[지방투자 32기 2렇게 작고 소듕하면 5떡하죠? 모아가]지방 투자 보는 관점

안녕하세요 

좋은자산 모아모아가는 모아가입니다.

1주차 강의는 권유디튜터님이 해주셨는데 

시간만 보고 정말 ㄷㄷ;; 했는데요. 그래도 그만큼 열심히 강의를 해주신걸로 받아들이면서 

강의듣기를 시작합니다!!

대전을 알면 지방을 분석하는데 기준을 잡기가 좋다.

대전의 마지노선이 여기니까 임장지에 적용하면 되겠네라고 말씀해주셨는데요.

이번 임장지를 대전으로 선택했는데 대전을 잘 선택했다는 생각을 하며 강의를 시작합니다!

포기만 하지 않으면 

잘하고 못하고의 중요함이 아니라 포기 하냐 안하냐가 중요한 것이다.

지방은 수도권과 다르게 사지 말아야 하는 물건들이 있다.

수도권은 우선순위의 문제지 다 오른다 생각하는데.

지방은 사지 말아야 할 단지들 예금이자보다 덜 오르는 단지들이 있기 때문에 마지노선을 알려준다 하셧습니다.

지방은 사지 말아야 할 안사야 할 것을 안사는 것이 훨씬 중요한 것이다.

지방투자 기초반에 임하는 태도를 말씀해 주셨는데요.

1강에서 대전, 2강, 3강 강의를 다 들으면 지역을 다 파악하고 투자할 수 있겠다 생각할 수 있지만 실제로는 그렇지 않습니다.

배운 것과 가본 것은 완전히 다르다.

투자한 지역은 직접 가서 앞마당으로 만든 지역에 투자를 하셨다 했습니다.

강의를 통해서는 지역을 분석하는 방법, 지역을 보는 방법의 방법론을 배워가면 되는 것이다.

지방투자기초반을 수강하며 꼭 남겨야 하는 것!

1. 지방 시장의 이해 - 지역별 매매 / 전세 상황, 지방 사이클 특징(기회 포착)
2. 지방 투자 진행 - 투자 범위 좁혀서 어떻게 행동해야 하는지 알고 이것을 반복한다.

지방은 다 싸기 때문에 가장 좋은 걸 하는 것이다.

지방에서는 싼지 비싼지 판단하기 보다 뭐가 더 좋은지 판단하는게 도움이 될 것이다.

지방투자 핵심에 대해서 알려주셨는데요.

1. 인구수
2. 입지
3. 선호도

세 가지로 나누어서 알려주셨습니다.

지방은 땅의 힘이 크지 않다.

빈땅이 많기 때문이라고 말씀해주셨는데요. 입지독점성이 낮기 때문에 언제든지 새로운 아파트를 지을 수 있는 상황입니다.

지방은 환경과 학군이 중요하고 신축에 따라 거주지를 선택하며

수도권은 직장과 교통이 중요하다가 비교하시면서 알려주셨습니다.

구축아파트를 봤는데 학군지가 아니거나 아파트가 모여있지 않으면 가격이 아무리 싸도 투자금이 아무리 적게 들어도 투자 후보에서는 제외해야한다.

사람들이 선택하지 않을 가능성이 높다. 

그 단지의 위치가 해당 지역의 메인에 있어도 이런 단지는 피해야 한다. 지방은 구축은 학군만 보고 오는 단지인지 지역인지 확실하게 판단해야 한다.

지방투자 입지평가 기준도 알려주셨는데요.

이전에 배웠지만 재수강 하면서 복습하고 정립할 수 있어서 좋았습니다.

해당 지역내에서 학군의 역할을 하는 곳은 구축이어도 그 학교를 보내기 위해서 살아야 할 이유가 있기때문에

지방에서 학군지로서 힘이 있는 곳은 중요하다.

위치와 입지를 구분한줄 알아야 한다.
위치가 좋다고 해서 입지가 좋은게 아니다.
지방에서는 학군과 주변 환경을 먼저 봐야하며

입지는 직장, 교통, 학군, 환경

물론 물리적위치가 좋을수록 직장, 교통이 좋을 순 있지만 
지방은 입지중에 직장과 교통의 우선순위가 밀리기 때문에 
지방입지는 학군과 환경에 더 포커싱이 되어 있어야 한다.

지방에서 외곽 신축을 유심히 봐라
상대적으로 투자금이 소액이라면 좋은 지역보다는 상대적으로 입지는 떨어지지만 그 안에서 선호도가 좋은 단지를 고르려고 해야 한다.
소액으로 접근 가능하지만 가치고 괜찮은 아파트의 특징은 
상승장이 시작될때도 사람들의 관심 밖이어야 한다. 
왜? 관심 있으면 매매가 먼저 반응하니까 그런 지역의 특징이 위치가 외곽이다.

울산 동구를 비교해볼 수 있다.

흐름이 오면은 좋은지역들은 사람들이 달려가는데 그런 상황 속에서도 매매가가 흔들리지 않으려면 위치가 외곽이어야 한다.
서구, 유성구가 반응이 있을때 반응이 없어야 소액투자로 진행할 수 있는 확률이 높은 것이다. 그러려면 외곽이어야 하고 그 안에서 선호도 좋은것을 투자해야 매매가, 전세가 상승폭이 큰 것이다.

울산 중심 좋은구를 못할 때 동구, 북구 소액 투자하신 분들이 결과가 좋았다.

외곽 신도시 신축
사람들이 생각하기에 선호도가 빠지는 지역인데 신도시 신축을 집중해서 봐야 한다.

5억대중에 더 좋은게 있을까?를 항상 생각하는 연습을 하면 투자자로서 많이 성장할 것이고, 투자를 수많은 고민끝에 한다면 나중에 결과가 나왔을때 더 많이 버는 투자 결과가 나올 수 있다.

매매/전세가격 변화 추이를 확인하다보면 투자금도 비슷하고 매매가도 비슷한데 더 좋은 지역, 더 좋은 단지가 나올 수 있다. 이런 행동을 꾸준히 하면서 투자를 하면 좋겠다.
끝까지 고민 했는데 더 좋은 단지가 안나온다면 전고점보다 싸서 투자해도 괜찮다. 하지만 아쉬울 순 있다.

하지만 지금 시장에서는 최고의 단지를 투자하는 노력도 좋은데 그것보다 더 중요한건 투자를 하는 것이다.
중요한 건 투자를 하는 것이다.
투자하는 과정에서 급하지 않다면 시간을 가지면서 더 좋은 것을 하기위한 행동을 해야한다. 하지만 더 좋은 단지가 안보인다면 투자를 해야한다!

이것만 기억하세요.
권유디님은 해당 단지를 접근할 때 매매 가격을 보고 이 매매 가격보다 이 단지의 가치가 더 좋은게 있나? 
해당 매매 가격을 가진 단지보다 중심부에 입지가 더 좋은 단지가 있나? 
항상 생각했다.
나도 한 번 그렇게 해봐야겠다 를 머리에 넣으면 오늘 강의는 대성공 이라고 말씀해 주셨습니다. 

최저가 매매 매물이 몇개 나와있는지 확인하여

최악의 상황에서는 최저가 매물들이 전세로 전환될 수 있다는 것을 알고 

주인전세 아니면, 매매 전세 동시계약 아니면 다른 단지를 봐야겠다는 것을 생각해 볼 수 있다. 

그러면서 단지가 좋아서 전세가를 낮춰서도 감당가능하다면 투자를 해볼 수 있는 것이다.

얼마나 올랐나보다 절대적으로 저평가된 가격이 중요한 것이다.

과거의 가격을 비교하지 말고 현재의 가격이 싼지 비싼지 비교하는 습관을 들여야 한다.

본질은 가격을 싸게 사는 것이다. 저평가된 아파트를 사는 것이다.

거기에 공급이 적은 지역을 가면 상대적으로 가격이 빠르게 오를 수 있고, 공급이 많은 지역을 가면 상대적으로 가격이 느리게 오를 수 있지만 가장 중요한 것은 싸게 사는 것이다.

마지막 말씀중에 제일 기억에 남는건

“무조건 버티십시요 버티다 보면 여러분들이 모르는 결과가 나옵니다. 그 결과를 이용해서 좋은걸 하십쇼! 그러면 인생이 바뀔겁니다.”