좋은 구축의 특징

  - 가장 좋은 학교를 배정받을 수 있는 단지여야 함

  - 주변환경이 좋거나 학군, 주요 업무지구 접근성이 좋아야 함

• 위치만 좋다고 입지가 좋은 게 아님

  위치는 좋지만 거주환경이 좋지 않고 학군지가 아니면 입지가 좋은 게 아님

• 생활권에서 조금 후순위여도 그 안에서 랜드마크(대장단지)는 의미가 있음.
• 소액 투자일 경우, 외곽 신도시 신축을 관심있게 봐야 함. 그 안에서 선호도가 좋아야 상승폭이 크고 전세가도 많이 올라감.

•  대전시장을 통한 지방투자, 사이클 이해 및 응용

  1st 상승 : 투자자 수요 / 1st 후유증 : 투자자 전세 경쟁 / 2nd 상승 : 실수요장 / 2nd 후유증 : 2nd 상승후유증 + 입주

• 모든 투자에서 적용되는 전제 (실수요자 입장에서 생각)

  - 이 단지가 사람들이 살고 싶어하는 단지인가? (선호도 = 가치)

  - 이 단지가 싼가? (저평가)

  - 이 단지에 투자하는 것이 내가 알고 있는 지역에서 최고의 선택인가? (비교평가)

서울 수도권의 경우 강남 1시간 내 거리를 기준으로 입지 가치가 있다고 판단하여 직장 및 교통을 우선순위로 보는 반면 지방의 경우는 빈 땅이 많기에 땅의 힘이 크지 않고 보통 자차로 30분 내 직장 출퇴근이 가능하기에 환경과 학군을 우선순위로 보고 학군지의 경우 구축도 투자를 고려하지만 일반적으로는 신축의 선호도가 매우 높음을 알 수 있었다. 그렇기에 지방에서는 신축을 우선순위로 보고 그들만의 커뮤니티(부자 커뮤니티)를 눈여겨볼 필요가 있음 또한 알게 되었다. 또한 대전의 경우 27년 공급의 양이 꽤 많은데 공급에만 매몰되어 가격이라는 가장 중요한 기준을 놓치지 말아야 한다는 것이 가장 기억에 남았고 본질은 싸게 사는 것! 저평가된 아파트를 사는 것임을 다시금 마음에 새기는 시간이었다.

[나에게 적용할 점]

• 위의 배운 내용을 토대로 지방 투자의 기준을 잘 적용하여 앞마당을 만들겠다.
• 본질은 싸게 사는 것임을 늘 잊지 않겠다.
• 권유디님의 투자자로서 단지를 바라보는 시각, 방법론을 이번 임장 시 적용해보겠다. ‘같은 가격이라면 이 단지가 최선일까?’, ‘이 지역에 이 가격이라면 저평가된 것일까?’

오늘도 월부로 인해 일상이 예술입니다 :)