하락장에서 매도해도 괜찮을까요?
매도를 고민하는 분들께 드리고 싶은 이야기
안녕하세요.
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
- 매도를 해야 할까, 말아야 할까
- 매도한다면 얼마에 해야 할까
하락장에 매도하는 게 맞는 선택일까
오늘은 막연한 생각이 아니라
기준을 가지고 매도하고 다음 기회를 만드는 방법에 대해
이야기해보려 합니다.
매도에서 가장 중요한 두 가지
가격이 아니라, 근거와 대안
하락장에서 매도를 고민할 때
가장 중요한 건 가격이 아닙니다.
우리의 현금은 시간이 지날수록
인플레이션으로 가치를 잃기 때문에
아무 근거 없이 매도해
현금만 손에 쥐고 있는 선택은 위험할 수 있습니다.
그래서 매도에는 반드시 두 가지가 필요합니다.
- 매도해야 하는 근거
- 매도 이후의 대안
1. 매도의 근거
우선 보유를 더 이상 ‘지킬 수 없는 이유'를 말합니다.
예를 들면
- 감당하기 어려운 역전세
- 월 소득 대비 상환이 불가능한 대출 구조
이런 경우라면
매도를 진지하게 고민해야 합니다.
반대로
역전세가 있더라도
입지와 수요라는 가치의 근거가 있다면
저는 최대한 버티는 선택을 합니다.
가치가 있는지 헷갈린다면
직접 가보는 것이 가장 빠릅니다.
단지와 주변을 다시 걸어보며
처음 매수했을 때의 단지의 첫인상,
내가 매수를 결정했던 이유에 대해 다시금 상기해보세요.
또한 수익이 있거나
수익이 거의 없더라도
아주 분명한 대안이 있는 경우 해당될 수 있습니다.
2. 매도 이후 대안
- 포트폴리오의 개선
대안이란
이 물건을 매도했을 때
내가 실제로 투자할
/갈아탈 수 있는 곳이 어디인지 아는 것입니다.
매도는
‘파는 행동’이 아니라
‘다음 매수를 준비하는 행동’이어야 합니다.
하루 시간을 내어
앞마당을 전수 조사하고
내 투자금으로 가능한 단지를 확인해보세요.
이때 중요한 건 나의 대안이
비슷한 가치로 옮기는 옆그레이드가 아니라
분명히 더 벌어줄 업그레이드 단지여야 합니다.
업그레이드의 기준
- 수요의 크기
업그레이드란
단순히 사이클상 가격이 오를 환경이 마련된
지역으로 가는 게 아닙니다.
내 단지의 가격이 여전히 싸다면
벌 수 없는 선택을 해나가는 것이고
거래비용만 소비되기 때문입니다.
업그레이드는
지역의 펀더멘탈 차이가 크거나
확연히 더 선호하는 단지이거나중소도시/광역시 → 광역시/수도권
같은 도시 내에서도 급지가 달라지는 선택이어야 합니다.
전고점이 아니라
수요의 크기가 달라지는 단지인지를 보셔야 합니다.
특히 지방도시에선 연식이 빠질 수록
가치가 빠지는 경우가 있어 전고점만 맹신하면 어려울 수 있습니다.
업그레이드가 확실하다면
매도는 확신을 지키지 못하는 선택이 아니라
포트폴리오 개선과
돈이 묶여 있는 시간적 기회비용을 줄이는 필요한 선택이 됩니다.
매도를 얼마에, 어떻게 해야 할까요?
얼마에 매도할지는 대안이 정해질 때 명확해집니다.
최근 거래가 분석
부동산 사장님들에게 전화하여
최근 거래된 가격의 사정을 파악합니다.
어떤 이유로 얼마에 거래되었는지 확인해 봅니다.
동/층/향/뷰/수리 상태에 따른 가격 선을 파악해서
매도 금액 기준을 가져 갑니다.
세입자 여부
하락장에서
세입자 만기가 남아 있다면 매도가 쉽지 않습니다.
투자자가 많은 시장인지,
실거주자 위주의 시장인지
사장님들을 통해 먼저 파악해보세요.
세입자에게도 매수 의사가 있을런지 물어보고
매수의사가 없다면
집을 잘 보여줄 수 있도록 원만한 협의를 진행해야 합니다.
실거주자들이 싼 가격에 선점하는 시장이라면
실입주가 가능하도록 만들 수 있는지 파악해야 합니다.
주변 단지 전세도 저렴한 상황이니
이사비, 복비 지원 등 적극적인 행동이 필요합니다.
실제로 제가 매수했던 물건도 매도자가
서울 갈아타기를 위해
세입자에게 이사비를 지원해서
기존 만기일 1년 정도 일찍 나가셨습니다.
이 부분이 가능하려면
필히 일시적인 비용이 들더라도
대안의 물건이 나에게 얼마나 이익일지
계산해볼 수 있어야 합니다.
일잘러 사장님과의 협업
매도할 때
여러 부동산 사장님들에게 매물을 뿌려보기도 했지만
오히려 거래에 적극적인 사장님 세분 정도
집중했을 때 매도가 이루어졌습니다.
‘사장님께만 이 가격에 말씀드린다’라고
알려드리며
사장님이 매수자에게 제 물건을 합리적인
선택이게끔 설명할 수 있도록 협업했습니다.
‘저렴한 거다. 이번 주에 다른 사람이 보고 살 거다’
‘그 매물이 더 싸더라도 여기가 덜 갑갑하고 훨씬 뷰가 낫다’
라는 말씀으로
매수자들에게 설득해주셨기에 거래가 가능했습니다.
어렵다면 매수할 때처럼
직접 현장에 가서 기준을 잡는 것도
큰 도움이 됩니다.
결국 거래를 만드는 두 가지
하락장에서 느낀 건 분명했습니다.
조건이 좋거나, 가격이 싸면 거래는 된다.
조건이 좋은 매물 즉 단지 내에서도
사람들이 좋아하는 층/향/뷰/수리상태인 경우
하락장에서도 이사철에 따라
주변 입주 현황에 따라
최근 거래가 대비 높은 가격에 거래되기도 하고
그렇지 않더라도
가격이 충분히 싸면 선택을 받았습니다.
조금 손해 보는 것 같더라도
다음 물건이 분명한 업그레이드라면
그 매도는 절대 실패가 아닙니다.
매도는 끝이 아니라
다음 기회를 여는 행동입니다.
매수하는 물건이 무엇이냐에 따라
결과가 달라지는 선택입니다.
실력이 필히 필요한 부분이며
매도가 되기 전이라도
직접 매물을 보며 확신을 키워야 합니다.
이미 여기까지 고민하고 계시다면
충분히 잘 준비하고 계신 겁니다.
기준을 세우고
용기를 내어 한 걸음만 움직이시면 됩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
