안녕하세요
여러분의 미래를 따뜻한 노을빛으로 물들이고 싶은
오렌지하늘입니다.
보유세 인상에 대한 기사가 연일 보도되면서
"이제 집 사면 안 되는 거 아니냐"며 불안해하시는 분들이 많습니다.
앞으로 이재명 정부에서 어떤 종부세 정책을 펼칠지는 알 수 없으나, 우리는 반드시 과거 문재인 정부의 정책을 돌아볼 필요가 있습니다. 정책이라는 것은 어느 날 갑자기 하늘에서 완전히 새로운 것이 뚝 떨어지는 것이 아니라, 대개 과거의 경험을 바탕으로 변형되어 나오기 때문입니다.
만약 종부세율이 문재인 정부 시절(2021년)의 수준으로 회귀한다면 어떤 변화가 생길까요?
현재의 완화된 기준에 세율을 과거 문재인 정부 시절로 적용해 직접 시뮬레이션해 봤습니다.
내 종부세는 어떻게 계산될까? (공식과 용어정리)
내 세금이 결정되는 원리를 알면 막연한 두려움이 사라집니다.
계산법을 먼저 익히고 용어를 살펴봅시다.
[종부세 계산 공식]
- (공시가격 – 기본공제) × 공정시장가액비율 = 과세표준
- 과세표준 × 종부세율 = 종부세액
예를 들어, 현재 시세가 30억 원인 아파트를 한 채 보유하고 있다고 가정해 보겠습니다.
가장 먼저 시세의 70% 수준인 21억 원이 공시가격으로 책정됩니다.
여기서 1주택자 기본공제 금액인 12억 원을 차감하면 9억 원이 남게 되죠.
하지만 이 금액에 바로 세금을 매기는 것은 아닙니다.
마지막 완충 장치인 공정시장가액비율 60%를 한 번 더 곱해줍니다.
그렇게 최종적으로 산출된 5.4억 원이 바로 우리가 세금을 매기는 기준인 '과세표준'이 됩니다.
결국 이 5.4억 원에 정해진 세율을 곱해 나의 종부세가 결정되는 구조입니다.
[용어 및 변수 정리]
공시가격 (시세의 70%)
정부가 매년 전국의 부동산에 대해 조사하여 발표하는 공식적인 가격입니다.
단순히 종부세의 기준이 될 뿐만 아니라 건강보험료(지역가입자) 산정이나 각종 복지 혜택 수급 자격 등 여러 가지 행정 지표에 직접적인 영향을 줍니다.
왜 시세의 70%인지 궁금하신 분들도 계실 텐데요. 이를 '현실화율'이라고 합니다.
시세 대비 공시가격이 어느 정도 수준인지를 나타내는 지표인데, 현재 약 70% 정도입니다.
이 가격이 급격히 오르면 민생 전반에 큰 영향을 줍니다.
(본 시뮬레이션에서는 시세의 70%로 가정했습니다.)
기본공제 및 종부세율 (법률 개정 사항)
세법에 명시되어 있는 부분입니다.
즉, 국회의 동의를 얻어 법을 바꿔야만 조정이 가능합니다.
현재 기본공제 기준은 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원이 적용됩니다.
공정시장가액비율 (현재 60%)
공시가격에서 공제액을 뺀 금액 중 얼마를 과세 기준으로 삼을지 정하는 비율입니다.
이 비율은 법이 아니라 시행령으로 정합니다.
즉, 국회의 동의 없이 정부가 즉시 조정 가능합니다.
현재 60%는 세부담을 낮춰주는 완충장치 역할을 하고 있습니다.
문재인 정부 시절 종부세율
과거 2021년 당시 적용되었던 전체 세율표와 현재세율표를 비교해봤습니다.
주택 수에 따라 세율이 최대 2배까지 벌어졌던 시기로 다주택자에 대한 세율이 상당했습니다.
과세표준 구간 | 2021년 (1주택/비조정2주택) | 현재 (2주택 이하) | 2021년 (조정2주택/3주택이상) | 현재 다주택 (3주택 이상) |
|---|---|---|---|---|
3억 이하 | 0.6% | 0.5% | 1.2% | 0.5% |
3억 ~ 6억 | 0.8% | 0.7% | 1.6% | 0.7% |
6억 ~ 12억 | 1.2% | 1.0% | 2.2% | 1.0% |
12억 ~ 25억 | 1.6% | 1.3% | 3.6% | 2.0% |
25억 ~ 50억 | 1.6% | 1.5% | 3.6% | 3.0% |
50억 ~ 94억 | 2.2% | 2.0% | 5.0% | 4.0% |
94억 초과 | 3.0% | 2.7% | 6.0% | 5.0% |
*현재 기준 3주택 이상 소유자라도 과세표준 합계가 12억 원 이하이면 일반 세율(0.5~1.0%)을 적용받습니다. 12억 원을 초과하는 시점부터 2.0~5.0%의 중과세율이 적용됩니다.
1주택자 종부세 시뮬레이션
종부세율만 2021년 시점으로 시뮬레이션해 볼게요. 시세 30억 고가 주택까지 과거 세율을 적용해 본 결과입니다.
- 시세 10억 (공시 7억): 종부세 0원 (기본공제 12억 미만)
- 시세 20억 (공시 14억): 종부세 약 86만 원
시세 30억 (공시 21억): 종부세 약 510만 원
위 수치는 농어촌특별세(종부세의 20%)를 포함한 금액이며, 고령자 및 장기보유 공제 등 감면 혜택을 적용하지 않은 최대치 기준입니다. 실제 해당 공제를 받는 분들은 위 금액보다 훨씬 적은 세금을 내게 됩니다.
현재 정부에서는 실거주 하지 않는 1주택에 대해서도 종부세를 중과하겠다는 논의가 나오고 있습니다. 이 경우 단순히 주택 수만 따졌던 문재인 정부 시절보다 1주택자의 부담이 더 커지는 방향이 될 것 같습니다. 따라서 실거주 여부가 향후 1주택자분들에게 매우 중요한 변수가 될 것입니다.
다주택자 종부세 시뮬레이션
다주택자(조정지역 2주택 이상)는 기본공제가 9억 원으로 1주택자 기본공제보다 낮습니다.
- 합산 시세 20억 (공시 14억): 종부세 약 430만 원
합산 시세 30억 (공시 21억): 종부세 약 1,900만 원
위 수치는 농어촌특별세(종부세의 20%)를 포함한 금액입니다.
30억을 가지고 있을 때 1개의 고가 주택을 가지고 있는 것이 여러 주택을 가지고 있는 것보다 세금적으로 확연히 유리합니다. 이것 때문에 이번 정부에서 고가 주택 세율을 손본다는 이야기가 나오는 것입니다.
[안전장치: 세부담 상한제]
세금이 갑자기 오르는 것을 막아주는 제도, 세부담상한제가 있습니다.
현재 기준: 현재 우리에게는 전년 대비 보유세 총액이 150%를 넘지 못하도록 막아주는 세부담 상한선이 단일화되어 있습니다. 설령 세율이 일부 조정되더라도 당장 고지서 숫자가 무한정 불어나는 것을 막아줍니다.
마무리하며
앞으로 구체적인 종부세 정책이 어떤 방향으로 나아갈지는 지켜봐야 합니다.
하지만 오늘 살펴본 시뮬레이션을 참고해서 “정책이 강화된다면 대략 이 정도 수준까지는 나올 수 있겠구나”라는 감을 미리 잡고 계시는 것만으로도 훌륭한 대비가 됩니다.
무작정 걱정하기보다 각자의 자산 상황에 맞게 세금 시뮬레이션을 해보셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
