임장 보고서의 모든 것!

1. 나에게 특히 인상깊었던 점

   1) 조급해 하지 말자

   -최근에 다른 조원이나 사람들의 과제를 보면서, 임장 보고서를 체계적으로 정리하고 당장 매물을 찾아 투자할 수 있으시겠다고 생각했다. 원래 나의 계획은 2026. 7월까지 첫투자를 시행하자!였고, 오늘 강의를 통해 당장 집을 사지 않고, 초보인 만큼 천천히 지역과 매물을 넓혀나가면 선택지는 항상 존재한다는 것을 다시금 깨달았다.

    2) 임장 체크리스트

 분위기 임장과 단지 임장을 통해 어떤 것을 얻을 수 있는지 알 수 있었다. 보통 직장, 교통, 학군, 환경으로 나누어 입지를 분석하고 지역을 분석하는데, 수도권과 지방에 따라 다르다. 수도권은 직장과 교통이 우선이라면, 지방은 학군과 환경이 우선시 되고 교통은 크게 메리트가 없다는 점.

 - 인구수는 물론 전출입이 많은 지역을 3개를 뽑아 공급을 살펴보며 역전세 리스크를 검토해야한다. 또한 30대가 많은 지역은 직장과 교통이 가장 중요하며, 영유아나 10대가 많은 지역은 보통 아이 키우기 좋은 안전하고 쾌적한 신축을 선호하는 경우가 많다. 또한 10대와 40대가 많은 가족구성은 교통이나 학군이 가장 중요하다.

(수도권에서 학군은 대치동, 목동 이런 곳이 아니면 크게 메리트는 없다./지방은 다름)

 - 또 직장을 분석할 때 대기업인지, 연봉을 어떻게 되는지를 파악한다. 대기업일 경우 연봉이 높고, 직장 이동성이 낮아 그 지역에 장기적으로 거주할 확률이 높다.

-  호재분석은 상승장일 때 의미가 크다. 하락장에서는 크게 의미가 없음. 교통의 경우 착공전은 X 착공 이후를 호재로 볼 것+재개발 역시 사업시행인가 후를 호재로 볼 것(근처 구축 아파트를 투자하는 것)'

3) 시세트레킹

 분위기 임장으로 선호지역을 뽑았으면 해당 동의 상위 아파트 3곳 정도를 선정, 네이버페이 부동산을 통해 현재 호가를 정리한다. 전고점은 21.1~23.12 중, 전저점은 22.1~23.12를 한정해서 본다. 주어진 엑셀로 시세를 정리하고(한 달에 한번 업데이트) 현재 종잣돈+5천(네고, 전세가 오를 가능성)을 범위로 소트해서 투자 가능한 단지를 파악한다.

4) 단지 임장 체크리스트

단지 외부(쾌적성, 안전성, 스트레스-언덕없는지 등)와 단지 내부(주차, 동간거리, 조경, 쓰레기 분리수거, 사람)을 나누어 파악한다.

2. 꼭 적용해보고 싶은 점

감사하게도 조장님께서 시세 트레킹 자료를 주셨지만, 제 손으로 작성해보는 경험이 필요할 것 같다.

또한 모든 단지보다는 초보인만큼 지역의 랜드마크 아파트를 파악하고 크게 3개정도를 주의해서 봐야할 것 같다.

지난번 분위기 임장 보고서를 나름 착실히 했다고 생각했는데 오늘 강의를 들으니 빼먹은 부분이 너무 많았다. 우선 인구 연령을 분석하고 해당 동에서 가장 비싼 아파트가 무엇인지 파악해야겠다.